文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国(guó)住(zhù)房和城乡(xiāng)建设(shè)工作会(huì)议(yì)提出(chū)“有条件的可以进行现房(fáng)销售(shòu)”，不(bù)足一个月时(shí)间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东(dōng)等地明确表态(tài)，试(shì)点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房(fáng)者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别(bié)建了(le)，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从(cóng)大开发时(shí)代步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大(dà)保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义(yì)。当然二(èr)次(cì)房改(gǎi)是个(gè)技术活，兼(jiān)顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效(xiào)机制，长效(xiào)机(jī)制四大(dà)关键(jiàn)是推(tuī)动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济(jì)规(guī)律办事，中国一定能(néng)实现(xiàn)房地产软着陆和长期平(píng)稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的单(dān)方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看(kàn)，预售制对购(gòu)房者非(fēi)常不公(gōng)平，比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至(zhì)不能(néng)交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一(yī)举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度(dù)怎么(me)来的？国(guó)外什(shén)么情况？简单科普一下(xià)：商品房预售(shòu)最(zuì)早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年(nián)房改，由于商品房(fáng)短缺(quē)，房(fáng)企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，引入了商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制度。其实(shí)，当前(qián)世界不少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发(fā)达(dá)国家一般(bān)有严格的监(jiān)管保障(zhàng)措(cuò)施，开发(fā)商在项目获得政府批准后才可(kě)以(yǐ)开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国(guó)一样在支付完首付款后从银行一(yī)次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是(shì)根据开发(fā)商工程进度在完全交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需要严格的资金监(jiān)管(guǎn)、分期(qī)支付以及违(wéi)约处罚措施(shī)作为保障(zhàng)的，如果没(méi)有(yǒu)这些保(bǎo)障措施(shī)，一定(dìng)会触发风险，对购房民(mín)众不公平，所以不如借机(jī)取消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度有一定历(lì)史阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住房进入存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度有助于(yú)降(jiàng)负(fù)债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这(zhè)需要配套房企债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是(shì)个技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能(néng)化(huà)解这个(gè)难题(tí)，让房地产(chǎn)回归(guī)实体经济和(hé)居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道(dào)能不(bù)能兑现的(de)营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得(dé)的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样(yàng)将极大的(de)提(tí)升(shēng)开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量(liàng)，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地(dì)产也不能(néng)例外，老百姓(xìng)买房子(zi)是天(tiān)大的事(shì)，烂(làn)尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福(fú)一(yī)家人(rén)。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施(shī)现房销售(shòu)是实(shí)现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施(shī)。在(zài)当前的情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市(shì)、房地(dì)产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通(tōng)金融(róng)支持(chí)当期三(sān)好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十(shí)年前在国务院发展研究(jiū)中心参(cān)与财税改革方案研究时，对(duì)预售(shòu)制、房地(dì)产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三(sān)方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房(fáng)预付款(kuǎn)保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　传颂和传诵是什么意思区别，传颂和传诵的意思g>正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二(èr)十世纪(jì)五(wǔ)十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分(fēn)层销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共(gòng)房(fáng)屋(wū)制度(dù)，许多(duō)人栖(qī)身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多(duō)数(shù)居民的(de)储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是(shì)中国香(xiāng)港地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期长等问(wèn)题。针对这一系列问(wèn)题(tí)，不少地(dì)产(chǎn)商开始探(tàn)求新(xīn)的方式(shì)，如把楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市民(mín)数量有所增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按(àn)揭”模式(shì)引入(rù)房地产销售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信(xìn)置业(yè)有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资(zī)金(jīn)周转有(yǒu)着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地盘后，除(chú)了分(fēn)层(céng)出售、还印发售(shòu)楼说明书(shū)，上有(yǒu)文字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环(huán)境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价(jià)格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采(cǎi)用(yòng)类似租金的分(fēn)期(qī)付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制(zhì)造商的资金问题，降低投资风险，在(zài)当时(shí)可(kě)谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时(shí)中国香港房(fáng)地产市场的一大特色，纵(zòng)观(guān)中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的(de)住(zhù)房供不应求的问题，使(shǐ)房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动(dòng)了中(zhōng)国(guó)香港楼市几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间(jiān)也(yě)出现过“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管(guǎn)部门(mén)不断(duàn)完善、规范化，建立(lì)健全的监管机制(zhì)，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的一个楼盘(pán)因建传颂和传诵是什么意思区别，传颂和传诵的意思(jiàn)筑(zhù)费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后(hòu)，中(zhōng)国(guó)香港管理部门提升了对于预(yù)售楼花(huā)制度的(de)监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价款已经全部支付(fù)，还(hái)要(yào)证明自身有资(zī)金等能力把(bǎ)项目(mù)完成，资金(jīn)需放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时需(xū)律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金，中国(guó)香(xiāng)港要求律(lǜ)师行在银行开设的信托账户(hù)（监管账户(hù)）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的(de)责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成最大(dà)风险方(fāng)，后续需自身推(tuī)动项目完工。随(suí)着监(jiān)管体系(xì)逐(zhú)步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和(hé)供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国以来(lái)，中国内地优(yōu)先发展重(zhòng)工(gōng)业，强(qiáng)调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工(gōng)业化的进程大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基(jī)础等城(chéng)市化配套问题，才能(néng)进一步推进城市化。但当时(shí)推行的(de)是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租(zū)养房”的(de)福利分房制(zhì)度(dù)，住房(fáng)市场发(fā)展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较慢，福利(lì)分房制度也出现了分配不公、效率低、配套(tào)差等(děng)问题，因(yīn)此福利分房制度不(bù)再适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市(shì)场面临商(shāng)品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商(shāng)，商品(pǐn)房供应量小的困(kùn)境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对(duì)内(nèi)地房(fáng)地产市场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地(dì)逐步引进中国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度，先后出(chū)台多(duō)项(xiàng)文件(jiàn)，大力支持国内房地(dì)产市场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于进一(yī)步深化城镇住房制度(dù)改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房供给(gěi)商品化、社(shè)会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下(xià)的福利分房转向(xiàng)市场(chǎng)经济的(de)商品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许(xǔ)开发商卖期房(fáng)，解决了(le)房企缺少资金和(hé)开发时间(jiān)周期长的两大难题，开(kāi)发商(shāng)以预售(shòu)款撬动下一(yī)个项目(mù)的开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货(huò)币(bì)化，中国人民(mín)银行(xíng)等(děng)多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了(le)房地(dì)产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成契(qì)合中国(guó)内(nèi)地(dì)的(de)商品房预售制度。预售制的(de)初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付(fù)定金或房款的(de)行为。区别于中国(guó)香港，在中(zhōng)国内地实践过程中(zhōng)，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商办理预(yù)售许可(kě)证-签(qiān)订商(shāng)品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和(hé)预告登记-交付房(fáng)屋。在(zài)购房(fáng)过程中(zhōng)，购房者需要(yào)一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩(shèng)余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国(guó)香港的按照工程(chéng)进度付(fù)款有(yǒu)所不同。对(duì)中国(guó)内地的开发商而言，预售制商品房也开(kāi)启(qǐ)了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高(gāo)杠(gāng)杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为中国(guó)内(nèi)地商品房销(xiāo)售(shòu)的(de)最主(zhǔ)要方式(shì)，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期(qī)，同时(shí)增加市(shì)场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去(qù)20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了(le)重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市(shì)场(chǎng)快速(sù)发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了(le)居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民(mín)蜗(wō)居(jū)到(dào)基本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十(shí)年时间(jiān)走完发达国家几百年(nián)城镇化(huà)路(lù)程(chéng)。改(gǎi)革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们发布的(de)《中国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住(zhù)房套数从(cóng)约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前(qián)已成(chéng)为中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住(zhù)宅(zhái)期(qī)房销售(shòu)面积(jī)占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也(yě)推动了中国内(nèi)地房地产(chǎn)行业的(de)发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投(tóu)资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无(wú)到有、从国企先行到民企崛(jué)起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产(chǎn)也(yě)成为(wèi)拉动中(zhōng)国(guó)内地经(jīng)济(jì)高(gāo)增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房(fáng)地产带动(dòng)的上下游产(chǎn)业链特别长，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地(dì)产(chǎn)带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地(dì)产(chǎn)对金融、批发、建材的(de)带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动的投资(zī)占全(quán)社会固定资产(chǎn)投资(zī)的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠(qú)道，从房地(dì)产贷款占银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等通(tōng)道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房(fáng)市值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国(guó)住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股(gǔ)债房市值(zhí)的比例(lì)看(kàn)，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房(fáng)市(shì)值(zhí)与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房市值(zhí)高，以(yǐ)及(jí)中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较(jiào)低(dī)，居民投资(zī)渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的(de)风(fēng)险确实(shí)存在，当(dāng)前的负面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能(néng)交付的(de)风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和(hé)开发商(shāng)之(zhī)间的(de)购房(fáng)合(hé)同、购(gòu)房(fáng)者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个(gè)独(dú)立(lì)的合同关(guān)系，如果开发(fā)商发(fā)生违约(yuē)，购房者(zhě)只能根据购房合同向(xiàng)开发商(shāng)主张(zhāng)权力(lì)，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因(yīn)此购房者承担的(de)风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过(guò)度(dù)举(jǔ)债、高杠(gāng)杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者(zhě)对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的(de)发(fā)放(fàng)方，一旦房企因为市(shì)场波动(dòng)或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签(qiān)订的预售(shòu)合同(tóng)和按揭(jiē)合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房款，如果购房(fáng)者丧失(shī)还款(kuǎn)能力或(huò)短期不能还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行承(chéng)担，银(yín)行将面临(lín)较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购(gòu)房者(zhě)的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱(qián)”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预(yù)售商品房所得(dé)款项应当用于有关(guān)的工程建设，商品(pǐn)房(fáng)预售款监管的(de)具体办法，由房地产管理部(bù)门(mén)制定。但多年以来(lái)全国并没有统一(yī)的(de)预售资(zī)金监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市重点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积(jī)或者(zhě)项目工程总(zǒng)额报(bào)价计算重点资金。而(ér)事(shì)实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监(jiān)管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户资(zī)金如(rú)何(hé)被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再由(yóu)工程方将(jiāng)资(zī)金(jīn)转给房(fáng)企，而拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资(zī)金，在房企各地项目(mù)间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供(gōng)了资金(jīn)流动性，房(fáng)企抽(chōu)调(diào)资金统筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商品房预售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于(yú)购房者预(yù)付资(zī)金，一般设(shè)有定(dìng)金(jīn)或预付(fù)款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的预(yù)付(fù)款比例相对较低，绝(jué)大部分(fēn)房款在房屋交付后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付(fù)方式：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是(shì)按(àn)工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始月(yuè)供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保障购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方式，一(yī)是期房由(yóu)政府或(huò)第三方验收合(hé)格并提(tí)供验收凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)购房者(zhě)支付的房款。二是开发(fā)商为购房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第(dì)三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房(fáng)定金一定期限(xiàn)内无(wú)条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前(qián)资金由第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最(zuì)低(dī)可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定金或首(shǒu)付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房(fáng)者的定金及首付(fù)款由(yóu)第三方(fāng)公(gōng)证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不(bù)承(chéng)担任(rèn)何责任(rèn)与损失。而(ér)开发(fā)商在房屋(wū)建设过程中的资金(jīn)全(quán)部(bù)来自银行，银行根据工程(chéng)进度向开(kāi)发(fā)商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪用资金直接(jiē)损害银行利(lì)益，银(yín)行有充分动机监(jiān)管开(kāi)发商施工(gōng)进度(dù)。开(kāi)发商在房屋(wū)交付(fù)时需(xū)取得由政(zhèng)府相关部(bù)门(mén)经(jīng)审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到(dào)购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零(líng)首付(fù)购房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率(lǜ)，开发商或购房者(zhě)可(kě)购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发(fā)商(shāng)在(zài)项目获(huò)批后即可(kě)预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需(xū)支付公证费(fèi)和土地交易税，分别为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有规定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期(qī)支付房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房(fáng)者可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购房者(zhě)一(yī)定使用期(qī)限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保险公司针对期(qī)房(fáng)设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能(néng)是当(dāng)房屋出现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷时(shí)，保险公司(sī)保证开发商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负(fù)责(zé)相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付(fù)

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方(fāng)均(jūn)有(yǒu)一名(míng)律师，负(fù)责沟通期房交易中的(de)房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内(nèi)容确认无(wú)误后(hòu)签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当(dāng)开发商出现财务(wù)、经营问题(tí)时(shí)，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而(ér)超出(chū)10％的部分较难(nán)追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采取按工程进度付(fù)款的方(fāng)式，但是交(jiāo)房前付款比(bǐ)例相(xiāng)对(duì)较低(dī)，一般会在合(hé)同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房(fáng)前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房(fáng)屋必须经过房产公证公(gōng)司(sī)的检验验收后才能(néng)交付，交付(fù)后方(fāng)可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国(guó)期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程进(jìn)度、支付(fù)相关款项过程(chéng)中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资(zī)金(jīn)在进入(rù)开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房(fáng)者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还定价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二(èr)战结(jié)束后由于(yú)房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前(qián)是唯一一部(bù)规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日(rì)本(běn)《宅(zhái)地(dì)建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商(shāng)必(bì)须完(wán)成定金保全措施才可预售。什么是(shì)定金(jīn)保全措施(shī)？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证(zhèng)机构或保险机(jī)构签订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者(zhě)定金的保证或(huò)保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的保证金证明书(shū)交付给(gěi)购(gòu)房(fáng)者(zhě)。除定(dìng)金外，其他预先支付(fù)的(de)购房(fáng)款也受该(gāi)措施保(bǎo)护(hù)。若(ruò)开(kāi)发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证明(míng)书向金融机构或保证机(jī)构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同时，开发(fā)商需(xū)向购房者赔付(fù)违(wéi)约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不(bù)超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者即可向银行(xíng)申(shēn)请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余(yú)房款在交(jiāo)房后开(kāi)始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银(yín)行(xíng)监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购房(fáng)者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度支(zhī)付，所有资金进银行(xíng)专门项目资(zī)金(jīn)账户(hù)，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例(lì)方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同(tóng)时(shí)购(gòu)房者向(xiàng)银行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)上，新加(jiā)坡期房同样采取按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房(fáng)付(fù)款(kuǎn)流(liú)程做(zuò)了统一详(xiáng)细规定，要求(qiú)所有(yǒu)开发商遵守，支(zhī)付(fù)节点一(yī)般为(wèi)合(hé)同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等(děng)，支付比(bǐ)例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也(yě)依照(zhào)工程进度放款，月供(gōng)在(zài)此过(guò)程(chéng)中随着放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增加，未放(fàng)款部分(fēn)无(wú)需(xū)月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的(de)订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资(zī)金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关(guān)。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出手临(lín)界点，重点是保交(jiāo)楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一(yī)方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的(de)支(zhī)持力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保(bǎo)民生(shēng)，给予强有力的金融(róng)工具支持。另(lìng)一方(fāng)面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵(qiān)头并购重(zhòng)组整个(gè)行(xíng)业，为每个(gè)房企配套(tào)AMC和财(cái)团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充(chōng)分估(gū)计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开(kāi)发商(shāng)违约(yuē)后定金保(bǎo)护(hù)机制，如将已(yǐ)支付(fù)定金冻(dòng)结(jié)至房(fáng)屋交付(fù)阶段，保障购房者(zhě)定金(jīn)安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充(chōng)分的(de)保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建立按工程进(jìn)度(dù)付款机制(zhì)或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房(fáng)者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或(huò)由政府相关部门直接监(jiān)管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付(fù)环(huán)节(jié)，建立商品房保修(xiū)期(qī)制度。保修期内(nèi)，开发商应对房(fáng)屋质量问题(tí)全权(quán)负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制(zhì)是(shì)权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障，这样(yàng)将极大的提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。

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