导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年(nián)是中国(guó)房地(dì)产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘(lí)清中(zhōng)国城(chéng)镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实(shí)情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国(guó)地产存(cún)量极度过剩(shèng)，事(shì)实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显示城镇家庭户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国(guó)房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披(pī)露(lù)的(de)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不(bù)到一成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业(yè)办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒(shū)适不是(shì)人均一间房所能满(mǎn)足(zú)，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的人均(jūn)住宅文章千古事得失寸心知是谁的诗句名句，文章千古事 得失寸心知是谁的名句间(jiān)数较发达国家还有(yǒu)很大差距(jù)。人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数大于1同样不意(yì)味着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中(zhōng)国城镇居民户(hù)均(jūn)1套房，其中每(měi)户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前(qián)城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户(hù)户有(yǒu)房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示(shì)，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平衡，是(shì)因为(wèi)户(hù)均一(yī)套房无法(fǎ)满足(zú)流动(dòng)人口的租赁(lìn)和置业需求。全国(guó)总人口的近三(sān)成都(dōu)是流动(dòng)人(rén)口，流动(dòng)人(rén)口(kǒu)会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均(jūn)一套房，中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍有(yǒu)四(sì)大(dà)新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户(hù)、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的(de)分(fēn)化(huà)日(rì)益明显，区(qū)域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入城(chéng)市的新(xīn)增住宅需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的(de)住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数与人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达国(guó)家(jiā)有着(zhe)不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存(cún)在(zài)不足，这是过(guò)去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化(huà)时代(dài)已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅(zhái)质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同(tóng)区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月(yuè)以来，各(gè)大城市二手(shǒu)房挂(guà)牌(pái)量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁(jìn)担心，中国的房子(zi)是否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍(réng)然存在不足(zú)？可(kě)惜(xī)由于住宅存量数据并未(wèi)公(gōng)布，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答(dá)当前(qián)的房子(zi)是否真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效观察(chá)中国户均拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直(zhí)观判(pàn)断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然(rán)灾害综合(hé)风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处(chù)市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了大(dà)量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查数据公布了(le)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味(wèi)着(zhe)人人(rén)都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数(shù)量有关(guān)，更(gèng)与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。单单从人均住宅间数(shù)不能完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购(gòu)买成套住宅，一(yī)套设施齐全的(de)住宅才是城镇居(jū)民(mín)宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅(zhái)的测算思路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一(yī)类是商品住宅(zhái)，另一类(lèi)是保(bǎo)障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房(fáng)等(děng)非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数(shù)量(liàng)。居民住(zhù)宅相关(guān)数据有两处可以直接公布，一(yī)是每年(nián)商品住宅销售(shòu)套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民住宅来源（人(rén)口普查数(shù)据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们(men)主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售套(tào)数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)和(hé)非商品住宅比例，推算得到居(jū)民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大(dà)致测算得到中国存(cún)量房地产套数，并进一(yī)步(bù)推(tuī)算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)里的期房(fáng)销售，得到商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周期(qī)在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时(shí)间(jiān)，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数除(chú)以家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我们(men)需要(yào)进一(yī)步推算(suàn)中国城(chéng)镇居民拥有的(de)户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示(shì)中(zhōng)国(guó)城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自(zì)建(jiàn)住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉租房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其(qí)他(tā)住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二(èr)手(shǒu)房加总，得到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所有住宅(zhái)的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过(guò)去(qù)十(shí)年变化幅度(dù)的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已购期(qī)房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国(guó)平(píng)均每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套(tào)房的三(sān)点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到了户均一(yī)套(tào)房(fáng)的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着(zhe)中国城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结，甚至意味(wèi)着中(zhōng)国地产(chǎn)存(cún)量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动(dòng)、居民换房等因素产生的(de)住(zhù)宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地(dì)产市(shì)场的住宅(zhái)套户(hù)比会(huì)在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和(hé)日本的(de)住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一套房，就会造成人(rén)口净(jìng)流入地的(de)住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人(rén)。

　　流(liú)动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查(chá)数据显示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以(yǐ)及(jí)南京(jīng)工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高工(gōng)资(zī)吸(xī)引打工(gōng)人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实(shí)际上会占据(jù)两套(tào)房，在高房价的大城(chéng)市租(zū)赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法(fǎ)满足(zú)庞大(dà)流(liú)动人口的租(zū)赁(lìn)与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依(yī)然(rán)有不少老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设(shè)施陈(chén)旧，给住户(hù)的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老(lǎo)旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥有的住宅面(miàn)积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的(de)家庭没有独(dú)立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难满足现(xiàn)代(dài)生(shēng)活需(xū)求，在未(wèi)来大(dà)都会(huì)被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室和二居(jū)室(shì)，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然这与(yǔ)城市土(tǔ)地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅(zhái)面积扩张是未来地产的(de)需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户(hù)住宅(zhái)存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城和(hé)老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面文章千古事得失寸心知是谁的诗句名句，文章千古事 得失寸心知是谁的名句积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积不足19平(píng)方米，不及全国人均水平的一(yī)半。若去(qù)除20％的(de)公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积低于(yú)15平方(fāng)米(mǐ)的(de)家庭界定(dìng)为(wèi)住宅(zhái)存在困难，若按这(zhè)个标准算的(de)话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前(qián)至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人(rén)均可(kě)使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来(lái)地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户户有(yǒu)房。即便如(rú)此，中国人口静态结(jié)构(gòu)和动态趋势演绎，决定了(le)中(zhōng)国(guó)未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍有需(xū)求释放(fàng)。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国(guó)未来(lái)城镇住宅需(xū)求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城(chéng)镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二人户(hù)的占(zhàn)比(bǐ)明显上升(shēng)，人(rén)口小家庭化趋势将继(jì)续延续(xù)，导(dǎo)致(zhì)户数会(huì)因(yīn)户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带来(lái)的新增(zēng)住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，资源和生产要素逐步向经济(jì)带(dài)、都市(shì)圈中(zhōng)心城市流入，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸(xī)引着人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房(fáng)，给迁入(rù)地住宅市场带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人(rén)口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要(yào)受(shòu)益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住(zhù)宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅减少了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改(gǎi)造(zào)，商品住宅的占(zhàn)比势必会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村(cūn)、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基(jī)础设(shè)施(shī)配套差(chà)、没(méi)有或少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求(qiú)还将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经济工(gōng)作(zuò)会(huì)议明(míng)确指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较其他国(guó)家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适(shì)度(dù)与经济水平有着(zhe)密切正向(xiàng)联系(xì)。随(suí)着经(jīng)济发展水平的提(tí)高，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配(pèi)，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石(shí)。那(nà)么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲(chōng)突。房(fáng)地产(chǎn)大(dà)分化时代已至，这种分化(huà)不单局(jú)限于城(chéng)市能级之间差(chà)异(yì)，优质(zhì)小区和老旧(jiù)二手房之间(jiān)的差异也将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的(de)是(shì)人，并不(bù)是针对(duì)住宅(zhái)，因此可能存(cún)在(zài)统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可(kě)能(néng)偏低，其增(zēng)速可能超预期。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 文章千古事得失寸心知是谁的诗句名句，文章千古事 得失寸心知是谁的名句