OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技(jì)，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继(jì)续延续此(cǐ)前几日的下跌走(zǒu)势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易日(rì)跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园(yuán)REIT曾(céng)发(fā)布公告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基(jī)础设施资(zī)产张润(rùn)大(dà)厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关(guān)于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租(zū)赁协议的通知。同(tóng)时，在公告(gào)中，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权(quán)益(yì)人相关负责(zé)人(rén)也表示，近期已同步启(qǐ)动了应(yīng)急(jí)预案，排摸储备租户，积(jī)极应对(duì)哲(zhé)库提前退租(zū)的(de)可(kě)能(néng)事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公(gōng)司领导高(gāo)度(dù)重视，浦(pǔ)东新区国资委也(yě)高(gāo)度关注。

　　多位业内人士表示，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT近期市场波动(dòng)较大，但其实(shí)不动产公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不(bù)会(huì)从(cóng)根本上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二级(jí)市(shì)场价格继续波(bō)动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此后二级市场(chǎng)价格开始震(zhèn)荡(dàng)走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT跌(diē)幅一度扩(kuò)大到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影(yǐng)响，华安张江光大(dà)园REIT最近几个交易日二级(jí)市(shì)场价(jià)格表现欠(qiàn)佳，5月11日以(yǐ)来(lái)，3个交易(yì)日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场公(gōng)募REITs中(zhōng)位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现(xiàn)上看，目(mù)前上市的(de)8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中(zhōng)，仅博(bó)时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微(wēi)幅上(shàng)涨(zhǎng)，其余(yú)7只均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区(qū)基础(chǔ)设(shè)施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来(lái)平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披(pī)露张江光(guāng)大园项目出(chū)租(zū)率有所(suǒ)下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导(dǎo)致二级市场(chǎng)价格出现波(bō)动。”一位(wèi)业内(nèi)人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看来，尽(jǐn)管出于(yú)风险规避的(de)原因，最近几个交(jiāo)易日场内资金有所(suǒ)流俯首甘为孺子牛的含义是什么意思，俯首甘为孺子牛的上句是什么(liú)出，但是，不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下(xià)跌并不会(huì)从(cóng)根本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示(shì)，目(mù)前(qián)随着(zhe)二级市(shì)场价(jià)格下(xià)跌(diē)，风险也(yě)得到一定释放，但(dàn)是价格涨跌会受到(dào)基本(běn)面、情绪面等多(duō)重因(yīn)素影(yǐng)响，不好(hǎo)判断(duàn)价(jià)格是不(bù)是(shì)已经完全(quán)触底。

　　此外(wài)，还有一位业(yè)内人士(shì)表示(shì)，今年(nián)整体REITs市(shì)场表现低迷(mí)，不少产品年内二级市场跌幅较(jiào)大，其实(shí)有些隐含收益(yì)率高的(de)产品具备(bèi)一定的(de)投资价(jià)值，很(hěn)适合稳健类投(tóu)资(zī)者(zhě)。此外(wài)，伴随着(zhe)经济复苏的步(bù)伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品(pǐn)具(jù)备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如(rú)星对此表示，若张(zhāng)江园区最终能(néng)顺利解决招商，平稳过度对经营现金(jīn)流没有造(zào)成大的(de)影响，“事件性利空下调(diào)至得这么急、这么深，加(jiā)上前期本(běn)身园区类资产就回调不(bù)少(shǎo)了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入受不受影响，影响多大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再(zài)迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)。随(suí)后5月12日(rì)晚，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基础(chǔ)设施(shī)资产张润大厦的(de)重要承租方之一(yī)，目前未收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原(yuán)始(shǐ)权益人将继续(xù)密切(qiè)关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报(bào)中(zhōng)披(pī)露的张江光大园项目出租(zū)率下降事(shì)项，一度二(èr)级市场(chǎng)价格出(chū)现回落。在随后召开(kāi)的业绩说(shuō)明(míng)会中管理人就相关(guān)事项进行(xíng)了(le)解(jiě)释说明，市场信(xìn)心(xīn)得到了一(yī)定提振，二(èr)级市场价格表(biǎo)现(xiàn)也(yě)趋于平(píng)稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日(rì)召开的(de)线上(shàng)和线(xiàn)下的扩募说(shuō)明(míng)会(huì)上，运营团队表示(shì)了对(duì)张江光大园项(xiàng)目的(de)信(xìn)心，预计签(qiān)署意向书(shū)和合同谈判中的储备租户正常转化后，项目出租(zū)率将得到回(huí)升。没(méi)想到仅过(guò)了不到三(sān)周的(de)时间，张江(jiāng)REIT的扩(kuò)募之路又迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起了市场各方的(de)广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项目的(de)原始权益人相关负责人坦言(yán)，事发突(tū)然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核(hé)实工(gōng)作，并同步启动了(le)应急预案，排摸(mō)储备(bèi)租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导高度(dù)重视，据悉新(xīn)区(qū)国资委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　当谈及(jí)储(chǔ)备租户情况，相关负责人介(jiè)绍(shào)说，目前储备租(zū)户还是比较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人(rén)工智能、航(háng)天产业、信息技术等产业客户，租赁意(yì)向面积超过了2万方。从意向储备转化为实际租户需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署租赁意向书来尽快锁定一(yī)些重要租户(hù)。虽然收了三个(gè)月履约保证金给了我们一些(xiē)空间，但本着对(duì)首(shǒu)批扩募、对市场(chǎng)负责的态度，我们肯定(dìng)要全力与时间赛(sài)跑(pǎo)，把这些面积在短期内完成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有(yǒu)的同(tóng)区域的张江光大园项目一(yī)季度末也有将近30％的空置率，原(yuán)始权益人有那么多储备租户，之(zhī)前的空置率(lǜ)为(wèi)何(hé)未能(néng)得到解决。

　　对(duì)此相关负责人解释(shì)，张江光(guāng)大园一直以来都坚持以市场化运营为(wèi)导向，历史运(yùn)营表现稳(wěn)定(dìng)，租(zū)户(hù)的调租和换租都属于正常情况(kuàng)，而这次项目的大租(zū)户退租正好(hǎo)发生在市场活跃度的短期低(dī)点，目(mù)前市(shì)场情况已有(yǒu)所(suǒ)好(hǎo)转。在看到出租率(lǜ)下(xià)滑情况没有得到及时(shí)修复后，张江这边也(yě)作了一定(dìng)的(de)资源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外(wài)，张(zhāng)润大厦和(hé)张江(jiāng)光大(dà)园项(xiàng)目在给租户(hù俯首甘为孺子牛的含义是什么意思，俯首甘为孺子牛的上句是什么)的分隔空(kōng)间、交付标准、租金(jīn)水平等方面也有一些差(chà)异化，张润大厦多是两千(qiān)多(duō)平的大平(píng)层(céng)，楼的成新度高一(yī)些(xiē)，单价也(yě)贵一些，张江光大(dà)园单层以一千平(píng)的面积为主，还(hái)有一(yī)些独栋形态的物业。租户(hù)自身也会有诉求，也(yě)会根据自身(shēn)需求和(hé)预算(suàn)挑(tiāo)选区域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的(de)管理人都变成(chéng)了一家，后续(xù)我(wǒ)们在资源(yuán)共享和联合营销方面能更(gèng)加充分发挥(huī)协同效(xiào)应，相信(xìn)可以做得(dé)更好。”上(shàng)述负(fù)责人(rén)补充说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江(jiāng)REIT的定位(wèi)和(hé)展望，相关负责(zé)人(rén)表示，张江集团(tuán)和张江高(gāo)科目前在管资产约(yuē)五百万方，还有一(yī)些(xiē)其(qí)他在(zài)开(kāi)发的(de)储备(bèi)项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实(shí)现打造(zào)张江园区产业空间资产(chǎn)上(shàng)市平台目(mù)标的坚(jiān)实后(hòu)盾和(hé)储备资源。“我们非常重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个资本(běn)平(píng)台(tái)和它未来(lái)的发展(zhǎn)。”相关(guān)负责(zé)人表示，“这(zhè)次扩(kuò)募是我(wǒ)们实现基金扩容(róng)的第一步，也是至关重要(yào)的一步(bù)，眼下(xià)我们可能面临了一些(xiē)突发情况(kuàng)需(xū)要解决(jué)，但(dàn)是这和我们在张江科学城(chéng)这三十年建(jiàn)设发展过程中所经历的(de)相比(bǐ)，只(zhǐ)能算是一个非常小(xiǎo)的插曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽一(yī)切可能化(huà)解当前(qián)突发(fā)事件(jiàn)的(de)所有负面(miàn)影(yǐng)响，维持(chí)预期和市场的(俯首甘为孺子牛的含义是什么意思，俯首甘为孺子牛的上句是什么de)信心。”

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