文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了(le)。 1月17日(rì)召开的(de)全国住(zhù)房(fáng)和城乡建设(shè)工作会议(yì)提出“有条件的可(kě)以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地(dì)明(míng)确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房预(yù)售制了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对(duì)购(gòu)房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时(shí)代步入高质量发(fā)展阶(jiē)段(duàn)的必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓(xìng)的最(zuì)大保护(hù)。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大(dà)开发进入(rù)存量时代(dài)，对(duì)购房民众不(bù)公平的(de)预售制已经过(guò)时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以后一(yī)手交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地(dì)义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机(jī)制，长效机制四大关键是(shì)推(tuī)动城市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一(yī)定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一(yī)手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待(dài)期(qī)一般(bān)为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承(chéng)担(dān)银(yín)行利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会勾8是什么意思网络用语，勾8是什么意思？(huì)引发(fā)资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，这样(yàng)有助于落实中央房住不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障购房(fáng)老百姓(xìng)权(quán)益、有(yǒu)助(zhù)于(yú)房(fáng)企稳(wěn)健发展，一(yī)举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商品房(fáng)预售(shòu)最(zuì)早源于中国香港(gǎng)，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种开发商放(fàng)杠杆(gān)的(de)方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺(quē)，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界不(bù)少国家存(cún)在预(yù)售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家(jiā)一(yī)般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发(fā)商(shāng)在项目获(huò)得政府批准后才可以开始销售，买家(jiā)在(zài)购买期(qī)房后并非像中国一样(yàng)在支付完首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)后从银行一(yī)次性贷(dài)款支付剩余(yú)全部房款，而是根据开(kāi)发(fā)商(shāng)工程(chéng)进度(dù)在完全(quán)交房前进(jìn)行分(fēn)期(qī)支(zhī)付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施(shī)作为保障的，如果没有这些保障措施(shī)，一(yī)定会(huì)触发(fā)风险(xiǎn)，对(duì)购房民众不公平，所以不(bù)如借机取(qǔ)消预售制度，以后(hòu)改为(wèi)现房销售。客(kè)观(guān)讲预售(shòu)制度有一定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现在(zài)中国住房进入存(cún)量(liàng)时代，取消预(yù)售制(zhì)度有(yǒu)助于降负债(zhài)降(jiàng)杠(gāng)杆，不再(zài)把(bǎ)烂(làn)尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房企(qǐ)债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和(hé)房(fáng)地产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难(nán)题，让房地产回归(guī)实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民(mín)众的(de)最根本最实(shí)质(zhì)的(de)保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为(wèi)中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福一(yī)家人。从这个(gè)角度，取消预售制(zhì)、实施现房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百姓安居乐业(yè)、社会长治(zhì)久安、行(xíng)业企业(yè)健康发展(zhǎn)的重大措施。在(zài)当前的情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通(tōng)金(jīn)融支持当(dāng)期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过(guò)长期(qī)系统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地(dì)产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制(zhì)的(de)前(qián)世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付(fù)前预售(shòu)资(zī)金第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖身于(yú)木(mù)屋(wū)或(huò)者其(qí)他(tā)临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需求(qiú)是相当(dāng)高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产(chǎn)行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对(duì)这一系(xì)列问(wèn)题，不少(shǎo)地产商开始探求新(xīn)的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这(zhè)模(mó)式一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数量有所(suǒ)增加，开发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东创办立信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的经验，对于商品流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙(lóng)的一块(kuài)地(dì)盘后，除了分(fēn)层(céng)出售、还印(yìn)发(fā)售楼(lóu)说明(míng)书，上(shàng)有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的(de)资金压力(lì)，加速(sù)了房屋(wū)的建造和销售，也解决了制造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为(wèi)当时中国香(xiāng)港房地产市场的一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的(de)改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高(gāo)效率(lǜ)地解决了核心的住房供不应求的(de)问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推(tuī)动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼(lóu)市几十年(nián)繁荣(róng)，但期(qī)间(jiān)也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的监管机(jī)制，促(cù)进市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑费用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了(le)对于(yú)预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已经全部支(zhī)付，还(hái)要(yào)证明自(zì)身有资金等能力(lì)把项目完(wán)成，资金需放入律师(shī)所托管，支(zhī)取时需(xū)律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户资(zī)金，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)要求(qiú)律(lǜ)师行在银行开设(shè)的信托账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开发商操(cāo)作(zuò)等采取全透明化机制，且银(yín)行的责任(rèn)上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来，中国(guó)内(nèi)地优(yōu)先(xiān)发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工(gōng)业(yè)化(huà)的进程大于城市化进程(chéng)，唯(wéi)有(yǒu)解(jiě)决住房基础(chǔ)等城(chéng)市化配(pèi)套(tào)问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一(yī)管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福(fú)利分房(fáng)制度(dù)，住(zhù)房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房制度(dù)也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因(yīn)此福利(lì)分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的(de)需求量(liàng)大，而(ér)社会(huì)缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市(shì)场的一(yī)针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐(zhú)步引进中(zhōng)国香港预售(shòu)商品房制度(dù)，先后出台多(duō)项文件，大力支(zhī)持(chí)国内房(fáng)地产市场改(gǎi)革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出台(tái)《关于(yú)进一步深化城镇住房制度(dù)改(gǎi)革，加快住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配(pèi)，逐步(bù)实(shí)行住(zhù)房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会(huì)化的住房新体制，从计划(huà)经济下的(de)福利分房转向市场经济(jì)的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解(jiě)决了房企缺少资金(jīn)和开发时间周期长的两大难题，开发(fā)商(shāng)以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项目(mù)的(de)开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应(yīng)速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方(fāng)迅速出台相关(guān)的(de)信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地(dì)产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地的商品房预售制度。预售制的初(chū)衷是为了(le)缓解(jiě)房企资金(jīn)压(yā)力，加快城镇住房(fáng)建设(shè)。具体来说，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企业将正在建设中的(de)房屋预(yù)先出售给购(gòu)房者，由购房者(zhě)支(zhī)付定金(jīn)或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地(dì)产(chǎn)开发商(shāng)办理(lǐ)预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预(yù)告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程(chéng)进度付款有所不同(tóng)。对中(zhōng)国内地的开发商而言(yán)，预售制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房(fáng)销售的最主要方式(shì)，预售(shòu)制极大缩短房企现金(jīn)回(huí)笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房(fáng)供应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了(le)重(zhòng)要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资(zī)金需(xū)求，也提(tí)高了居民(mín)居(jū)住水平，中国内地(dì)城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼(lóu)住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居到(dào)基本适居(jū)，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年时(shí)间(jiān)走(zǒu)完发达国(guó)家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程。改革(gé)开放以来，城(chéng)镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平(píng)方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布的(de)《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量(liàng)从(cóng)不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米增至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当(dāng)前(qián)已成为中国内地(dì)商品房销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占(zhàn)总销售面(miàn)积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了(le)中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历经(jīng)二十多年长周期(qī)繁荣(róng)，行业(yè)各项指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积(jī)和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从(cóng)无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量(liàng)达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房(fáng)地产也(yě)成为拉(lā)动(dòng)中国内地(dì)经(jīng)济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠(qú)道，房地(dì)产带动(dòng)的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材(cái)的带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动的投资占(zhàn)全(quán)社会固(gù)定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投(tóu)资占(zhàn)固定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房(fáng)地产贷(dài)款占(zhàn)银行(xíng)各项贷款余(yú)额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加(jiā)上信托等通(tōng)道业务，占比超过(guò)三(sān)分之一。从房地产融资(zī)存量(liàng)占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠(qú)道，根据我们的《中国(guó)住(zhù)房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三国(guó)合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房市值与股债房市值(zhí)的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是(shì)因为(wèi)住房市(shì)值高(gāo)，以及中国(guó)资本市场发(fā)育(yù)尚(shàng)不(bù)成熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债(zhài)券市值较(jiào)低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制(zhì)背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险。比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两(liǎng)个独(dú)立的合(hé)同关系，如果开发(fā)商发生违约(yuē)，购房者只能根(gēn)据(jù)购房合同向开发(fā)商主张权力，但(dàn)依旧需(xū)要根据(jù)按揭贷款合(hé)同按时(shí)向(xiàng)银(yín)行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险，进行影(yǐng)响自身信(xìn)用(yòng)和(hé)购房者对行业(yè)的信(xìn)心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的(de)预(yù)售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购(gòu)房者(zhě)丧(sàng)失还款能力或短期不能还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业(yè)预售商品(pǐn)房所得款项(xiàng)应当(dāng)用于(yú)有关的(de)工程(chéng)建设(shè)，商品房预售款监管的具体办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国(guó)并没有统(tǒng)一的预售资金(jīn)监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市(shì)重点监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额报价(jià)计算重点资金。而事实(shí)是，不少购房款(kuǎn)未进入(rù)监管账户、或进入监管账户后(hòu)被(bèi)挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有资金(jīn)继续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期，月供却(què)被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大(dà)开发时(shí)代的高(gāo)周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽(chōu)调(diào)预售(shòu)款监管账户资金(jīn)，是行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承(chéng)包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨(bō)付资(zī)金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付的工程款，远超(chāo)工程进度(dù)所需。通过这些方(fāng)式套取(qǔ)的资金(jīn)，在房企各地项目间流(liú)动(dòng)，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样做(zuò)提供了资金(jīn)流动性，房(fáng)企抽(chōu)调资(zī)金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘(pán)建设，形(xíng)成一种资金循(xún)环(huán)高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金，一(yī)般设(shè)有(yǒu)定金或(huò)预(yù)付(fù)款保(bǎo)护(hù)机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要(yào)求购房者(zhě)支(zhī)付的预付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付(fù)后开始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式：预(yù)付款(kuǎn)一般以定金方(fāng)式支(zhī)付(fù)，或按工程(chéng)进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一(yī)般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是(shì)按工程进度(dù)付款，按揭贷(dài)款按照工程进度(dù)逐渐发放(fàng)，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或(huò)第三方验(yàn)收合格并提供验(yàn)收凭(píng)证后，开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资(zī)金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一定期限内无条件返还，最(zuì)低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面(miàn)，除(chú)定金或首付外(wài)，购房者在(zài)房屋(wū)交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购房者的定金及(jí)首付款由第三方公证行(xíng)或产权(quán)保(bǎo)险(xiǎn)公司的(de)信(xìn)托(tuō)账户监管。如果开发商(shāng)倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房(fáng)者资金可(kě)通(tōng)过申请仲裁(cái)取回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资(zī)金(jīn)全部来自(zì)银行，银行根(gēn)据(jù)工程进(jìn)度向开发(fā)商提供(gōng)一定(dìng)比例的贷款，由于(yú)开(kāi)发商(shāng)挪用(yòng)资金直(zhí)接损(sǔn)害银(yín)行利益，银行有充分(fēn)动机(jī)监管开(kāi)发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)时需(xū)取(qǔ)得(dé)由政府相关部(bù)门(mén)经审(shěn)查后(hòu)发放的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得(dé)到购房(fáng)者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行(xíng)预约(yuē)公证，签订(dìng)合同(tóng)后定金退还。如由于任何(hé)原因不(bù)能购(gòu)买，定金按照德国法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地(dì)交(jiāo)易税，分别为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德国没有(yǒu)规定最低首付(fù)比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一(yī)般来说，支付节点可分(fēn)为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室(shì)内(nèi)清(qīng)洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完(wán)工，支付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房(fáng)者可(kě)在(zài)支(zhī)付房款前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险公司针对期(qī)房设计(jì)了(le)两种保险，保险(xiǎn)的(de)功(gōng)能是当(dāng)房(fáng)屋出现重大延期(qī)或重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保证开发商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发(fā)商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设(shè)有(yǒu)10％定金保险保护(hù)机制，交(jiāo)房(fáng)前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双方均(jūn)有一(yī)名(míng)律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合(hé)同等(děng)各(gè)个环节，各环节(jié)内容确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题(tí)时，购房者(zhě)10％的(de)定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般(bān)会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个(gè)月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经过房(fáng)产公(gōng)证公(gōng)司的检验验收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英国(guó)期(qī)房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认(rèn)工(gōng)程进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买房(fáng)律师将资(zī)金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入(rù)开发商(shāng)账户前(qián)经过两道关口，有利于保障购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期(qī)房(fáng)交易(yì)立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开发商(shāng)必须完(wán)成“预售(shòu)房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开发商违约(yuē)需(xū)返还定价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日(rì)本二战结束后由于(yú)房屋供(gōng)给严重失衡，叠(dié)加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日(rì)本(běn)《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商(shāng)必须完成(chéng)定(dìng)金保全措施(shī)才(cái)可预售。什么(me)是定(dìng)金保(bǎo)全措施(shī)？即买卖双方签(qiān)订(dìng)购房合同时(shí)，开发(fā)商向金(jīn)融(róng)机构(gòu)或(huò)指定保(bǎo)证机构或保险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置(zhì)购(gòu)房者定(dìng)金(jīn)的保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证明书交付(fù)给(gěi)购房者。除定金外，其他预(yù)先支(zhī)付的购房款也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保证金证明(míng)书(shū)向金融机构或保证(zhèng)机(jī)构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商(shāng)需(xū)向购房者赔付违约金，一(yī)般约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最多不(bù)超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房者(zhě)即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外的剩(shèng)余房(fáng)款在交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期房(fáng)购房者(zhě)违(wéi)约可(kě)返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余(yú)款按工(gōng)程进度支付(fù)，所有资金进银行(xíng)专门项目(mù)资金(jīn)账户，交房(fáng)后(hòu)满1年(nián)保修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新加(jiā)坡(pō)开发商有(yǒu)统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订购买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签订购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及(jí)印花税，同(tóng)时购(gòu)房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡(pō)期房同样(yàng)采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期房付款流(liú)程做(zuò)了统一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一(yī)般为合(hé)同(tóng)签订后、地基(jī)完工(gōng)、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也(yě)依(yī)照工程进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在(zài)此过程中随着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金(jīn)与付(fù)款会存入银行专门的项目资金账户，账户资(zī)金提(tí)取须与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受(shòu)1年的房屋(wū)保修期(qī)，此后购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界(jiè)点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一(yī)方面(miàn)，加大对(duì)刚需和(hé)改善型需求的(de)支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷(dài)现象，重点是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的(de)金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对(duì)还(hái)在正常运转(zhuǎn)的(de)房企包括民(mín)营企(qǐ)业，加大支(zhī)持力度，由(yóu)优质(zhì)房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为每个(gè)房企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分(fēn)估计(jì)形势复杂性和(hé)人(rén)性勾8是什么意思网络用语，勾8是什么意思？复(fù)杂(zá)性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)以及(jí)长效(xiào)机制。长效机制四大关(guān)键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。定金环(huán)节，建立开发(fā)商违约后(hòu)定(dìng)金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障购房者(zhě)定(dìng)金(jīn)安(ān)全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付(fù)环节，建立(lì)按工程进度付款机制或(huò)交房后(hòu)按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金(jīn)监(jiān)管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门(mén)直接监(jiān)管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商(shāng)品(pǐn)房保修(xiū)期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房者在(zài)保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的(de)不(bù)是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑(duì)现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。

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