OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲(zhé)库科技，引发了公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级市场(chǎng)的聚丙烯和聚乙烯有什么区别，二聚环戊二烯影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开盘继(jì)续延(yán)续(xù)此(cǐ)前几日的(de)下跌走势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全(quán)天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入(rù)基础设(shè)施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收到(dào)哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行(xíng)已签租(zū)赁协议的(de)通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项目(mù)的原始权益(yì)人相关负责人(rén)也(yě)表(biǎo)示，近期已(yǐ)同步启(qǐ)动了(le)应急(jí)预(yù)案，排(pái)摸储备租户，积(jī)极应对哲库(kù)提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司(sī)领导高度重(zhòng)视，浦东新区国(guó)资委也高(gāo)度关注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安张江光(guāng)大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其(qí)实(shí)不动产公(gōng)募REITs项目短期出租(zū)率下(xià)跌并不会从(cóng)根本上影响其(qí)内(nèi)外价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技的事件继续扰(rǎo)动公募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此后二级市(shì)场价格开始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT跌(diē)幅一(yī)度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT最近几个交易日二级市(shì)场价格(gé)表现(xiàn)欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易(yì)日跌幅达(dá)到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅超过24％，在(zài)全市场公(gōng)募REITs中位(wèi)居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场(chǎng)整体表现(xiàn)上看，目前上市的8只(zhǐ)产业(yè)园区(qū)基(jī)础设施(shī)REITs中(zhōng)，仅博时招(zhāo)商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅(fú)上(shàng)涨，其余7只(zhǐ)均有不(bù)同程度下跌，8只产业(yè)园区(qū)基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季(jì)报中已经披露(lù)张江(jiāng)光(guāng)大园项目出租率(lǜ)有所下降，如(rú)今拟扩募的项目又(yòu)遭遇突发事件，因此(cǐ)导致(zhì)二级市聚丙烯和聚乙烯有什么区别，二聚环戊二烯(shì)场价格出(chū)现波动(dòng)。”一位业(yè)内人士分(fēn)析称(chēng)。

　　不过，在(zài)上述人士(shì)看来，尽管出于(yú)风险规(guī)避的(de)原因(yīn)，最近几(jǐ)个交(jiāo)易日场内资金有所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌(diē)并(bìng)不(bù)会从根本(běn)上影响其内外价值。

　　他也(yě)同时表(biǎo)示，目前随着二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格下跌，风险也(yě)得(dé)到一定(dìng)释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪(xù)面(miàn)等多重因素(sù)影响(xiǎng)，不好判(pàn)断价(jià)格是(shì)不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还(hái)有(yǒu)一位业内人士表(biǎo)示(shì)，今年整(zhěng)体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品年(nián)内二级市(shì)场跌幅较大，其实(shí)有些隐含收益率高的产品具(jù)备(bèi)一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品具备一(yī)定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰(chí)私(sī)募基金(jīn)执行董事高如星对(duì)此表示，若张江园区最终(zhōng)能(néng)顺(shùn)利(lì)解(jiě)决招(zhāo)商，平稳过度对经(jīng)营现金(jīn)流没有造(zào)成大的影响，“事件性利空(kōng)下调至得这么急、这么深，加上前期本身园区(qū)类资产就回调不少了，这就是(shì)黄(huáng)金坑。”不过，他(tā)也(yě)强调，最(zuì)终(zhōng)还是落到租(zū)金收入受(shòu)不受(shòu)影(yǐng)响，影响多大，估(gū)计园区会最(zuì)终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技(jì)。随后(hòu)5月12日晚，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT发布(bù)公告，紧急(jí)回(huí)应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润(rùn)大厦的(de)重(zhòng)要(yào)承租方之(zhī)一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签(qiān)租赁(lìn)协(xié)议的通(tōng)知。同时(shí)，在(zài)公告(gào)中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一(yī)季报中披露(lù)的张江(jiāng)光大园项目出(chū)租率下降事项，一度二级市场价格出现回落。在随(suí)后召开的业绩说明(míng)会中(zhōng)管(guǎn)理人就相关事(shì)项进(jìn)行了解释说(shuō)明，市场信心得到(dào)了一定提振，二级市场价格(gé)表现(xiàn)也趋于(yú)平稳。据(jù)了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线下的扩募说明会上，运(yùn)营团队表示了对(duì)张江光(guāng)大园项目的(de)信心，预计(jì)签署意(yì)向书(shū)和合同(tóng)谈判中的储备(bèi)租户正(zhèng)常转(zhuǎn)化后，项目出租(zū)率(lǜ)将(jiāng)得到回升。没想到仅过了(le)不到三周的(de)时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了(le)新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的(de)广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的(de)原始权(quán)益人相关负(fù)责人(rén)坦言，事发突然确实(shí)始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的(de)第(dì)一时(shí)间即奔(bēn)赴现场进行了沟通和核实工作，并同(tóng)步启动(dòng)了应急预案(àn)，排(pái)摸储备租户，积极应(yīng)对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由(yóu)于张润大(dà)厦是全(quán)国(guó)首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，据悉新区国资(zī)委也高度(dù)关注。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相关(guān)负(fù)责人介绍说，目前储备租(zū)户还是比较(jiào)丰富的，覆盖(gài)了(le)芯片测试、人工智(zhì)能、航天产业、信息(xī)技术等(děng)产业客户，租赁(lìn)意(yì)向面积超过(guò)了2万方。从意(yì)向储备(bèi)转(zhuǎn)化(huà)为实际(jì)租户需要(yào)一些时间。

　　“我们(men)正在着手通(tōng)过签(qiān)署(shǔ)租赁意(yì)向书来尽快锁定一些重要(yào)租户。虽然收了三(sān)个月履约保证金(jīn)给了我(wǒ)们(men)一(yī)些(xiē)空间，但本着(zhe)对首批扩募、对市场负责(zé)的态度，我们肯定要全力与时间赛(sài)跑，把这些面(miàn)积在短(duǎn)期(qī)内完成(chéng)去(qù)化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持(chí)有的同区域的张江光大园项目一(yī)季度(dù)末(mò)也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那么(me)多储(chǔ)备租(zū)户，之前的空置率为何未能得(dé)到解决。

　　对此相关负责人解释，张(zhāng)江光(guāng)大园一直以(yǐ)来都坚(jiān)持(chí)以市场化运(yùn)营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租(zū)和换租都属于正常情(qíng)况，而这次(cì)项目的大租户退(tuì)租(zū)正好发生在市场活跃度的短期低点，目(mù)前市场情况已(yǐ)有(yǒu)所好转。在(zài)看(kàn)到出租(zū)率下(xià)滑情况没(méi)有得到及时(shí)修复后，张(zhāng)江这边也(yě)作(zuò)了一(yī)定(dìng)的(de)资源(yuán)调配和(hé)倾斜，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大园项目在(zài)给(gěi)租户的分隔空(kōng)间、交付标(biāo)准、租金水平等(děng)方面也(yě)有(yǒu)一些差异化，张润大厦多是(shì)两千多平的大平层，楼的成(chéng)新(xīn)度高一些，单(dān)价也贵一些，张(zhāng)江光大园单层以一千平的面积为主，还有一些独(dú)栋(dòng)形(xíng)态的物业(yè)。租户自(zì)身也(yě)会有诉求，也会根据自身需求和(hé)预算(suàn)挑选区域内(nèi)的不同物(wù)业(yè)。

　　“如(rú)果扩(kuò)募(mù)完(wán)成以(yǐ)后，新老资产的管理人都变成了一家(jiā)，后续我(wǒ)们(men)在(zài)资源共享和联合营销方(fāng)面能更(gèng)加(jiā)充(chōng)分发挥(huī)协同效应(yīng)，相信可以做得更好。”上(shàng)述负(fù)责人(rén)补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江(jiāng)REIT的定(dìng)位(wèi)和展望，相关负责人表示，张江集(jí)团和(hé)张江高科目前(qián)在管资产约(yuē)五百万(wàn)方，还有一些其他在开发的储备(bèi)项(xiàng)目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现打(dǎ)造(zào)张江园区产(chǎn)业(yè)空间资产上市平台目(mù)标的坚实后(hòu)盾和(hé)储备资源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个资本平台和它未来(lái)的发(fā)展。”相关负责人表示(shì)，“这次扩募是我们(men)实现基金扩容(róng)的第一步，也是(shì)至关重要的一步(bù)，眼下(xià)我们可能面临了(le)一些突发情况需要解决，但是这(zhè)和我们在张(zhāng)江科学城(chéng)这三十年建设(shè)发展过程中所经历的相(xiāng)比，只能算是一个非(fēi)常小的插曲(qū)。我们有信心排除万难，尽一(yī)切可能(néng)化(huà)解当前突发事件的所(suǒ)有负面影响，维持预期和市场的(de)信心。”

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