5月(yuè)以来，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对于这一板(bǎn)块(kuài)已经在(zài)悄然布局。数(shù)据(jù)显示，以南方和(hé)华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基金一季报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地(dì)方国企央(yāng)企获得增持，持(chí)仓(cāng)数量(liàng)占流(liú)通股比重增幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行(xíng)业标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所(suǒ)持房地产公(gōng)司市值(zhí)在股票资产(chǎn)中的占比却断(duàn)崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了三年(nián)来的首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对房(fáng)地产行业的持(chí)股比例也(yě)同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓(cāng)持有房地(dì)产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股(gǔ)分(fēn)别为保(bǎo)利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市(shì)值占板块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公(gōng)募对于(yú)房地产(chǎn)的投(tóu)资愈(yù)发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金一季报(bào)汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保(bǎo)利发展，在(zài)基金(jīn)重仓第33位。排名第(dì)二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只房(fáng)地产龙(lóng)头股从排位上(shàng)看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其(qí)次是(shì)金(jīn)地集团退出(chū)百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)到房(fáng)地(dì)产是复(fù)苏链上最(zuì)后一(yī)环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至机构持(chí)仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代(dài)，一二线城市好(hǎo)于三四(sì)线城市。而映射到二级(jí)市场投资(zī)上，配置房地产行(xíng)业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期(qī)来分类，包括房地产等几类行业在(zài)盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期的(de)行业，传统认(rèn)知上没有什(shén)么(me)投资机会(huì)的(de)。但在(zài)这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的行业也(yě)出现(xiàn)了(le)一些(xiē)机(jī)会(huì)，背后的逻(luó)辑(jí)是供给侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销(xiāo)售(shòu)面积很(hěn)难再出现了，2022年(nián)光是(shì)居民存款(kuǎn)数量增(zēng)加了(le)15万亿元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑(zhù)面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定的政策出来去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无(wú)论(lùn)从城(chéng)镇化的进程，还是人均(jūn)住房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高增(zēng)的(de)时代(dài)已经(jīng)过去，未(wèi)来(lái)行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很(hěn)容易出(chū)现信用风(fēng)险问题(tí)（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占(zhàn)率的提(tí)升。当行业需(xū)求见顶回落时，行(xíng)业的(de)贝(bèi)塔已经过(guò)去了，但不代表没有投(tóu)资机(jī)会，机会在于城(chéng)市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投(tóu)资(zī)，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这样的认(rèn)识(shí)转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整体机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风(fēng)物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出(chū)现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的(de)个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排(pái)名前五的(de)公(gōng)司(sī)月内涨幅超过了(le)10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一(yī)的上(shàng)实发展，五一假期归来后(hòu)日成(chéng)交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地(dì)产开发(fā)与经营。公(gōng)司的主要产品及服务为(wèi)房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其(qí)布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具(jù)体包括(kuò)公募的上银基(jī)金、私(sī)募的(de)迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资产(chǎn)管理公(gōng)司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂时排名(míng)第二的(de)浦东金桥也是上(shàng)海(hǎi)本(běn)地房(fáng)企，其第一(yī)季度(dù)的收(shōu)入利润规(guī)模大幅度复(fù)苏(sū)。究其(qí)原因，一(yī)方面(miàn)是该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算(suàn)持续(xù)性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势(shì)头向好背景下，自然也吸引了(le)知名(míng)机构在其中持续(xù)驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依(yī)然在前(qián)十中，这也是连(lián)续第三个(gè)季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单(dān)中(zhōng)还(hái)有一支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局，其当(dāng)季还小幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上(shàng)海区(qū)域性地产公(gōng)司外，荣安(ān)地产则是(shì)主(zhǔ)要布局(jú)在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的也(yě)是一份(fèn)报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司股东夏朝距今多少年，夏朝距今多少年2022的净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季新杀入十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具(jù)体说(shuō)来， 南方(fāng)中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位(wèi)，富(fù)国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排名(míng)第九位，此外联(lián)袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值更(gèng)为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端看，2022年(nián)土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给较多(duō)（券(quàn)商测(cè)算对应潜在毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目(mù)前房企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信(xìn)用问(wèn)题或(huò)者资金紧张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获取(qǔ)低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额(é)/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率较(jiào)低，净(jìng)负(fù)债率基本在70％以下，而(ér)其(qí)他房(fáng)企的(de)净负债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本(běn)看，龙(lóng)头房企的融(róng)资(zī)成本不断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当前(qián)中特估的浪潮(cháo)下(xià)，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存(cún)在发(fā)展的(de)大好机会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的结构性机(jī)会(huì)依(yī)然存(cún)在(zài)，少部分公(gōng)司尤(yóu)其是央企占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要(yào)又体(tǐ)现为库(kù)存(cún)的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段(duàn)表现出较(jiào)低(dī)的融资成本，优质的(de)开(kāi)发(fā)资源和良好的(de)不动产资(zī)产运营能(néng)力的(de)多重(zhòng)竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估，国央企相(xiāng)较(jiào)于民营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源(yuán)债权债务(wù)关(guān)系等(děng)问题，市场对民营房(fáng)开企业的资产(chǎn)会有更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的(de)过程中，央国企相较于民企来说估值(zhí)的修复(fù)更明显。中特(tè)估的角(jiǎo)度从中长期的维(wéi)度看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业(yè)进入高(gāo)质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和(hé)现金(jīn)流(liú)创造能(néng)力，以此带来估值中枢的(de)提升，应该(gāi)关注估值相对较低(dī)，企业(yè)自(zì)身资产的质量好、运营能力强、可(kě)以(yǐ)创(chuàng)造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较(jiào)低，行(xíng)业内部将出现分化，要关(guān)注将受益于行业集中度提升的头(tóu)部(bù)公司(sī)。”星石投(tóu)资首席(xí)研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇(shé)口等(děng)国资(zī)背景(jǐng)龙头前途(tú)更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投资(zī)部(bù)副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个(gè)方面是否可以维持，首先是融(róng)资(zī)成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的(de)业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企营收、净利(lì)均实(shí)现了业绩的(de)回正，甚(shèn)至是较大增(zēng)速(sù)的增长。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士(shì)张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出(chū)现明显改善的房企，主要是因为过去(qù)两三年时间(jiān)，尤其(qí)是(shì)在2021年下半年(nián)民营房企不怎么(me)投资(zī)拿地之后，国(guó)有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核(hé)心城(chéng)市，投资(zī)力度较大。投(tóu)资的驱(qū)动能(néng)够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但(dàn)仍处(chù)于(yú)调整的过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时(shí)也(yě)提醒表示(shì)，在(zài)房地产的复苏(sū)过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四月份(fèn)开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月(yuè)环比三月相(xiāng)对表(biǎo)现较好之外，包(bāo)括(kuò)北京、上海在(zài)内的(de)绝(jué)大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在(zài)五(wǔ)月的市(shì)场表现也不(bù)太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业(yè)的资金面压(yā)力，可能会出现，到六(liù)月份房企为了半年报冲业(yè)绩出(chū)现(xiàn)市场的(de)短(duǎn)期反弹(dàn)外的一个市(shì)场乏力(lì)现(xiàn)象。也就是说，第二(èr)季(jì)度、第(dì)三季(jì)度(dù)增长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及(jí)其上下游产业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢很(hěn)多(duō)，我们(men)要多(duō)给(gěi)一些耐心，这个时(shí)候，在房地(dì)产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的钱。但(dàn)这也意(yì)味着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地去等待它的基本(běn)面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做(zuò)买(mǎi)卖推荐(j夏朝距今多少年，夏朝距今多少年2022iàn)。）

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