饱受争议的二手房交(jiāo)易中介费问(wèn)题，正逐渐得到(dào)监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市(shì)场监管总局联合(hé)发布了关于(yú)规范房地产(chǎn)经(jīng)纪服务的意见。意见(jiàn)提及，近(jìn)年来，部分房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构存在(zài)利用房源客源(yuán)优势(shì)收取过高费(fèi)用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个(gè)人信息等问题，加重(zhòng)交易(yì)当(dāng)事(shì)人负(fù)担、侵(qīn)害其合法(fǎ)权益。

　　基(jī)于上述背景，两部门从加强从业主体(tǐ)管理、明确经纪服务内容、合(hé)理(lǐ)确定经纪服务收费(fèi)、严(yán)格实行明码标(biāo)价等十方(fāng)面(miàn)，提出了意(yì)见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首(shǒu)席(xí)分析师张大伟称，随着城市(shì)发展，一二线(xiàn)城市二手房交易(yì)占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为例，二手房占市(shì)场(chǎng)成交比例超过80％，大量二手房成交依(yī)赖中介居间(jiān)成交(jiāo)，房(fáng)地产调控重心逐渐从(cóng)开(kāi)发商过渡到(dào)中介公司(sī)。

　　广(guǎng)东省城规院住房政策(cè)研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来(lái)说属于金(jīn)额不低(dī)的大宗交易(yì)，由于二手房(fáng)交易成(chéng)本(běn)较高、交(jiāo)易(yì)周期(qī)较长，具(jù)有非常强的专业性，居民往(wǎng)往通过中介来完(wán)成。但很多中介利(lì)用(yòng)信息不对称等问(wèn)题(tí)，将非必要的收费(fèi)夹带其(qí)中，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担保费(fèi)等，对居(jū)民造成额外的负担，而且这些服务(wù)事(shì)项并未明(míng)码(mǎ)标价(jià)。

　　对于二(èr)手房市场交易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对(duì)包括经纪服务在内的相关市场交易行为及其主体进行规范和(hé)秩(zhì)序(xù)整顿(dùn)，是房(fáng)地产市场管理(lǐ)和调控的主题。“当下，推(tuī)进这项(xiàng)工作(zuò)的意义(yì)更大，也(yě)更急迫(pò)。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重点(diǎn)

　　二(èr)手房市(shì)场中，历来对房地产经纪服务行业关注最多的(de)一(yī)个(gè)话题，便(biàn)是房(fáng)地产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认(rèn)为，未来相关部门(mén)主要监管的(de)重(zhòng)点，将是对房地产经纪服务收(shōu)费及中(zhōng)介(jiè)交易(yì)进(jìn)行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋交易(yì)过程中，部分(fēn)价(jià)值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额(é)不低的(de)中介费。以北京某房(fáng)地产(chǎn)经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万元的房屋，中(zhōng)介费(fèi)约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理(lǐ)确定经纪服(fú)务收(shōu)费上，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意见中提及(jí)，房地(dì)产经纪机(jī染发后只用清水洗头好吗，刚刚染发后怎么清洗是正确的)构要合理降(jiàng)低住房买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励(lì)按照成交价格(gé)越高、服务(wù)费率(lǜ)越低(dī)的(de)原则实行分(fēn)档(dàng)定价。引导由(yóu)交易双方共同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服务收费标准的(de)最早依(yī)据是1995年(nián)国(guó)家计委(wěi)建设部下(xià)发的《关于房地产中介服(fú)务收费的通知》（971号文），其中第(dì)六条规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京(jīng)为例(lì)，目前北京(jīng)市执(zhí)行的(de)2014年更新后的收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)，即(jí)根(gēn)据(jù)这样的(de)规定：“少数(shù)特别复(fù)杂的住宅买(mǎi)卖经纪(jì)服务，经(jīng)交易各方(fāng)协(xié)商同意(yì)，可在规定(dìng)的收费标准基础上适当上浮，上浮(fú)幅度最高不(bù)得超过(guò)10％。”这意味着，当前北(běi)京二(èr)手房(fáng)中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本(běn)着“简(jiǎn)政(zhèng)放权(quán)”的精神，北京2015年(nián)取消了房地产中介服务等57个政(zhèng)府(fǔ)定价(jià)，房地(dì)产经纪服务收费多少由各(gè)中介机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在(zài)实际收取费用过程中，相关监(jiān)管部门当(dāng)前并未明确具体的中(zhōng)介费率(lǜ)，中介机构(gòu)仅需在服务过程中(zhōng)对收费(fèi)标(biāo)准进行明(míng)码标价即可。而房地产经纪服务机构在(zài)具(jù)体(tǐ)收取(qǔ)过(guò)程(chéng)中，会(huì)结合(hé)房屋价值及工(gōng)资(zī)标准，综合(hé)计(jì)算出合适的中介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明(míng)码标价(jià)问题，两部门在(zài)此次(cì)意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构应当在经营门(mén)店、网站、客户端等场所或渠道，公(gōng)示服务项目、服(fú)务(wù)内容(róng)和收费标(biāo)准，不得混(hùn)合标价和捆(kǔn)绑(bǎng)收(shōu)费。房地(dì)产经纪机构提(tí)供的基本服(fú)务和延伸(shēn)服(fú)务，应当分别(bié)明确服务项目和收费标准。房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构收费前应当向交易当(dāng)事(shì)人(rén)出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由(yóu)当(dāng)事人(rén)签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平(píng)均水平的房地产经(jīng)纪机构，住(zhù)房和城乡建(jiàn)设部(bù)门将会同市场(chǎng)监管等部门采取约谈等综合措施进行(xíng)重点监管。市(shì)场监(jiān)管部(bù)门会同有关部门依法查处(chù)不按规定明码标价、操纵(zòng)经纪(jì)服务收费(fèi)等违反价(jià)格和反(fǎn)垄断法律法规的行为。对房地产经纪(jì)机构相关违法违(wéi)规(guī)信息(xī)，市场(chǎng)监(jiān)管部门要依法依规纳入国家企业信用信息公示系(xì)统。

　　房屋(wū)中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行分档定价(jià)，是(shì)否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地(dì)产(chǎn)华南区(qū)总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用，主(zhǔ)要还是规(guī)范行(xíng)业，打击收费(fèi)过高(gāo)的经纪机构，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳(zhèn)为(wèi)例，深圳市场(chǎng)豪宅(zhái)和普宅本来收费就不(b染发后只用清水洗头好吗，刚刚染发后怎么清洗是正确的ù)同，各(gè)家收费(fèi)普遍在(zài)合理(lǐ)范围内(nèi)，加上经纪服务费用(yòng)对市(shì)场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两部(bù)门提出的意见(jiàn)仅为鼓励性(xìng)质，即(jí)只是纲领性文件而(ér)非规定，未来(lái)如何具(jù)体(tǐ)认定(dìng)其(qí)中的细则，还需要看(kàn)各城市(shì)落地(dì)执(zhí)行情况(kuàng)。

　　不(bù)过(guò)，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务(wù)领域的调整(zhěng)改善(shàn)、规(guī)范化(huà)，有利于(yú)行(xíng)业(yè)健康发展。同(tóng)时，由于二手房很多(duō)房源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产生(shēng)影染发后只用清水洗头好吗，刚刚染发后怎么清洗是正确的(yǐng)响，这对房地产经(jīng)纪服务(wù)行业(yè)的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖(mài)过程(chéng)中，原本应该由上下家各(gè)支付一半的中介费，但在一些热(rè)点城(chéng)市的二手(shǒu)房交易过程(chéng)中，往往会(huì)有这样的情形，因部分购房者处于弱势地位，从(cóng)而会出现中(zhōng)介费及(jí)税(shuì)费均由(yóu)购房者来(lái)承担。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费用(yòng)也可(kě)能通过转嫁的方式，在房(fáng)价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下家(jiā)，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些(xiē)房产(chǎn)中介公司将其(qí)视(shì)为(wèi)向购房(fáng)者单边收费的行为。部分中介公司可能(néng)会利用其支(zhī)配地位，在原(yuán)先经纪服务(wù)收费的基础上，再次向房东收取费用(yòng)，而这部分费(fèi)用，房东往往会将其转再次(cì)转嫁给购(gòu)房(fáng)者，这实际(jì)上相(xiāng)当于变(biàn)相推高了(le)房价。两部门提出严禁(jìn)操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费，不仅(jǐn)有利于提高(gāo)交易中操作(zuò)的透明度，也有(yǒu)利(lì)于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称。

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