5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募(mù)基金为(wèi)代表(biǎo)的机(jī)构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南(nán)方(fāng)和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布(bù)的总份额均(jūn)较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金(jīn)一(yī)季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持(chí)仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已(yǐ)过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募(mù)基金对房(fáng)地产的(de)配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持有的房(fáng)地(dì)产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色，但公募(mù)所持房(fáng)地产(chǎn)公司市值(zhí)在股票(piào)资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三(sān)年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例(lì)也(yě)同(tóng)步(bù)回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度(dù)得以延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房地(dì)产板块一季度(dù)市(shì)值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个(gè)股分别(bié)为保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市(shì)值(zhí)占(zhàn)板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产的投(tóu)资(zī)愈(yù)发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金(jīn)一季报汇(huì)总的重仓(cāng)股中，房地产板(bǎn)块排名(míng)最高的是保利发展，在(zài)基(jī)金重仓第(dì)33位。排名第二(èr)的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季(jì)报(bào)，变(biàn)化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股(gǔ)从(cóng)排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明(míng)显；其次是金地(dì)集团(tuán)退出百大之列。但考虑到(dào)房(fáng)地产是复苏链(liàn)上(shàng)最(zuì)后一环，且首(shǒu)季并非行业销售(shòu)旺(wàng)季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经济圈(quān)判断房地产已经进入大分化(huà)时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城(chéng)市(shì)。而映射到二(èr)级市场(chǎng)投资(zī)上，配置房地产行业轻松(sōng)收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的红(hóng)利期一去(qù)不返了。“如果(guǒ)按(àn)照产业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行业(yè)在盖(gài)特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或(huò)者(zhě)衰退期(qī)的行业(yè)，传统认知(zhī)上没有什么投资机(jī)会的。但(dàn)在这几年特(tè)殊(shū)的行情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电解铝等类(lèi)似(shì)的行业也(yě)出(chū)现了一(yī)些机(jī)会，背后的逻(luó)辑是(shì)供给侧发生了(le)更大的变化(huà)。”一(yī)不愿具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎(shèn)乐观(guān)态(tài)度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米的年销售(shòu)面积很(hěn)难(nán)再出(chū)现了，2022年光是居民存(cún)款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量(liàng)地(dì)产的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还需要(yào)有(yǒu)一定的(de)政策出来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产研究员吕功(gōng)绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人(rén)均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住(zhù)房短缺时代(dài)，而目(mù)前居民的(de)杠(gāng)杆(gān)率和房价收入也不(bù)支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销(xiāo)售(shòu)额，以(yǐ)及(jí)过快(kuài)上行的房价，因而行(xíng)业高增的时(shí)代已经过(guò)去，未来(lái)行业的需(xū)求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很(hěn)容易(yì)出(chū)现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业(yè)进(jìn)入到供给(gěi)侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司就能够通(tōng)过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回(huí)落(luò)时，行(xíng)业(yè)的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于城市、位(wèi)置(zhì)、产品(pǐn)的(de)阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股票(piào)投资，就是强竞争力(lì)公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这样(yàng)的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区(qū)域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多(duō)出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘(pán)，中信房(fáng)地(dì)产(chǎn)指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房(fáng)地(dì)产板块个股，在纳(nà)入统计(jì)的(de)124只房地产(chǎn)类标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本(běn)面来看(kàn)，上实发(fā)展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服(fú)务为房地(dì)产销售、房地产租赁(lìn)、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，各(gè)类(lèi)机(jī)构都有对其(qí)布局的(de)例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股东(dōng)来(lái)看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资(zī)产管理(lǐ)公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第(dì)一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一(yī)方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持(chí)续性向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自(zì)然(rán)也吸引了知名(míng)机(jī)构在(zài)其中持续驻(zhù)足。从(cóng)第一(yī)季(jì)度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前(qián)十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜感受到体内那根东西变大很胀，你的东西还留在我体内单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上海区域性(xìng)地产公(gōng)司外(wài)，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于上市公司股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到(dào)两只公募指(zhǐ)基(jī)首季新杀入十大(dà)流(liú)通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中(zhōng)证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七(qī)位(wèi)，富国中(zhōng)证感受到体内那根东西变大很胀，你的东西还留在我体内指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分(fēn)析：“经历(lì)过行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企受限于信用问(wèn)题或者资(zī)金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆率较低(dī)，净负(fù)债率(lǜ)基本在70％以下，而其他(tā)房企的(de)净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的(de)融资(zī)成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到(dào)2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国(guó)企地产股或存(cún)在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机会依(yī)然存在，少部(bù)分(fēn)公司尤(yóu)其是央企占(zhàn)据显著优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现为库(kù)存的优势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资(zī)成本，优质(zhì)的开发(fā)资源和良好的不动(dòng)产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国央企相(xiāng)较(jiào)于民(mín)营地产公(gōng)司(sī)也是(shì)更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关系等问题，市(shì)场对民营房(fáng)开(kāi)企业的资产会有(yǒu)更多(duō)担忧和(hé)质疑(yí)，所以(yǐ)在这(zhè)一轮(lún)行业出清的过程中(zhōng)，央国(guó)企相较于(yú)民(mín)企来说估值的修复(fù)更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具(jù)备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带(dài)来(lái)估值中枢的(de)提升(shēng)，应该关注估值相对较(jiào)低，企业(yè)自身资产(chǎn)的(de)质量好、运营能力强、可以创造(zào)持续现(xiàn)金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概(gài)率比(bǐ)较低，行(xíng)业(yè)内部将(jiāng)出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提升(shēng)的头部(bù)公司。”星石投资(zī)首席研究(jiū)官(guān)方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思路(lù)的(de)话(huà)，或许还是保(bǎo)利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观(guān)地去持续观察(chá)国企央(yāng)企在三个(gè)方(fāng)面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本保持(chí)低位，其次是销售份(fèn)额(é)持(chí)续提(tí)升(shēng)，再(zài)次是拿(ná)地份额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根据(jù)房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩(jì)分(fēn)化更趋明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企营(yíng)收、净利均实(shí)现了(le)业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大(dà)增速的增长。而这(zhè)些公司也是机(jī)构的(de)重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明(míng)显改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大(dà)。投资(zī)的驱动能够(gòu)推动房(fáng)企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调(diào)整的过程中，能够保有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整个市场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内的绝大多数城(chéng)市都出现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而(ér)现在五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去(qù)库存压力、企业的资金面压力，可能会(huì)出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业绩(jì)出现市场的短(duǎn)期(qī)反弹(dàn)外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增长(zhǎng)不(bù)确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其(qí)上下(xià)游产业(yè)链(liàn)的复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一(yī)些耐(nài)心，这个时(shí)候，在房地产以及上(shàng)下游就(jiù)不(bù)是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行(xíng)好得多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地去等待它的基(jī)本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为(wèi)举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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