5月以来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于(yú)这一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方和华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时(shí)所公布的总份额(é)均较4月28日时(shí)有小幅(fú)增(zēng)长。根据基金一季(jì)报(bào)统(tǒng)计(jì)，龙头(tóu)与地方国企央(yāng)企获(huò)得增持，持仓数(shù)量占流通股比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募(mù)基金对(duì)房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的房地(dì)产行业标的(de)市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公(gōng)司市值在股(gǔ)票(piào)资(zī)产中(zhōng)的占比却(què)断(duàn)崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的(de)首次回升，年底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对房地产行业(yè)的持(chí)股比(bǐ)例也(yě)同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持有房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)一季度市值TOP15门槛(kǎn)嘴巴含胸的感觉知乎，嘴巴含胸的感觉如乎为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别(bié)为保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难(nán)发(fā)现，公(gōng)募对于房地产的投资愈(yù)发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名(míng)最高的是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而(ér)老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首(shǒu)先在于几只房(fáng)地(dì)产龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看均(jūn)有退(tuì)步，尤其(qí)是万(wàn)科最(zuì)为(wèi)明显；其次(cì)是金地集(jí)团退出(chū)百大之(zhī)列。但考虑到(dào)房地(dì)产是复(fù)苏链上最(zuì)后一环，且(qiě)首季(jì)并非行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入(rù)大分化时(shí)代(dài)，一二线城市好于三四(sì)线城市。而映射到二(èr)级市场投资(zī)上，配(pèi)置房地(dì)产行业轻松收(shōu)获(huò)行业贝塔的红利期(qī)一去不(bù)返(fǎn)了。“如(rú)果按照产(chǎn)业周期(qī)来分(fēn)类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期的(de)行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在(zài)这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了(le)更(gèng)大的(de)变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居民存款数(shù)量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的(de)更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定的(de)政策出(chū)来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕(lǚ)功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时代，而(ér)目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以(yǐ)及(jí)过快上行的房(fáng)价，因而(ér)行业高增的时(shí)代已经过(guò)去(qù)，未来行业(yè)的需(xū)求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地(dì)产的(de)高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的(de)民营(yíng)地产爆雷），行业进(jìn)入(rù)到供给侧出(chū)清的过程。这个(gè)过(guò)程(chéng)中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当(dāng)行(xíng)业(yè)需(xū)求见顶回(huí)落时，行业的(de)贝塔已(yǐ)经过去(qù)了，但不(bù)代表没(méi)有投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基于这(zhè)样的(de)认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入(rù)统(tǒng)计(jì)的124只房地产(chǎn)类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实现股价上(shàng)涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归(guī)来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个(gè)交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面(miàn)来(lái)看，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开(kāi)发与经营(yíng)。公司的主要产品及服务为房(fáng)地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其实现营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对(duì)其布局(jú)的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首季(jì)十大流(liú)通股股(gǔ)东来(lái)看， 具(jù)体包括(kuò)公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二(èr)的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅度(dù)复苏(sū)。究其(qí)原因，一方面是该公(gōng)司(sī)后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来(lái)最高，另一(yī)方面则(zé)是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样的(de)业绩(jì)势头(tóu)向好背(bèi)景下，自然也吸引了(le)知名机构(gòu)在(zài)其(qí)中持续驻足。从第嘴巴含胸的感觉知乎，嘴巴含胸的感觉如乎(dì)一季(jì)度(dù)十(shí)大流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀(shā)入前十(shí)。同(tóng)时榜(bǎng)单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还(hái)小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域(yù)性地产公(gōng)司外，荣(róng)安地产则是(shì)主要(yào)布局在深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也是一份报(bào)喜的成绩(jì)单(dān)：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公(gōng)募指(zhǐ)基首(shǒu)季(jì)新杀(shā)入(rù)十大流(liú)通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外(wài)联袂出(chū)现的机构还(hái)有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士(shì)分(fēn)析：“经历过(guò)行业洗牌(pái)和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大(dà)幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企受限于信(xìn)用(yòng)问题或者(zhě)资金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)趁机获(huò)取低(dī)成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地(dì)力度(dù)（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限(xiàn)，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的(de)销售(shòu)，龙(lóng)头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的(de)销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在(zài)当前中特估的(de)浪潮下，央国(guó)企地(dì)产股或存(cún)在(zài)发展的(de)大(dà)好机会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行业的(de)结构性机会依然(rán)存在(zài)，少部分公司尤其(qí)是央企(qǐ)占据(jù)显(xiǎn)著(zhù)优(yōu)势，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司(sī)，现阶段表(biǎo)现出较(jiào)低的(de)融资成(chéng)本，优质的开(kāi)发资源和良好(hǎo)的不(bù)动(dòng)产资(zī)产(chǎn)运营能力的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特估(gū)，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资源债权债务关(guān)系等(děng)问题，市场(chǎng)对民营(yíng)房开企业的资产会有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过(guò)程(chéng)中，央(yāng)国(guó)企(qǐ)相较于民企来说估值的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的(de)角度(dù)从中长期的维度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在于集中度提(tí)升后，行业(yè)进入(rù)高(gāo)质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)更稳(wěn)定且可预(yù)期的盈利和(hé)现(xiàn)金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该(gāi)关注(zhù)估(gū)值相对较低，企业(yè)自身资产的(de)质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造(zào)持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部(bù)将出现分化(huà)，要关注将(jiāng)受益于(yú)行(xíng)业集中(zhōng)度提升(shēng)的头部公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还是(shì)保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途(tú)更为(wèi)光明。不过(guò)国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察(chá)国企央(yāng)企在三个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资(zī)成本保持低位，其次是(shì)销售(shòu)份额持(chí)续(xù)提升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据(jù)房(fáng)企一季(j嘴巴含胸的感觉知乎，嘴巴含胸的感觉如乎ì)报梳理发现(xiàn)，对于2022年的(de)业(yè)绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分化(huà)更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江集团(tuán)等房企(qǐ)营(yíng)收(shōu)、净(jìng)利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速(sù)的增(zēng)长。而这些公司(sī)也是机构的重仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主(zhǔ)要是因为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地(dì)之后，国(guó)有企业仍在(zài)持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度较大。投(tóu)资的驱动能够推动(dòng)房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度(dù)市场恢(huī)复但仍处于调整的(de)过程中(zhōng)，能(néng)够(gòu)保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时也提(tí)醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不(bù)确定性。其(qí)实整个市(shì)场从(cóng)四月份开始(shǐ)又在(zài)往下掉。除了(le)杭州、成(chéng)都等极个别城市(shì)四月环比三(sān)月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出(chū)现环(huán)比下滑(huá)的情况。而(ér)现在(zài)五月的市场表现也不(bù)太乐(lè)观(guān)。按(àn)照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及市(shì)场(chǎng)的(de)去库存(cún)压(yā)力、企业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六(liù)月份房企为了半(bàn)年报冲业(yè)绩出(chū)现市(shì)场的短期(qī)反弹外的一个市(shì)场乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长不确定(dìng)性的(de)压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游产业链的复(fù)苏速度都(dōu)比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基(jī)本(běn)面的钱(qián)。但这也意(yì)味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会(huì)伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等(děng)待它(tā)的基本面不(bù)断(duàn)地凸显出来(lái)，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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