饱受(shòu)争议(yì)的二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易中介费(fèi)问题(tí)，正逐渐得到监管部门(mén)的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监(jiān)管总局联(lián)合发布(bù)了关于规范房地产经纪服务的意见。意见提及(jí)，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房源客(kè)源优势(shì)收取过高(gāo)费(fèi)用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户(hù)个人信息(xī)等问(wèn)题(tí)，加重(zhòng)交(jiāo)易(yì)当事人(rén)负担(dān)、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从加(jiā)强(qiáng)从业(yè)主体管理、明(míng)确经(jīng)纪服务内容、合理确定经(jīng)纪服(fú)务收费、严格实(shí)行明(míng)码标(biāo)价(jià)等十方面，提出(chū)了意见。

　　中(zhōng)原地(dì)产首席(xí)分析(xī)师张大伟称(chēng)，随(suí)着城市发展，一二线城市二手(shǒu)房交易占比逐渐增加。以(yǐ)北(běi)京、上海(hǎi)为例，二(èr)手房占市场(chǎng)成交比(bǐ)例超过80％，大(dà)量二手房成交依赖(lài)中介居间成(chéng)交(jiāo)，房地产调控重心逐渐从开发商过(guò)渡(dù)到中(zhōng)介公司(sī)。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房(fáng)对居民来说(shuō)属于金额(é)不低的大宗(zōng)交易，由于二手房交(jiāo)易成本(běn)较高、交易周期(qī)较长，具有非常强(qiáng)的专业性，居民往往(wǎng)通过中(zhōng)介来完(wán)成。但很多中(zhōng)介利(lì)用信(xìn)息不(bù)对称等问(wèn)题，将非必要(yào)的收费夹带其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费(fèi)、担保费(fèi)等(děng)，对居民造成额(é)外的负(fù)担，而且这些服务事(shì)项并未(wèi)明码标价。

　　对于二(èr)手房市场(chǎng)交易过程中存(cún)在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括(kuò)经纪(jì)服务在内的相关市场(chǎng)交易行为及其主体进行(xíng)规(guī)范和秩序整顿(dùn)，是(shì)房(fáng)地产市场管理和调控的(de)主题(tí)。“当下，推(tuī)进这(zhè)项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监(jiān)管重(zhòng)点(diǎn)

　　二(èr)手房(fáng)市场中，历来对房地(dì)产经纪(jì)服务行业(yè)关(guān)注最多的一个话题，便是房地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大(dà)伟(wěi)认为，未来相关部门主要监管的(de)重点(diǎn)，将是对(duì)房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费及中介交易进(jìn)行规范。

　　在热(rè)点城(chéng)市(shì)，二手(shǒu)房屋交易过程中，部(bù)分价值不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一笔金额(é)不低的中(zhōng)介费。以(yǐ)北京某房地产经纪服(fú)务机构2.7％的服务费(fèi)率计(jì)算，一(yī)套1000万元的房屋(wū)，中介费约为27万(wàn)。

　　在合(hé)理确定经纪服(fú)务(wù)收费上(shàng)，两(liǎng)部(bù)门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪(jì)机构要合理降低(dī)住房买卖和(hé)租(zū)赁经纪(jì)服务费用。鼓励(lì)按照成交价(jià)格越高(gāo)、服(fú)务费率越低的原(yuán)则实行(xíng)分档(dàng)定价。引导(dǎo)由交易双方共同承担经纪(jì)服务费用(yòng)。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地产(chǎn)经纪服务收费标准的最早(zǎo)依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房地(dì)产(chǎn)中(zhōng)介服(fú)务收费的(de)通知(zhī)》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋(wū)买(mǎi)卖(mài)代理收费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执行的(de)2014年更(gèng)新后的收费(fèi)标(biāo)准，即(jí)根据(jù)这(zhè)样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规(guī)定的(de)收费标(biāo)准基础上适当上浮，上浮幅(fú)度(dù)最高不得超过10％。”这意味着，当前(qián)北(běi)京(jīng)二(èr)手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着(zhe)“简政放(fàng)权”的(de)精(jīng)神，北京2015年取消了房地产中(zhōng)介服务等57个(gè)政(zhèng)府定价，房地产经纪服务收费多(duō)少(shǎo)由各中介(jiè)机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构(gòu)在(zài)实际收(shōu)取(qǔ)费用过程(chéng)中，相关(guān)监(jiān)管部门当前并(bìng)未明确具(jù)体的中介费率(lǜ)，中介机(jī)构(gòu)仅(jǐn)需在服务过程中对收费标(biāo)准进行(xíng)明码(mǎ)标价即可。而房地产(chǎn)经(jīng)纪服务机构在具体收取过程(chéng)中，会结合房屋价(jià)值及工资标准，综合计算出合适(shì)的(de)中介费率。”张大(dà)伟(wěi)补充道。

　　对(duì)于明(regretted用法及例句，regret的用法和例句míng)码标价问(wèn)题，两部门在此次意(yì)见中(zhōng)提(tí)及，房(fáng)地产经纪(jì)机构应当在经(jīng)营门店、网站、客(kè)户端等场所或渠道，公示服(fú)务项目、服务内容和收费标准，不得混合(hé)标价和(hé)捆绑收费。房地(dì)产经纪机构提供的基本(běn)服务和延伸服(fú)务，应(yīng)当(dāng)分别明确服务项目和收费(fèi)标准。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构收费前应(yīng)当向交易当事人出具收费清单，列(liè)明regretted用法及例句，regret的用法和例句收(shōu)费标准、收费金额，由当事人签字确(què)认(rèn)。

　　另外，对(duì)收费(fèi)明显(xiǎn)高于市场平均水平的房地产经(jīng)纪机构(gòu)，住房和(hé)城乡(xiāng)建(jiàn)设部(bù)门将会同(tóng)市场监(jiān)管等部(bù)门(mén)采取约谈等(děng)综(zōng)合措施进行重点监管。市场监管部(bù)门会同(tóng)有关部(bù)门(mén)依法(fǎ)查处不按(àn)规定(dìng)明码标价、操纵经纪服务收(shōu)费等违反价格和反(fǎn)垄断法律法规的行(xíng)为。对房地产(chǎn)经纪(jì)机构相关违法违规信息，市场监管部(bù)门要(yào)依法依规纳入国家(jiā)企业信用信息公示系统。

　　房屋(wū)中介(jiè)费要降(jiàng)了？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成交价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越低的(de)原则实行分档定价，是否意味着，未来豪(háo)宅(zhái)的中介费有望大(dà)幅降低(dī)？

　　中原地(dì)产(chǎn)华南(nán)区总裁兼深(shēn)圳(zhèn)中原总(zǒng)经理(lǐ)郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档(dàng)定价，合理降(jiàng)低(dī)住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经(jīng)纪服务费用，主要还(hái)是规范行业，打(dǎ)击收(shōu)费过高的(de)经纪(jì)机构，但(dàn)对(duì)市场(chǎng)影响有(yǒu)限，“以深圳为(wèi)例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本来收(shōu)费(fèi)就不同，各家收(shōu)费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市场(chǎng)的影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张大(dà)伟(wěi)指出，由(yóu)于当前(qián)两部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励(lì)性质，即只是(shì)纲领性文(wén)件而非规定，未来如何具(jù)体认定其中的细(xì)则，还需(xū)要(yào)看各(gè)城市落(luò)地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从(cóng)目前(qián)市场看，经纪(jì)服务(wù)领域的(de)调(diào)整改善、规范化(huà)，有利于行业健(jiàn)康(kāng)发(fā)展。同时，由于二手房(fáng)很(hěn)多房源在产权方(fāng)面有(yǒu)瑕疵(cī)，如(rú)产(chǎn)权抵(dǐ)押(yā)、不同税费等都可(kě)能对(duì)交(jiāo)易产生影响，这对房地产经(jīng)纪服务行业(yè)的(de)专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居(jū)客(kè)研究院研究总监陆骑(qí)麟指出，在(zài)二手房买(mǎi)卖过程中，原本(běn)应该(gāi)由上下家(jiā)各支付一(yī)半的中(zhōng)介(jiè)费，但在一(yī)些热(rè)点城市的二手房(fáng)交易过程regretted用法及例句，regret的用法和例句中，往往会有这样的情形，因部分购房(fáng)者处于弱势地位(wèi)，从而会出现中介费及(jí)税费均由购(gòu)房者来承担。即使一(yī)些房东愿(yuàn)意承担中介费，这部分费用也可能通过(guò)转嫁(jià)的方式(shì)，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家(jiā)把中介费(fèi)转嫁给(gěi)下家，市(shì)场(chǎng)这种所谓(wèi)‘约定(dìng)俗成’的情(qíng)况，一些房产中介公司将(jiāng)其(qí)视为向购房(fáng)者单(dān)边收费的行为。部(bù)分中介公司可(kě)能会利(lì)用其支配地(dì)位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房东(dōng)收取(qǔ)费用，而这(zhè)部分费用，房东往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当于变相推(tuī)高(gāo)了房价。两(liǎng)部(bù)门提出严禁操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费，不仅有利于提高交易(yì)中操作(zuò)的透(tòu)明度，也(yě)有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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