万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知(zhī)晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再(zài)次(cì)受到舆论关(guān)注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务(wù)人被中国信达(dá)追(zhuī)债，中(zhōng)国(guó)信达(dá)为了收(shōu)回钱款不得不将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖(mài)。可问(wèn)题是，这些房子早已售(shòu)出，业主并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资(zī)购入房产(chǎn)的有钱人(rén)，房子现在(zài)莫名奇妙地被(bèi)拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂(zàn)未看到这些(xiē)业主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的1tbsp等于多少克细砂糖，1.5g盐大概有多少(de)可能(néng)还是(shì)债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到(dào)，这个(gè)位于(yú)海淀核(hé)心区(qū)位，名(míng)校环绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖(mài)上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公司不良债权(quán)转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让项目的处置主体是中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份(fèn)有限公司北(běi)京(jīng)市分公(gōng)司（下称中(zhōng)国(guó)信达(dá)北分），处置的(de)是对(duì)北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发有限(xiàn)公司（下称赫华恒(héng)瑞）的(de)不(bù)良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看，这(zhè)就是一起中国信达北(běi)分讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实际(jì)上(shàng)，75套豪(háo)宅的背后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道(dào)属实，说明这些房子实际上都(dōu)是卖出去(qù)了的(de)，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房(fáng)子是“未(wèi)出(chū)售”的状态呢(ne)？只能说(shuō)明这些房子根本没有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了(le)上述内容。有豪(háo)宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)基本(běn)都是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬也(yě)是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经(jīng)支付(fù)价(jià)款并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失(shī)最大的，没准(zhǔn)还是(shì)债主中(zhōng)国信达。

　　根据(jù)相关法律规定(dìng)，民事(shì)执行中，业(yè)主已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，但未(wèi)办理过户(hù)手续(xù)的，如(rú)果业(yè)主(zhǔ)没有过错，人民法院不(bù)得查(chá)封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法(fǎ)院提出执行(xíng)异议申请，请求法院(yuàn)解(jiě)除(chú)查封，同时可以联合起诉开(kāi)发(fā)商，要求退(tuì)还购房款或办(bàn)理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高人民法院关于商(shāng)品房(fáng)消费者权利保护问题的批复》，以司(sī)法解释的方式明(míng)确了购房(fáng)人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价(jià)款，主张其(qí)房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受(shòu)偿(cháng)权、抵押权(quán)以及其(qí)他债权的，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)应当予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支(zhī)付(fù)了部分价(jià)款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论(lùn)终(zhōng)结前已实际支付剩余(yú)价款的(de)，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房(fáng)子(zi)均为“已售未网签”，那么(me)这(zhè)笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山芋(yù)。可能(néng)不(bù)仅(jǐn)不能卖出去回(huí)本(běn)，抵押的(de)这75套房子，还(hái)会被业(yè)主(zhǔ)讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国(guó)信(xìn)达申请不(bù)良(liáng)债权(quán)转让，可以追溯到金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前(qián)中(zhōng)国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的(de)股(gǔ)东行列，中国(guó)金谷(gǔ)国际(jì)信托(tuō)有(yǒu)限责任公(gōng)司(sī)成(chéng)为(wèi)了唯(wéi)一股东，后者由中国信达资产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没(méi)有很高的国(guó)民(mín)知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号(hào)院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市(shì)场强烈(liè)震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知(zhī)名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳(liǔ)地块，成为北京(jīng)当年(nián)的(de)“双料地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院就以神(shén)秘高端的姿(zī)态(tài)杀(shā)入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰(lán)运回来(lái)的(de)灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的(de)成年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格(gé)，都令业内外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄(xiāo)八的(de)顶(dǐng)儿、融创的(de)湖(hú)、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪(háo)宅(zhái)圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大华(huá)府(fǔ)等，现如今，它远远超过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院(yuàn)一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推(tuī)出了8年(nián)之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的(de)豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外界贴(tiē)上了(le)，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵(guì)的地”，“做(zuò)地产中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能(néng)力(lì)而(ér)拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定(dìng)义(yì)务，中赫集团正式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今(jīn)沦落到这个地步，其实(shí)是(shì)有迹(jì)可(kě)循的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今(jīn)年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时(shí)，深蓝(lán)财经就(jiù)曾深(shēn)挖(wā)出(chū)背(bèi)后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到(dào)沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在(zài)于(yú)收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了(le)多元(yuán)化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务，先后(hòu)进军(jūn)能源市场、团购(gòu)网(wǎng)站(zhàn)，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资(zī)本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫(hè)集(jí)团从(cóng)中信集团手中拿(ná)下(xià)北京(jīng)国安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北(běi)京国安的估值(zhí)一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，N1tbsp等于多少克细砂糖，1.5g盐大概有多少O!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目(mù)前中赫(hè)集团(tuán)共有11条股权出质(zhì)记录。质权(quán)人(rén)包(bāo)括(kuò)海(hǎi)金商业保理、北京建工(gōng)、山东国际(jì)信托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京国安(ān)的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国安的经营(yíng)状(zhuàng)况没(méi)有得(dé)到(dào)改(gǎi)善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国(guó)安足(zú)球俱乐(lè)部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还(hái)在持续质押手中(zhōng)的(de)中赫(hè)集(jí)团股(gǔ)份，但国(guó)安和中赫的经(jīng)营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北(běi)京(jīng)国安也3次(cì)与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不(bù)履行生效(xiào)法律文书(shū)确定义务(wù)，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都(dōu)成为(wèi)老赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何(hé)能独善其身？

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