近(jìn)两(liǎng)年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定分红体现(xiàn)出该(gāi)类产(chǎn)品长(zhǎng)期(qī)投资价值，通过(guò)观(guān)测(cè)经营活(huó)动现金流(liú)、可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)等指标(biāo)，也是观(guān)察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒普通投资(zī)者(zhě)注意(yì)，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)分红目(mù)前已(yǐ)包含了(le)利(lì)润分配和(hé)本金的归(guī)还，在选择(zé)投资标的时应了(le)解资产(chǎn)类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期(qī)，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额(é)的公(gōng)募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分(fēn)配(pèi)金额比例(lì)平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分(fēn)红收(shōu)益，以及(jí)基金份额交易(yì)价格的变化。基金份额二级(jí)市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预(yù)期则更有(yǒu)规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资(zī)产的经营现金(jīn)流，投(tóu)资人通(tōng)过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市(shì)场价格变化(huà)导(dǎo)致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基金份额持有(yǒu)人实际(jì)获(huò)得的(de)现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高级副总监李华平(píng)也表示，根据《公开募集(jí)基础(chǔ)设施证券投(tóu)资基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及(jí)相关法规(guī)要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度(dù)可分配金额以现金(jīn)形(xíng)式分(fēn)配(pèi)给投资(zī)者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要(yào)特(tè)征(zhēng)之一，稳定的(de)分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不(bù)等同于(yú)债券(quàn)的固定利息回报(bào)，而(ér)是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资(zī)者的角度(dù)来看(kàn)，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资者的(de)投资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公(gōng)募REITs的(de)分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构(gòu)投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债券相对(duì)高(gāo)的收益性，在有效控(kòng)制风险的前提(tí)下，增厚资(zī)产包(bāo)收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了(le)投资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平的(de)预期(qī)，也(yě)是影响REITs基金二级市(shì)场价格走(zǒu)势(shì)的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二(èr)级(jí)市(shì)场表现看，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏(hóng)观经济(jì)的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完(wán)成率不达(dá)预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的(de)价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价(jià)格波动受多(duō)重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价(jià)格(gé)的主要因素之一，而(ér)稳定(dìng)的分红有(yǒu)利(lì)于吸(xī)引投(tóu)资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础(chǔ)设施(shī)项目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济(jì)活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将对(duì)基金(jīn)份额的开盘(pán)指导价(jià)做调(diào)减处理，调减金额根据单位(wèi)基金(jīn)份额的分红(hóng)金额进(jìn)行计算(suàn)。除权操作是对分红前后基金份额(é)净值变(biàn)化的修正(zhèng)，使投(tóu)资人在基金(jīn)分红前后均可以获得(dé)公平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投(tóu)资的信心，同时(shí)需(xū)结(jié)合持(chí)有产品的(de)特(tè)性，关注二级市场扰动(dòng)对(duì)整(zhěng)体收益(yì)的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权(quán)分(fēn)红包(bāo)括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了解底层资(zī)产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本金之(zhī)上的增(zēng)值(zhí)部(bù)分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金分红差(chà)异很大，大多数普通投资(zī)者可能(néng)把“分派”金额误(wù)认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后(hòu)基金价值面临极(jí)大不确定性(xìng)，这是该类(lèi)投资者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营(yíng)权类和产(chǎn)权(quán)类两大资产类型(xíng)，持有产权类产品的收益主要包括每年的(de)现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益(yì)主要来自项(xiàng)目每年(nián)的现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特(tè)许(xǔ)经营权类资产的分红包括(kuò)了(le)利润分配(pèi)和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资(肉夹馍可以带上飞机吗，肉夹馍可以带上飞机吗国内zī)收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不(bù)同(tóng)而形成(chéng)区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权(quán)类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所以相对(duì)股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资者(zhě)在选择公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)，对所(suǒ)选择(zé)产品的二级市场价(jià)格和(hé)分(fēn)红有合(hé)理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也认(rèn)为(wèi)，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到(dào)期后不再能产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的(de)分(fēn)配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特(tè)许经营项目，通常具备更高的分派率水平(píng)。对于(yú)剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收(shōu)回本金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的(de)分派金额包含了(le)投资本金(jīn)，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额(é)单价随着分(fēn)派(pài)进度(dù)逐年下(xià)降(jiàng)是(shì)正常现象，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的(de)收益来自项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项目相比，产权(quán)类项目的土(tǔ)地(dì)或建筑的(de)剩余使用年限一般较长，再加上到(dào)期(qī)后通过(guò)对(duì)建筑(zhù)的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加(jiā)投资，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长经营(yíng)期(qī)限。这种类似永续经(jīng)营的假(jiǎ)设(shè)反映在基础(chǔ)资产(chǎn)的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资(zī)产投资(zī)属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士(shì)还表示(shì)，在产品(pǐn)分红期，投资(zī)者可以观测经营活(huó)动(dòng)现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金(jīn)、内部(bù)收益率等指标，来(lái)观察(chá)和评(píng)估项目底层资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标(biāo)有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供(gōng)分配现金，二者(zhě)存在本质(zhì)性(xìng)区别。经营活动产(chǎn)生的(de)现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生(shēng)的(de)现金流，基于企(qǐ)业本(běn)身经营(yíng)活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初(chū)现金，最(zuì)终得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置(zhì)新选择(zé)，投(tóu)资价(jià)值(zhí)体现(xiàn)在相对(duì)股债(zhài)市场独立(lì)的(de)资产配(pèi)置(zhì)功能，比较(jiào)适合(hé)长(zhǎng)期持有。建议投资者对(duì)经营权类的(de)资产(chǎn)可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的(de)资产更多关注分派(pài)率(lǜ)高低。因为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要来自底层资(zī)产的(de)经营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营情(qíng)况直接影响投资回报，投资(zī)者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力(lì)、运营管(guǎn)理机构(gòu)实力(肉夹馍可以带上飞机吗，肉夹馍可以带上飞机吗国内lì)、公(gōng)募基(jī)金管理人(rén)实力等多(duō)重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，由(yóu)于分(fēn)红(hóng)交易(yì)带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接(jiē)连回调，建议投(tóu)资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时(shí)分红规模(mó)较为可(kě)观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书(shū)均(jūn)会(huì)载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预(yù)测。投资(zī)者可以(yǐ)将REITs的(de)实际分红(hóng)金额与募集材料中披露(lù)预测进行(xíng)比较(jiào)分析，结(jié)合(hé)经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力(lì)进(jìn)行判(pàn)断(duàn)。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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