文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会(huì)议(yì)提出“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地(dì)明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂尾了，这是对(duì)购房(fáng)者的不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当(dāng)然二次房改是个技(jì)术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机(jī)制，长效机制(zhì)四(sì)大(dà)关键(jiàn)是推(tuī)动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。如果按(àn)照经(jīng)济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售(shòu)制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝(jué)大部分(fēn)商品是一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱一(yī)手(shǒu)交货，预(yù)售制是对(duì)购买者的单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担(dān)了(le)所有商品不能交付(fù)的风险。从个(gè)人层面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)对购房者非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在此睡觉的时候一直放里面是什么感觉，睡觉一直放在里面期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助于落(luò)实中央(yāng)房住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助于(yú)保障购房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助(zhù)于房企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科普一下(xià)：商品房预(yù)售最早源(yuán)于中国(guó)香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商(shāng)放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了(le)商品(pǐn)房预售制度。其实，当前(qián)世界(jiè)不(bù)少(shǎo)国家存(cún)在预售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了(le)！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保障(zhàng)措施(shī)，开发商(shāng)在项目获得政府批准后才(cái)可以开始销售，买家(jiā)在购买期房(fáng)后并非像中国一样(yàng)在支付完首付款后从银行一次(cì)性贷款支(zhī)付剩余全部房(fáng)款，而(ér)是根据开发商工程进度在完(wán)全交房(fáng)前进行分期支付(fù)。所以，预售制度(dù)是需要(yào)严格的资金(jīn)监管、分期支付以及违(wéi)约处(chù)罚(fá)措施作为保障的，如(rú)果没有(yǒu)这些保障(zhàng)措施，一定会触(chù)发风险，对购(gòu)房民众不(bù)公平(píng)，所(suǒ)以(yǐ)不如借机(jī)取消预售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度(dù)有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段性，现在中(zhōng)国住(zhù)房进入存量时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、恢(huī)复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一(yī)定(dìng)能(néng)化解(jiě)这个难题，让房地产(chǎn)回(huí)归实(shí)体经(jīng)济(jì)和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的(de)最根本最实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的(de)本质是(shì)向善，是以(yǐ)客户为中心，房(fáng)地产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福(fú)一家(jiā)人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施现(xiàn)房销售是实(shí)现老百姓安(ān)居乐业、社(shè)会(huì)长治(zhì)久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预(yù)售(shòu)制要结合稳楼(lóu)市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三(sān)好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务(wù)院发展研究(jiū)中心参与财税(shuì)改(gǎi)革方案研究时，对(duì)预售(shòu)制(zhì)、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行(xíng)过长期(qī)系(xì)统(tǒng)的(de)专(zhuān)项研究。（参考后来形成的(de)专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港(gǎng)还未(wèi)推(tuī)行公共(gòng)房屋制度，许多人(rén)栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房(fáng)的(de)需求是相当高，不(bù)过大多(duō)数(shù)居民(mín)的(de)储蓄(xù)很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买卖多(duō)数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需(xū)要雄厚的(de)资金(jīn)实力才(cái)能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经(jīng)推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发商资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭(píng)借(jiè)商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业(yè)务的经验(yàn)，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)有着(zhe)独(dú)到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当(dāng)时其(qí)在购下九龙(lóng)的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地(dì)势环(huán)境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一(yī)个亮点，即先收取买家的订(dìng)金(jīn)，采用(yòng)类似(shì)租金的分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己的(de)房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资(zī)金压力，加速了(le)房(fáng)屋(wū)的建造和销(xiāo)售(shòu)，也解决了(le)制(zhì)造商(shāng)的(de)资(zī)金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的(de)销售模式成为当时中国香港房(fáng)地(dì)产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市(shì)场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效率(lǜ)地解决了核(hé)心的住房供不应求的(de)问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推(tuī)动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年繁荣(róng)，但期(qī)间也出(chū)现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但(dàn)监管部(bù)门不断(duàn)完(wán)善(shàn)、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市(shì)场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发(fā)商在预售前，确保地价款已经全部支付，还(hái)要(yào)证明自身有(yǒu)资金(jīn)等能力(lì)把项目完成，资金(jīn)需放入律师(shī)所托管，支取时(shí)需律所和建筑师的(de)核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监(jiān)管账户资(zī)金(jīn)，中国(guó)香港要求律师行在银(yín)行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机制，且银行(xíng)的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年代，中(zhōng)国内地(dì)面临住房需求大和供给(gěi)量短(duǎn)缺(quē)问题，引入(rù)“卖(mài)楼花(huā)”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内(nèi)地优先发展重工(gōng)业(yè)，强调(diào)基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化的进程大(dà)于城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基础等城市化配套问题，才能进一步(bù)推进城市化。但当时(shí)推行的是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分配(pèi)，以租(zū)养房”的福(fú)利分房制度，住房市(shì)场发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房制(zhì)度也出现了分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此(cǐ)福利分房(fáng)制度不再适(shì)用于(yú)当时的(de)国(guó)情。叠加房地产市场面临(lín)商(shāng)品房的(de)需求量大，而社会缺(quē)少(shǎo)大型房地产开发商，商(shāng)品房供(gōng)应量小的困(kùn)境(jìng)，此时(shí)引入中(zhōng)国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地(dì)房(fáng)地产市场(chǎng)的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大(dà)力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度改(gǎi)革，加(jiā)快住房(fáng)建设(shè)的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿(cháng)实(shí)物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房供给商品(pǐn)化、社会化(huà)的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福(fú)利分房转向市场经济的(de)商品房。房地产(chǎn)市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解决(jué)了房企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时间(jiān)周期长的两(liǎng)大难题，开发(fā)商以预售款撬动下一个项目的(de)开发，形成滚动(dòng)开发模(mó)式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内(nèi)地(dì)开始房(fáng)改货币化，中国人(rén)民银行等(děng)多(duō)方迅速出(chū)台(tái)相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后，经调整(zhěng)形成契合中(zhōng)国(guó)内地(dì)的商品房预售(shòu)制度。预售制的(de)初衷是为(wèi)了缓解(jiě)房企资金(jīn)压力(lì)，加快城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房(fáng)屋预先出售(shòu)给购(gòu)房者，由(yóu)购房者支付定金或房款的行(xíng)为。区别(bié)于中国香港，在中(zhōng)国(guó)内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房(fáng)地产开发商(shāng)办理预售许可(kě)证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋(wū)。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清(qīng)首付(fù)款，并采用(yòng)银行贷(dài)款的(de)形(xíng)式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋(wū)未建成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿到了全(quán)部购房款，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港的按照工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)有所不(bù)同。对中国(guó)内地的(de)开发商而言(yán)，预售(shòu)制(zhì)商品房也(yě)开启了(le)高(gāo)周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最(zuì)主要(yào)方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场(chǎng)商(shāng)品房供应，推(tuī)动(dòng)了城镇化发(fā)展(zhǎn)进(jìn)程(chéng)。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市(shì)场的稳(wěn)步发展起到(dào)了重要作用，不(bù)仅解(jiě)决了房地产(chǎn)市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高了居民居(jū)住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗(wō)居(jū)到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大(dà)进步，数(shù)十(shí)年时间(jiān)走完发达国家几百年(nián)城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城(chéng)镇化进程(chéng)进入(rù)快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建(jiàn)成(chéng)区面积(jī)由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅(zhái)存(cún)量(liàng)从不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套(tào)数(shù)从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当前(qián)已成为中国内地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品住宅期(qī)房销(xiāo)售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推(tuī)动了中(zhōng)国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地(dì)房地产历经(jīng)二十多年长周期(qī)繁荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积和销售金额(é)分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业从无(wú)到有、从国企(qǐ)先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产(chǎn)也成(chéng)为拉动中国内地(dì)经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带(dài)动的上下(xià)游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地(dì)产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房(fáng)地(dì)产对金融(róng)、批发、建材(cái)的带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从房地产融资(zī)存量占社(shè)融存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积(jī)违约(yuē)，将导致银行不良(liáng)率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的(de)《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值(zhí)占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与(yǔ)股债房市值的(de)比例较高，主要是因为住房市值高，以及(jí)中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接(jiē)融资比(bǐ)例较低，股票(piào)、债券市值较低(dī)，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在，当(dāng)前(qián)的(de)负(fù)面效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个(gè)人(rén)层面看，绝大部(bù)分(fēn)商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能(néng)交付的风险。比如，交房等(děng)待(dài)期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房等(děng)风险。另外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合同、购房(fáng)者和银行的按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系，如果开发(fā)商发生违约，购房者只能(néng)根据购房合同向开发(fā)商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按(àn)揭贷(dài)款合同按时向银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下(xià)行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链(liàn)断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一(yī)旦房企(qǐ)因为(wèi)市场(chǎng)波动或经营不善，出现资(zī)金链断裂(liè)等一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售合(hé)同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房(fáng)款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失还(hái)款能力或(huò)短期不能还款等，则(zé)风险完(wán)全由(yóu)银行承(chéng)担(dān)，银(yín)行将面临较大(dà)的(de)坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监(jiān)管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字那就(jiù)是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市(shì)商品房(fáng)预(yù)售管理办法》中(zhōng)明确规定了(le)开(kāi)发企(qǐ)业预(yù)售商品(pǐn)房所得款项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预(yù)售(shòu)款监管(guǎn)的具体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部(bù)门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资(zī)金监管规定，各地(dì)实(shí)行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市(shì)则按(àn)照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价(jià)计(jì)算重点资金(jīn)。而事(shì)实(shí)是，不(bù)少购房款未进入监管账(zhàng)户(hù)、或进入监(jiān)管(guǎn)账户(hù)后(hòu)被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那(nà)么，监管账户资(zī)金如何被(bèi)挪走的？实际上，在(zài)过(guò)去房地(dì)产大开发时代的(de)高周转背景下，抽调(diào)预售款监(jiān)管账户资金(jīn)，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户(hù)拨付(fù)资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过这(zhè)些方式套取的(de)资金，在房企各(gè)地项目间(jiān)流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供(gōng)了资金(jīn)流(liú)动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设有(yǒu)定金或预(yù)付款保(bǎo)护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购(gòu)房者支付的(de)预付款比例相(xiāng)对(duì)较低，绝(jué)大部(bù)分房款在房屋(wū)交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或(huò)按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度分期支(zhī)付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方(fāng)式发放(fàng)按(àn)揭贷款，一(yī)是按工(gōng)程进度付(fù)款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋(wū)交(jiāo)付后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)提供期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交(jiāo)付质量的保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或(huò)第三方验收合格并提(tí)供验收(shōu)凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)购房者支(zhī)付的房(fáng)款。二是开(kāi)发商为购房者提供(gōng)一定(dìng)的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售(shòu)资金第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首付，其余(yú)房款交付(fù)后按(àn)揭(jiē)还款，交付(fù)前(qián)资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定(dìng)金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为(wèi)防(fáng)止开发商挪用资(zī)金，购房(fáng)者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公司(sī)的信托账户监管(guǎn)。如(rú)果开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不(bù)承担任何责任与损失。而开发(fā)商(shāng)在房(fáng)屋建设过程中(zhōng)的资金全部(bù)来自(zì)银行，银行根据(jù)工程进度向(xiàng)开发(fā)商(shāng)提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管(guǎn)开发商施工(gōng)进度。开发商在(zài)房(fáng)屋(wū)交付时(shí)需取得由(yóu)政府相关部门经审(shěn)查后发放的(de)验收凭证(zhèng)，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零首付(fù)购(gòu)房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国(guó)开发(fā)商在(zài)项目获批(pī)后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订(dìng)合同后(hòu)定金退还。如(rú)由于任何原因(yīn)不能购(gòu)买，定金按照德(dé)国(guó)法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支付(fù)公证费和土地交易(yì)税，分别为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在(zài)购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没有规定最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付(fù)，具体(tǐ)支(zhī)付(fù)节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分(fēn)为公(gōng)证(zhèng)后、主(zhǔ)体(tǐ)完(wán)工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完工(gōng)、室(shì)内(nèi)清洁(jié)及(jí)墙面完工、地板(bǎn)完工、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房者可(kě)在(zài)支付(fù)房款前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，银(yín)行按(àn)施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结(jié)束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对期(qī)房设计了两种保险，保险的(de)功能是当(dāng)房(fáng)屋(wū)出现(xiàn)重(zhòng)大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保(bǎo)证开发商赔偿(cháng)或(huò)修复，开发商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商(shāng)或购(gòu)房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　英国预售制设(shè)有10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律(lǜ)师(shī)严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出现财务(wù)、经营问(wèn)题时(shí)，购房者10％的(de)定金由保(bǎo)险公司赔(péi)付，而(ér)超出10％的(de)部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程进(jìn)度付款的(de)方式，但是交房(fáng)前付(fù)款比例相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，一(yī)般会在(zài)合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证公司的检验验收后才(cái)能交付，交(jiāo)付后(hòu)方(fāng)可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节(jié)，英国期(qī)房预售(shòu)资(zī)金监管极为严格，资金也由律师监管，在确(què)认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律师将资金(jīn)转给卖(mài)方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保障购房者(zhě)资金安全。睡觉的时候一直放里面是什么感觉，睡觉一直放在里面>

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，设置(zhì)期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预(yù)售房(fáng)定金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后(hòu)由(yóu)于(yú)房屋(wū)供给严(yán)重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政府1952年出台(tái)《宅地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经多(duō)次修订，目前是唯(wéi)一一(yī)部规范(fàn)期房交易(yì)的法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方(fāng)面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业(yè)法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求(qiú)开发商必(bì)须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即(jí)买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机构或(huò)指定保证机构(gòu)或保险机构签(qiān)订定(dìng)金保证委托合(hé)同(tóng)，设置购房者定金的(de)保证或保险(xiǎn)，并将相应的保(bǎo)证金证明书(shū)交(jiāo)付(fù)给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房款也受该措(cuò)施保(bǎo)护(hù)。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书(shū)向金融机(jī)构或保证机构(gòu)或(huò)保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约(yuē)金，一(yī)般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付(fù)最(zuì)多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房(fáng)者即可(kě)向银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余(yú)房款在(zài)交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有(yǒu)资(zī)金进(jìn)银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付(fù)环节，新(xīn)加坡开发商有(yǒu)统一(yī)的选(xuǎn)购(gòu)权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加坡(pō)期(qī)房同样采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做了统一(yī)详细规定，要求(qiú)所有开发商(shāng)遵守，支付节点一(yī)般(bān)为合同签订(dìng)后、地(dì)基完工(gōng)、框架(jià)完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度放(fàng)款，月(yuè)供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款(kuǎn)部(bù)分无(wú)需(xū)月供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购房者的订(dìng)金与付(fù)款会存入银行专(zhuān)门的(de)项(xiàng)目资(zī)金账户(hù)，账户资金(jīn)提取(qǔ)须(xū)与(yǔ)房(fáng)屋建(jiàn)设(shè)有关(guān)。房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当(dāng)前房(fáng)地(dì)产到了(le)政策出手临界点，重点是(shì)保交(jiāo)楼和房(fáng)企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持(chí)力(lì)度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复(fù)工保(bǎo)民生(shēng)，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在(zài)正常运转的(de)房企(qǐ)包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持(chí)力度，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并购重组整个(gè)行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制四(sì)大关(guān)键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳(wěn)定和房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建(jiàn)立开发(fā)商违约后(hòu)定金保护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付(fù)阶(jiē)段，保障购房者定(dìng)金(jīn)安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入(rù)，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的(de)保(bǎo)障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进(jìn)度付款(kuǎn)机制或(huò)交房(fáng)后按(àn)揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入独立(lì)于开发商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由政府相关部门(mén)直接监管(guǎn)，以此防止资金(jīn)挪(nuó)用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商(shāng)品房保(bǎo)修期制(zhì)度(dù)。保修期内(nèi)，开发(fā)商应对房(fáng)屋质(zhì)量问(wèn)题全(quán)权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是(shì)大势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众不(bù)公平的预售(shòu)制(zhì)已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售。另(lìng)一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的(de)最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提(tí)升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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