导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入(rù)大分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品住宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文(wén)试(shì)图厘(lí)清中(zhōng)国(guó)城镇存(cún)量(liàng)住宅真实情况，据此判断(duàn)中国(guó)未来地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国(guó)地(dì)产存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七(qī)次人口普查调查数(shù)据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子(zi)是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋(wū)建筑中，城镇建筑(zhù)占比不(bù)到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑，如商业办(bàn)公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居(jū)住(zhù)舒(shū)适不(bù)是(shì)人均一间房(fáng)所能满足，它(tā)与房(fáng)屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关(guān)。中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发(fā)现(xiàn)中国城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均1套(tào)房，其中每(měi)户(hù)持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无(wú)直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭户(hù)均住宅的数据(jù)，我们(men)根据商(shāng)品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前(qián)城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商(shāng)品住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎意味着(zhe)户(hù)户有房，然(rán)而事实上中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示，成熟房地产市场的(de)住宅(zhái)套户比会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡(héng)，是(shì)因(yīn)为户(hù)均(jūn)一套房无法(fǎ)满(mǎn)足流动人口的(de)租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的(de)近三(sān)成都是流动人口(kǒu)，流动(dòng)人(rén)口会选择(zé)在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产(chǎn)生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)四大新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多(duō)。小家庭化趋势(shì)将(jiāng)延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的分化日(rì)益明显，区(qū)域经济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)，人口净迁(qiān)入城市(shì)的(de)新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面积。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在(zài)必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)均较(jiào)发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大房子(zi)”的(de)改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入(rù)大(dà)分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时代(dài)已(yǐ)至(zhì)，大分化时代下地产矛(máo)盾(dùn)则更(gèng)多体现(xiàn)在住(zhù)宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将体现在不(bù)同能(néng)级城(chéng)市之(zhī)间，不同区域板块之(zhī)间，不同(tóng)品质住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官方(fāng)披露全(quán)国已有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存(cún)在不足？可(kě)惜(xī)由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的(de)房(fáng)子是(shì)否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来(lái)房(fáng)地(dì)产市场会(huì)如何发(fā)展。

　　一、如何有效观(guān)察(chá)中国户均(jūn)拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判(pàn)断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综(zōng)合风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会上，负责人(rén)对外披露(lù)：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业(yè)获取了(le)全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及(jí)80多万(wàn)处(chù)市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋(dòng)建(jiàn)筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋(dòng)数(shù)计(jì)算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七(qī)次(cì)人口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭户居(jū)民人(rén)均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套(tào)设(shè)施等因素密切(qiè)相关。单单从人均住宅间数(shù)不(bù)能完(wán)全反映出城(chéng)镇居民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套(tào)设施齐(qí)全的住宅才(cái)是(shì)城(chéng)镇(zhèn)居民宜居(jū)的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住(zhù)宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类(lèi)是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房(fáng)等非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统(tǒng)计(jì)数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关(guān)数据有两处可(kě)以直接公布(bù)，一是每(měi)年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅(zhái)数量，我们(men)主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品(pǐn)住(zhù)宅数(shù)量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均(jūn)住(zhù)宅套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年(nián)以(yǐ)来每年商品住宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得到当(dāng)前商(shāng)品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和(hé)非(fēi)商品住宅比例(lì)，推算得(dé)到居民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家(jiā)庭户(hù)数，我们(men)就(jiù)能够得到城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比/商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏(fá)一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大(dà)致(zhì)测算(suàn)得(dé)到中国(guó)存量(liàng)房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu中国现在有多少士兵军人，目前中国有多少士兵)0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中(zhōng)期房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数里的期房销(xiāo)售，得到(dào)商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到(dào)交房(fáng)后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除(chú)以家庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅(zhái)和购买二(èr)手房(fáng)都是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此(cǐ)将租(zū)赁其他(tā)住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期(qī)间商品住(zhù)宅增(zēng)幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从(cóng)而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含(hán)义(yì)

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)已经达到了户均一套房的(de)程度(dù)，“户(hù)户(hù)有房”是否意(yì)味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房(fáng)并不意味着住宅市(shì)场供需(xū)平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多(duō)余住宅来满足(zú)因(yīn)人口流动、居民(mín)换房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套(tào)户比均高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会(huì)造成人口净流入(rù)地(dì)的住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口和(hé)省际(jì)流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人口(kǒu)流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京(jīng)工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人，但(dàn)高(gāo)房价(jià)迫使打工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城(chéng)购买一(yī)套房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套房无法满(mǎn)足庞(páng)大流动人(rén)口的租赁与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问题(tí)，如电(diàn)线老化(huà)、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给(gěi)住户(hù)的生活带来了很大的不便和(hé)安(ān)全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数(shù)拥有的(de)住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的(de)老旧小区(qū)很难满足(zú)现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家(jiā)庭住宅为一居(jū)室(shì)和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与(yǔ)城市土(tǔ)地资源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未(wèi)来地产的需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据(jù)七普数(shù)据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民(mín)带房(fáng)进(jìn)城和老(lǎo)旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)小于均值(zhí)，近4成家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方(fāng)米，不及全国人(rén)均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用(yòng)的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个(gè)标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平(píng)，即(jí)人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平(píng)，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前至少(shǎo)新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均(jūn)住宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的(de)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人(rén)均(jūn)可使用(yòng)面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的中国现在有多少士兵军人，目前中国有多少士兵(de)集(jí)体户人口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房(fáng)，未来(lái)地(dì)产(chǎn)还会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房，看似(shì)已(yǐ)经户户(hù)有(yǒu)房。即便(biàn)如(rú)此，中国(guó)人口静(jìng)态结(jié)构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍(réng)有需求释(shì)放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国(guó)未(wèi)来城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)人口数不断(duàn)下降，六普(pǔ)显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户(hù)的占比明(míng)显上(shàng)升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续(xù)延(yán)续，导致户数会因户均(jūn)人(rén)口规模的(de)缩小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导致经济发展带(dài)来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资(zī)源和生产要(yào)素(sù)逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)。人口迁(qiān)移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地(dì)住宅市(shì)场带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增(zēng)加人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要(yào)受益(yì)于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区(qū)改(gǎi)善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自(zì)建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅建(jiàn)造时(shí)间(jiān)为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需(xū)求中，有7成家庭(tíng)购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买经济(jì)适用(yòng)房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城(chéng)中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的(de)占比势(shì)必会进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的(de)住宅建筑面积还(hái)有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧(jiù)的城中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积(jī)小、质量低(dī)、基(jī)础设施配套(tào)差、没有或(huò)少有物业(yè)管(guǎn)理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于(yú)中小户型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭(tíng)希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济(jì)工作会议(yì)明确(què)指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论(lùn)是否考(kǎo)虑乡村住宅因素(sù)，中国的(de)人均住宅间数较其他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密切正向联系。随着经济发(fā)展(zhǎn)水(shuǐ)平(píng)的(de)提高，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，供需(xū)出现错配，这是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅(zhái)质(zhì)量的供(gōng)需冲(chōng)突(tū)。房地产大分化时代(dài)已至(zhì)，这种分(fēn)化(huà)不(bù)单局限于城市能级(jí)之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间(jiān)的差异也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可(kě)能存在(zài)统计偏差(chà)。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实际(jì)值可能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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