导读

　　黄金(jīn)二(èr)十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关中国地(dì)产是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住(zhù)宅真实情况，据(jù)此判断中国(guó)未来(lái)地产趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国(guó)地产存量极度过剩，事(shì)实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其(qí)中还包(bāo)括大量(liàng)城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不(bù)是人(rén)均一间房所(suǒ)能满足(zú)，它与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等(děng)因素(sù)密切相(xiāng)关(guān)。中国的人均住宅间(jiān)数较发(fā)达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数(shù)大于1同样(yàng)不意味着(zhe)中国(guó)住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发(fā)现中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均1套房，其中每(měi)户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我(wǒ)们(men)根据商品住(zhù)宅套(tào)数、商品住宅占比和(hé)城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市(shì)场供(gōng)需(xū)并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不写柔柳的四字词语有哪些，写春雨的四字词语平(píng)衡，是因为户均一套房无法满足流动(dòng)人(rén)口(kǒu)的(de)租(zū)赁(lìn)和置业需(xū)求。全(quán)国总人(rén)口的近三(sān)成都是流(liú)动人(rén)口，流(liú)动人口会(huì)选择(zé)在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而(ér)产生了额(é)外的(de)住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍(réng)有四大新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致(zhì)家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的(de)分化(huà)日益明显，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着(zhe)人(rén)口流入，人口净迁(qiān)入城市(shì)的新增住宅需(xū)求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积均较(jiào)发达(dá)国家有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需求正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国(guó)地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国地(dì)产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住宅供给(gěi)存(cún)在不足，这是过(guò)去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么(me)当下房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至，大分化(huà)时代(dài)下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅(zhái)质量供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能级(jí)城市之间(jiān)，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激增(zēng)，引发(fā)一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住(zhù)宅到底是(shì)供(gōng)给过剩(shèng)，还是(shì)供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存量数据(jù)并未公布，我们(men)无法直接知(zhī)晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算(suàn)出(chū)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回(huí)答当前(qián)的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来(lái)房地产市场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数(shù)量(liàng)过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普查(chá)工(gōng)作情况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发布会上，负(fù)责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数(shù)据(jù)以及80多万处(chù)市政(zhèng)设(shè)施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人(rén)，住宅(zhái)市场(chǎng)看(kàn)似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还(hái)包括了大量商业楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的(de)算下(xià)来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据(jù)公布了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家(jiā)庭户居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平不仅(jǐn)与房(fáng)间数量(liàng)有关，更与房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施(shī)等因素(sù)密切相(xiāng)关。单单从(cóng)人均住宅间(jiān)数不能(néng)完全(quán)反映出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要(yào)是(shì)以家庭(tíng)为单位(wèi)购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居(jū)民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均住(zhù)宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅(zhái)数(shù)量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上述两组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不(bù)计。估(gū)算城镇(zhèn)居民户(hù)均住宅套(tào)数分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得(dé)到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住(zhù)宅总数除(chú)以家(jiā)庭户数，我们就能够(gòu)得到城(chéng)镇户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　写柔柳的四字词语有哪些，写春雨的四字词语中国(guó)住宅存量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目(mù)前(qián)缺(quē)乏(fá)一个准确统计(jì)。我们利用既(jì)有统计数(shù)据(jù)，大(dà)致测算(suàn)得到(dào)中国存量房(fáng)地产套数(shù)，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去(qù)除商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套(tào)数里(lǐ)的期房销售，得(dé)到商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数(shù)=截止到(dào)2022年商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工(gōng)周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数除以家庭户(hù)数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中国(guó)城镇居(jū)民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构(gòu)特征(zhēng)如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅(zhái)和(hé)购买二手房(fáng)都是商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购(gòu)买二手房加总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅(zhái)占居民所有住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过去十(shí)年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实(shí)际变化比例，从而我们估算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付(fù)使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一(yī)套房(fáng)的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着(zhe)中国城镇化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国地产存量供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房(fáng)并不意味(wèi)着住宅市场供需(xū)平衡(héng)

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口(kǒu)流(liú)动、居民换房(fáng)等因素产生的(de)住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看，美(měi)国、英国和(hé)日(rì)本的住宅(zhái)套(tào)户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会造成人(rén)口净流入地的住(zhù)宅市场供不应求(qiú)，造成房价(jià)或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人口和省(shěng)际流动人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在(zài)大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中国(guó)城乡人(rén)口流动调查(chá)数据显示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以(yǐ)及(jí)南(nán)京工(gōng)作的流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房(fáng)价的(de)大城(chéng)市租赁(lìn)一套房(fáng)，在房(fáng)价较低的(de)县城购买一套房。所以说户均一(yī)套房无法满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家(jiā)庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然(rán)有不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这(zhè)批存(cún)在着建(jiàn)筑(zhù)结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患(huàn)大(dà)等问题，如(rú)电线老(lǎo)化(huà)、管道等基(jī)础设(shè)施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生活(huó)带来了很大的(de)不便和(hé)安(ān)全隐患，并(bìng)且(qiě)居(jū)住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数(shù)拥有的(de)住宅(zhái)面积(jī)占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和(hé)厨房(fáng)。这类上世纪修建(jiàn)的(de)老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)很难满足现代生活需(xū)求，在未(wèi)来大都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏(piān)小。其(qí)中一居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户(hù)型(xíng)更小，当(dāng)然这与(yǔ)城市土地(dì)资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未来地产的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间(jiān)农民(mín)带房进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及(jí)全国人均水(shuǐ)平的(de)一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的(de)住宅(zhái)面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为50平(píng)，只考虑家庭户(hù)人数，需(xū)要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家(jiā)人均(jūn)住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公(gōng)摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住(zhù)宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们(men)测算得(dé)到中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均(jūn)1套房(fáng)，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中(zhōng)国(guó)人(rén)口静(jìng)态结构和动态趋势(shì)演绎(yì)，决定(dìng)了中国未来地产仍有(yǒu)需(xū)求释(shì)放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需(xū)求主要来自(zì)于四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人(rén)口缩(suō)小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户(hù)均人口数不(bù)断下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占(zhàn)比明(míng)显上(shàng)升，人(rén)口小家庭化趋势(shì)将继续延(yán)续(xù)，导致户数(shù)会因户均人(rén)口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的(de)分化日益明(míng)显，资源(yuán)和生产要(yào)素逐步(bù)向经(jīng)济带、都(dōu)市圈(quān)中心城市流(liú)入，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房(fáng)租房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而(ér)出生人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自(zì)然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区(qū)改善(shàn)性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自(zì)建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济(jì)适用房(fáng)和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施(shī)配套差、没有(yǒu)或少有物业管(guǎn)理，居民(mín)追求(qiú)美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善(shàn)性需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资(zī)金，倾向于中(zhōng)小户(hù)型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中央经济工作会议明(míng)确指(zhǐ)出支持住宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住(zhù)宅(zhái)因(yīn)素，中国的(de)人(rén)均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经(jīng)济(jì)水(shuǐ)平有着密切(qiè)正向联系。随着(zhe)经济(jì)发展水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么未(wèi)来(lái)将是住宅(zhái)质量的供需冲(chōng)突。房(fáng)地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于城市(shì)能(néng)级之间差异，优质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二(èr)手房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计(jì)偏差(chà)。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实际(jì)值可能偏(piān)低，其增速可能超预(yù)期。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 写柔柳的四字词语有哪些，写春雨的四字词语