近两年火(huǒ)爆的创新(xīn)产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的(de)REITs产品(pǐn)，平(píng)均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对此表(biǎo)示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)体现出(chū)该类产品长期投资价(jià)值，通过观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是观(guān)察(chá)REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运(yùn)营(yíng)情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分(fēn)红目前已(yǐ)包含了利润分配和本(běn)金的归还(hái)，在选择(zé)投资(zī)标(biāo)的时(shí)应了解资(zī)产类型和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分配金(jīn)额占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分配比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责人对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益来(lái)源为持有(yǒu)期分红收益，以及基(jī)金份额交易价格的变(biàn)化。基金(jīn)份额二级(jí)市(shì)场价(jià)格(gé)受到(dào)公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波(bō)动。与此(cǐ)相比，基金分红(hóng)预期则(zé)更有规(guī)律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红主要(yào)来自基(jī)础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募(mù)集材料和信(xìn)息(xī)披露(lù)文(wén)件，结合行业及市场(chǎng)情(qíng)况，可以分析基础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二级市场价(jià)格变(biàn)化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基金份额持有(yǒu)人实际获得的现金(jīn)收(shōu)益，对于长期投(tóu)资(zī)者更具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据(jù)《公开募(mù)集(jí)基础设施证券投资(zī)基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要(yào)求(qi八一勋章享受什么待遇，得了八一勋章享受什么待遇ú)，基础设施基(jī)金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基(jī)金年度可分配金额以现金(jīn)形式分(fēn)配给投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红(hóng)机制体(tǐ)现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度(dù)来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债券派息，但不(bù)等同于债券的固(gù)定(dìng)利息回报，而是(shì)由可(kě)供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来(lái)看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元(yuán)化提(tí)供抓手，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助(zhù)机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资(zī)债券相对高的(de)收益(yì)性(xìng)，在有(yǒu)效控制(zhì)风(fēng)险的前提下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收(shōu)益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场对(duì)于(yú)未来分(fēn)红水(shuǐ)平的预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二(èr)级市场价格走势(shì)的(de)关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的(de)二级市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票(piào)和债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报(bào)，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可(kě)分(fēn)配(pèi)金(jīn)额完(wán)成率不达(dá)预期，一(yī)定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格(gé)。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波(bō)动受(shòu)多重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投(tóu)资收(shōu)益是影响REITs二级市(shì)场价(jià)格(gé)的主要(yào)因(yīn)素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责(zé)人也表示，近期经济(jì)预期(qī)恢复(fù)，一方面市(shì)场热(rè)点呈(chéng)现(xiàn)向股票和(hé)债券回(huí)归的过程；另(lìng)一方面，基础设施(shī)项目(mù)的经(jīng)营业绩相对经(jīng)济活(huó)力(lì)的改善有一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单(dān)位基(jī)金(jīn)份额的分红金额进(jìn)行(xíng)计算。除权操作(zuò)是(shì)对(duì)分(fēn)红前(qián)后基金份额净值变(biàn)化的修正，使(shǐ)投资人(rén)在基金分红(hóng)前后均可以获得公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强投资(zī)者长期(qī)投(tóu)资(zī)的信心(xīn)，同(tóng)时需(xū)结合(hé)持有产品的(de)特(tè)性，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益(yì)的(de)影响程度。”中航基金相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红(hóng)前提是本金之上(shàng)的(de)增值部分不同，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期间的“分(fēn)红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个部(bù)分，两(liǎng)个部(bù)分之间的(de)比例是(shì)变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基金分红差(chà)异(yì)很(hěn)大，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额(é)误认为是(shì)持续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同年限到(dào)期后基金价值面临极大(dà)不确定性，这(zhè)是(shì)该类投资者应该(gāi)注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主要(yào)有特许经(jīng)营权(quán)类和产权类两(liǎng)大(dà)资产类型，持有产权(quán)类(lèi)产品(pǐn)的收益主要包括(kuò)每(měi)年的现金分红及资产增(zēng)值的收(shōu)益，而持有(yǒu)特(tè)许经(jīng)营(yíng)类产品的(de)收益主要来(lái)自项(xiàng)目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了(le)利润分配和本金的归(guī)还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对(duì)特许经营权类(lèi)资(zī)产的公募(mù)REITs可(kě)以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时(shí)，应了(le)解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示(shì)，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性(xìng)不(bù)同而(ér)形成(chéng)区别。特(tè)许经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相(xiāng)当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的(de)公募(mù)REITs分红主要为“收(shōu)益(yì)”，更看重(zhòng)底层(céng)资产的(de)价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择(zé)公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性，对(duì)所选择(zé)产品的二级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人也认为，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目在经(jīng)营(yíng)权(quán)到期后不再(zài)能(néng)产生现金收益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金(jīn)额的分配(pèi)理解为“分派(pài)”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特点，剩余(yú)经营期限较短的特(tè)许经(jīng)营八一勋章享受什么待遇，得了八一勋章享受什么待遇项目，通常具备更(gèng)高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较(jiào)低(dī)，也有足够年(nián)限收回本金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人提(tí)醒投资(zī)者注意(yì)，特许经营权项目的分派(pài)金额包含了投资本金，在(zài)不进(jìn)行扩募的(de)情况下(xià)，基金份(fèn)额单价(jià)随(suí)着分派进度逐(zhú)年下降是正(zhèng)常现象，投(tóu)资特许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自(zì)项(xiàng)目(mù)剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相(xiāng)比，产权(quán)类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到期(qī)后(hòu)通过(guò)对建筑的(de)更新改造(zào)或补缴土地出让金(jīn)等(děng)追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经营的假设(shè)反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更显著的(de)资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项(xiàng)目底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还(hái)表示(shì)，在产品分(fēn)红期，投资(zī)者可以观测经营活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)、内部收(shōu)益率等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报(bào)中披露的经(jīng)营活动现金流，二(èr)是可(kě)供分配现金，二者存在本(běn)质性(xìng)区别。经营活动产生的现金净流量是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企业(yè)本(běn)身经营活动产生；可(kě)供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利润表的项目进行(xíng)调(diào)整，加期(qī)初现金(jīn)，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置新选择(zé)，投资价值体现在相(xiāng)对(duì)股债市场独立(lì)的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议(yì)投资(zī)者对经营权(quán)类的(de)资产可(kě)以更多关注(zhù)内部收益率的高(gāo)低(dī)，对产权(quán)类的(de)资(zī)产更多(duō)关注分派率(lǜ)高低。因(yīn)为公募(mù)REITs可分配收益主要(yào)来自(zì)底层(céng)资产的经营净(jì八一勋章享受什么待遇，得了八一勋章享受什么待遇ng)现金流(liú)，所以底层资产(chǎn)运营情况直接(jiē)影(yǐng)响投资回(huí)报，投资者(zhě)可综(zōng)合考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人(rén)实力等(děng)多重因素(sù)来(lái)选(xuǎn)择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，由于(yú)分红交易带来的短期博(bó)弈机会(huì)仍在，叠加此前市场(chǎng)接(jiē)连回调，建(jiàn)议投资者关(guān)注(zhù)有基(jī)本(běn)面支(zhī)撑、填权效应相对明(míng)显(xiǎn)、同(tóng)时(shí)分(fēn)红规(guī)模(mó)较(jiào)为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金额预测(cè)。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预(yù)测进行比较分析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对(duì)基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力(lì)进行判(pàn)断(duàn)。”中金(jīn)基金上(shàng)述负(fù)责人也称。

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