万(wàn)柳书(shū)院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其(qí)背后(hòu)曾(céng)宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也(yě)被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成(chéng)了共同债务人被(bèi)中国信达追债，中国信达(dá)为了收回(huí)钱(qián)款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业(yè)主(zhǔ)并非(fēi)中赫集团，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资(zī)购入房产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这(zhè)些业主的维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你(nǐ)想(xiǎng)象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最(zuì)惨的可能(néng)还(hái)是(shì)债主(zhǔ)

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳书(shū)院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公司不良债权转让项目(mù)”，债权总额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项目(mù)的抵押(yā)物中，包括75套万(wàn)柳书院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上(shàng)述不(bù)良债(zhài)权转让(ràng)项目的处(chù)置主体(tǐ)是中国(guó)信达资产管理(lǐ)股份有限公司北京市分公司（下(xià)称中国信达北分），处置(zhì)的是对北(běi)京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有(yǒu)限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的(de)不(bù)良债(zhài)权。截至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金额约为46.95亿(yì)元人(rén)民币，其(qí)中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达(dá)北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说(shuō)明这(zhè)些房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那(nà)为什(shén)么中国信达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子(zi)根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了(le)上(shàng)述(shù)内容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就(jiù)把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不(bù)能(néng)网签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是(shì)北京的高端人(rén)士，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商(shāng)业(yè)大佬(lǎo)也是(shì)万柳书院的业主(zhǔknow过去分词是什么写，know过去分词是什么词)。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院(yuàn)的业(yè)主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些(xiē)业主(zhǔ)确实已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占有，那(nà)么(me)，中国(guó)信达转让这(zhè)笔(bǐ)不良债权回本(běn)的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大(dà)的，没准还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律规定，民事执(zhí)行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占有，但未(wèi)办理(lǐ)过户(hù)手续的(de)，如果业主没有过(guò)错，人民(mín)法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查(chá)封(fēng)的(de)可以向法院提出执行异议申请，请求法院解(jiě)除查封，同时可以联(lián)合起诉(sù)开发商，要(yào)求退还购(gòu)房款(kuǎn)或办理房(fáng)产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人(rén)民法院报公(gōng)布《最高(gāo)人民法院关于商(shāng)品房消费者权利(lì)保护问(wèn)题的批复》，以司法(fǎ)解释的(de)方(fāng)式明确了(le)购房(fáng)人的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者(zhě)以居住为目的购买房屋(wū)并已支付全部(bù)价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交(jiāo)付请求(qiú)权优先于建(jiàn)设工程(chéng)价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他债权的(de)，人民法院应(yīng)当(dāng)予以(yǐ)支持。只支付了部分(fēn)价款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是(shì)说(shuō)，如果这75套房(fáng)子均为“已know过去分词是什么写，know过去分词是什么词售未网签”，那么这笔不良(liáng)债(zhài)权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可(kě)能不仅不(bù)能卖出去(qù)回本(běn)，抵押(yā)的这75套房子，还(hái)会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权(quán)公司中国(guó)信达申(shēn)请(qǐng)不良债(zhài)权转让，可(kě)以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中(zhōng)国(guó)信达已经成为赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)唯一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地(dì)等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的(de)股东行列，中(zhōng)国金(jīn)谷国际信托有限责任公司(sī)成为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集(jí)团既没有很大(dà)规模，也没(méi)有很高的国民(mín)知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个(gè)个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团(tuán)进入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当(dāng)时京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的(de)楼(lóu)盘，引发了市(shì)场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为(wèi)“北(běi)京(jīng)海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当(dāng)年的(de)“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿(zī)态(tài)杀(shā)入市(shì)场，无论是一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的(de)价格，都令业内外(wài)震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿、融创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末(mò)上(shàng)市的它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华(huá)府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平(píng)米(mǐ)的法拍房，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽(suī)然已经推出了(le)8年(nián)之久(jiǔ)，但其依旧(jiù)在(zài)北京(jīng)豪宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)开(kāi)发(fā)的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人(rén)士，如知名演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名(míng)商(shāng)业大佬则居住在(zài)万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅的成功(gōng)奠(diàn)定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的(de)背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫(hè)集团正式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地(dì)步，其(qí)实(shí)是有迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早在(zài)今年(nián)年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深(shēn)挖(wā)出背后(hòu)的(de)中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的开发(fā)商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个(gè)转折点，就在于收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转型之(zhī)路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足(zú)球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值一直没(méi)变，那么中赫(hè)集(jí)团(tuán)拿下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有(yǒu)人也许(xǔ)会(huì)感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫(hè)为什么又(yòu)要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集团及(jí)其实(shí)控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目前中(zhōng)赫集团共有(yǒu)11条股权出质记(jì)录(lù)。质权人包括海金商(shāng)业保(bǎo)理、北京建(jiàn)工、山东(dōng)国际信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不(bù)仅国安(ān)的(de)经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团(tuán)也(yě)被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易所官(guān)网信(xìn)息显示(shì)，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现营(yíng)业(yè)收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解资金(jīn)压(yā)力，中赫(hè)集团和周金辉夫(fū)妇还在持续(xù)质押手中(zhōng)的中赫(hè)集(jí)团(tuán)股份(fèn)，但国(guó)安和(hé)中赫的(de)经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团被5次列被(bèi)执(zhí)行人，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿，北(běi)京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成(chéng)为被(bèi)执行(xíng)人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北(běi)京国(guó)安，目前幸免于难。不过(guò)在(zài)实控人都成为(wèi)老(lǎo)赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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