5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对(duì)于这一板块已经在悄然(rán)布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份(fèn)额(é)均较4月28日(rì)时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季报(bào)统计，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央(yāng)企获得增持，持仓数(shù)量(liàng)占流(liú)通股比重增幅五只个股分别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代(dài)已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地(dì)产的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公(gōng)募(mù)所持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色，但公募(mù)所持房地产(chǎn)公司市值(zhí)在(zài)股票资产中的占比却断(duàn)崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是进(jì台积电是做什么的，台湾台积电是什么意思n)一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三(sān)年(nián)来的首次(cì)回升，年底(dǐ)这(zhè)一数(shù)值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公募对(duì)房(fáng)地(dì)产行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的(de)势头似乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据统计显示(shì)，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持(chí)仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地(dì)产的投资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块排名最高(gāo)的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去年四(sì)季报，变化之处(chù)首先在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团(tuán)退(tuì)出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复(fù)苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上还需(xū)要(yào)时(shí)间周期(qī)。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈(quān)判断(duàn)房地产已经进入(rù)大分化时代，一二(èr)线城市(shì)好于三四线城市。而(ér)映射到二级(jí)市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括房(fáng)地产等几类行(xíng)业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有什么投资(zī)机会(huì)的。但在(zài)这(zhè)几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类(lèi)似(shì)的行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大(dà)的(de)变化(huà)。”一(yī)不愿(yuàn)具名(míng)的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销售(shòu)面(miàn)积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿(yì)平方米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要(yào)有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的(de)进(jìn)程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不(bù)支撑(chēng)每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的(de)房价，因而(ér)行业高增的时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容(róng)易出现信用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷(léi)），行业(yè)进入到(dào)供给(gěi)侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的(de)方式(shì)，获得市占率的(de)提升。当行业(yè)需求见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去(qù)了，但(dàn)不代表没有(yǒu)投资机(jī)会(huì)，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样(yàng)的认识(shí)转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性(xìng)标的(de)成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个(gè)股，在纳(nà)入(rù)统计的124只房地产类标的(de)股(gǔ)中，本月以来实(shí)现(xiàn)股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的(de)公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一(yī)的(de)上实发展，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两个交易日(rì)收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本(běn)面来看，上实(shí)发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经营(yíng)。公司(sī)的主要产品及(jí)服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩(jì)数据来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各类(lèi)机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时(shí)的(de)首季(jì)十大流(liú)通股股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季(jì)度(dù)的(de)收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原(yuán)因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代(dài)出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上看(kàn)，一季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下(xià)，自然也吸引了知名机(jī)构在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看(kàn)，知(zhī)名(míng)私(sī)募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第(dì)三个(gè)季度他有的(de)两(liǎng)只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜单中还(hái)有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当季(jì)还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性(xìng)地产公司(sī)外，荣安(ān)地产则(zé)是(shì)主要布局(jú)在深圳的(de)地产公司，一季报交出的也是一份报(bào)喜的成(chéng)绩单：首季公司实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季(jì)新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排(pái)名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人(rén)士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅(fú)降温(wēn)，优质土(tǔ)地供(gōng)给(gěi)较(jiào)多（券商测(cè)算对(duì)应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前(qián)房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题或者资(zī)金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿(ná)地金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率较低(dī)，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其(qí)他(tā)房企的(de)净(jìng)负(fù)债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在(zài)当(dāng)前(qián)中特估(gū)的(de)浪潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存(cún)在发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的结构性机(jī)会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央(yāng)企占据(jù)显著优势，其(qí)主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本(běn)，优质的开(kāi)发(fā)资源和良好的不动产资产运营能力的(de)多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中特估(gū)，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资(zī)源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民(mín)营房开(kāi)企业的资产(chǎn)会有更多(duō)担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程(chéng)中，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企来(lái)说估值的修复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的(de)维度看，行业(yè)的逻(luó)辑在于集中度提(tí)升(shēng)后，行业(yè)进(jìn)入高质量发(fā)展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的(de)盈利和现(xiàn)金流创(chuàng)造(zào)能力，以(yǐ)此带来(lái)估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关注估(gū)值相(xiāng)对较低，企业自身资产(chǎn)的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力强、可以创(chuàng)造持续(xù)现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比较低(dī)，行业内部将出(chū)现分化(huà)，要关注将(jiāng)受益(yì)于行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石(shí)投资首(shǒu)席研(yán)究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国资背(bèi)景龙头前途(tú)更为光明。不(bù)过国投瑞(ruì)银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察国(guó)企央企(qǐ)在三个方面是(shì)否可以维持，首先是融资成本保持(chí)低位，其次(cì)是(shì)销售份额持(chí)续提升，再次(cì)是拿地份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一(yī)季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩(jì)出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分(fēn)化更(gèng)趋(qū)明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚(shèn)至是较(jiào)大增速的增长。而这(zhè)些公司(sī)也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产(chǎn)业(yè)内人(rén)士张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善的房企，主要(yào)是因为过去两三年时(shí)间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半(bàn)年民营房企不(bù)怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍(réng)在持(chí)续性地拿(ná)地，且主要(yào)集中在核心城市，投(tóu)资力度较大(dà)。投资的(de)驱(qū)动能够推(tuī)动(dòng)房企(qǐ)销售业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中(zhōng)，能(néng)够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示(shì)，在(zài)房(fáng)地产的复(fù)苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始(shǐ)又(yòu)在(zài)往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别(bié)城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北(běi)京(jīng)、上海在内的绝(jué)大多数(shù)城市都出现环比下滑的(de)情况。而(ér)现在(zài)五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入情况，以及市场的(de)去库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会(huì)出现，到六月份房企为了(le)半年报(bào)冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个房地产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏(sū)速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢(màn)很(hěn)多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下(xià)游就(jiù)不是(shì)赚(zhuàn)快钱的(de)时(shí)候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极(jí)为少数(shù)的(de)、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以(yǐ)只能(néng)耐心地去(qù)等待(dài)它的基本面(miàn)不断地凸(台积电是做什么的，台湾台积电是什么意思ff0000; line-height: 24px;'>台积电是做什么的，台湾台积电是什么意思tū)显出来，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股(gǔ)仅(jǐn)为(wèi)举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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