文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制(zhì)了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全国住(zhù)房和城乡建设工作会议提出(chū)“有条件的(de)可以进行(xíng)现房销(xiāo)售”，不足(zú)一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广东(dōng)等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房预售(shòu)制了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了(le)，不能把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是(shì)房地(dì)产从大开(kāi)发时代(dài)步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也(yě)是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民众不公(gōng)平的(de)预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化(huà)解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房(fáng)地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中(zhōng)国一(yī)定能实现房地产软着陆(lù)和长期(qī)平稳(wěn)健康发(fā)展，跨(kuà)过这(zhè)道关(guān)，解好这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝(jué)大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一(yī)手(shǒu)交货(huò)，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付(fù)的(de)风险。从个人层(céng)面(miàn)看，预售制对购(gòu)房者(zhě)非常不公(gōng)平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还(hái)要(yào)承(chéng)担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房(fáng)的风险。从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系(xì)列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，这样有助(zhù)于落(luò)实中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保障(zhàng)购房老百姓(xìng)权益、有助于房(fáng)企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来(lái)的？国(guó)外什么情况？简单(dān)科普(pǔ)一(yī)下(xià)：商品房预售(shòu)最早源(yuán)于中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售制(zhì)度。其实(shí)，当前世界不少国家存(cún)在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有严格的监(jiān)管保障措施，开发(fā)商在项目(mù)获得(dé)政府批准后才可以开始销售(shòu)，买(mǎi)家在(zài)购(gòu)买期房后(hòu)并非像中国一样(yàng)在支付完(wán)首付款后从银(yín)行一(yī)次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全部房款，而是(shì)根据开发(fā)商工程进度在(zài)完(wán)全交房(fáng)前进(jìn)行分(fēn)期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资金(jīn)监管、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如(rú)果没(méi)有这些保障措(cuò)施，一定会触(chù)发风险，对购房(fáng)民(mín)众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度(dù)，以后改为(wèi)现房销售(shòu)。客(kè)观讲(jiǎng)预(yù)售制(zhì)度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国(guó)住房(fáng)进(jìn)入存量(liàng)时代，取消预售制度(dù)有助于(yú)降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机(jī)制。这是个(gè)技术(shù)活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国(guó)一定能化解这个难题(tí)，让(ràng)房地产回归实体经济(jì)和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的(de)产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质(zhì)量(liàng)，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质(zhì)是向善，是(shì)以客户为(wèi)中心(xīn)，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)是(shì)实现老(lǎo)百姓安居乐业、社(shè)会长治久安(ān)、行业(yè)企(qǐ)业健康发(fā)展的重大措(cuò)施。在当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市(shì)、房(fáng)地(dì)产软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期(qī)三好生、新模式等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务(wù)院发(fā)展研(yán)究中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制的(de)前(qián)世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内(nèi)地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的(de)风险确(què)实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香(xiāng)港还未(wèi)推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木(mù)屋(wū)或者其(qí)他临时住宅，住房的需求(qiú)是(shì)相当高，不过大多数居(jū)民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼(lóu)为单(dān)位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期长等问题。针对这一(yī)系列问(wèn)题，不少地(dì)产商开(kāi)始探求(qiú)新的方式，如(rú)把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层出(chū)售。这(zhè)模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开(kāi)发商资金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办(bàn)立信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭借商业直觉(jué)和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流(liú)通、资金周(zhōu)转有着独(dú)到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的(de)一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印(yìn)发(fā)售(shòu)楼说明(míng)书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先(xiān)收取买家的(de)订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自(zì)己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降低投资(zī)风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成(chéng)为当时(shí)中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市(shì)场(chǎng)的(de)一大特色(sè)，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的(de)住房供不(bù)应求(qiú)的(de)问题，使房市发展(zhǎn)进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完(wán)善、规范(fàn)化，建立健全的监管机(jī)制，促进市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例(lì)如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀的一(yī)个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费用(yòng)超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部(bù)门提升(shēng)了对(duì)于预售楼花制度的监管，即(jí)要求开发(fā)商在预售(shòu)前(qián)，确(què)保地价(jià)款已经全部支付，还要证明自身有资金等能(néng)力把项目完成，资金需放入(rù)律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了(le)防止开(kāi)发商、律所、建筑师(shī)等造假，套(tào)取监管账户(hù)资金，中(zhōng)国香港要求律(lǜ)师行在银行开设的信托账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取(qǔ)全透明(míng)化机制，且银行的(de)责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随(suí)着监管体系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地面临住房需求(qiú)大(dà)和供给量短缺(quē)问(wèn)题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向(xiàng)使前(qián)期发展工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推(tuī)进(jìn)城市化。但当时(shí)推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福(fú)利分房(fáng)制度也(yě)出现了分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房(fáng)制度不(bù)再适用于当时的国情。叠加(jiā)房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会缺少大(dà)型房地产(chǎn)开(kāi)发商，商(shāng)品房供(gōng)应量小(xiǎo)的困境，此时引入(rù)中国香港的(de)“卖楼花”模(mó)式无疑是(shì)对(duì)内地房地(dì)产(chǎn)市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国(guó)香港预售商品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大(dà)力支持国内房地(dì)产市场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇住房制度(dù)改革，加快住房(fáng)建设(shè)的通知》文件，决定停(tíng)止住(zhù)房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市(shì)场采(cǎi)用(yòng)预售制(zhì)，允许开发商卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺(quē)少资金和(hé)开发时(shí)间(jiān)周期长的两大难题，开发(fā)商以预(yù)售(shòu)款撬动(dòng)下一个项目的(de)开发，形成滚动开发模式，住房供应速(sù)度加快。自此(cǐ)中国(guó)内地开始房改(gǎi)货币化，中国(guó)人(rén)民银(yín)行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策(cè)，支(zhī)持(chí)购(gòu)房者，极大作(zuò)用推动了(le)房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经(jīng)调(diào)整形成契合中(zhōng)国内地(dì)的商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓(huǎn)解房(fáng)企资(zī)金(jīn)压(yā)力，加快(kuài)城镇住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开发(fā)企业将正在(zài)建设中的房屋预先出售给购(gòu)房者(zhě)，由购(gòu)房者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于(yú)中国香港(gǎng)，在(zài)中国(guó)内(nèi)地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行备案登记和(hé)预告(gào)登记-交付(fù)房屋。在购房过程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一(yī)次性付清首付(fù)款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次(cì)性付(fù)清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国(guó)内地(dì)的(de)开发(fā)商而言(yán)，预售制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最(zuì)主要(yào)方式，预售制极(jí)大(dà)缩短(duǎn)房企现金回(huí)笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加(jiā)市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起到了(le)重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中国内(nèi)地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时(shí)间走完(wán)发达国家(jiā)几(jǐ)百年(nián)城镇化(huà)路(lù)程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程(chéng)进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城(chéng)镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成(chéng)为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销(xiāo)售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销售面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国(guó)内地房(fáng)地产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经(jīng)二十(shí)多年长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房(fáng)地产带动的上(shàng)下(xià)游(yóu)产业链特(tè)别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融(róng)、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地(dì)产完全(quán)拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各(gè)项(xiàng)贷款余额(é)的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托(tuō)等(děng)通道业务，占比超过三(sān)分之一。从房地(dì)产融资存量(liàng)占社融存(cún)量比重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的(de)31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比(bǐ)例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实(shí)存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分(fēn)商品是(shì)一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不(bù)能交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房(fáng)者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房(fáng)者(zhě)和(hé)银行(xíng)的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同(tóng)是(shì)两个(gè)独立(lì)的合同关系，如(rú)果开发(fā)商(shāng)发生违约，购房者只能(néng)根(gēn)据购(gòu)房合同向(xiàng)开发商主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向银(yín)行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金(jīn)若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和购房者对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银(yín)行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波(bō)动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过(guò)与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银(yín)行(xíng)获得房(fáng)款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失还款能力(lì)或(huò)短期不能还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银(yín)行承担，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的(de)《城市商品房预售管(guǎn)理办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了(le)开(kāi)发企业预售商(shāng)品房所得(dé)款(kuǎn)项应当用于有关的工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年(nián)以来全(quán)国(guó)并没有统(tǒng)一的(de)预售资金(jīn)监管规定(dìng)，各地(dì)实行“一(yī)城(chéng)一策(cè)”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监(jiān)管资金比例为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等(děng)城(chéng)市则按照项目的建(jiàn)安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总额报价(jià)计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月供却(què)被(bèi)迫(pò)继续还款。那(nà)么，监(jiān)管账户资(zī)金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房(fáng)地产大开发时代的(de)高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管账户(hù)资(zī)金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工(gōng)程(chéng)总(zǒng)承包(bāo)方，以工程建设名义(yì)，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨(bō)付资(zī)金，再由工(gōng)程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的(de)工程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进度所需。通过(guò)这(zhè)些方(fāng)式(shì)套取的资金，在(zài)房企各地项目间流(liú)动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘建设，形成一种(zhǒng)资金循(xún)环高周转模式，但一(yī)定程度上把(bǎ)风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护(hù)：对(duì)于(yú)购房者预付资(zī)金，一般设有定金(jīn)或预付款保(bǎo)护机(jī)制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的(de)预(yù)付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，绝大部(bù)分房款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一(yī)般以定金方式支付(fù)，或按工程进度(dù)分(fēn)期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方(fāng)式发放按揭(jiē)贷款，一是(shì)按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷一美元等于多少美分,美元和美分的符号，一美元等于多少钱的人民币款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验(yàn)收(shōu)合(hé)格并提供(gōng)验(yàn)收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为(wèi)购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房(fáng)者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预(yù)售资金(jīn)第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期(qī)房定金(jīn)一(yī)定期限内(nèi)无条件(jiàn)返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首付，其余(yú)房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还款，交付前(qián)资金由第三方全程监(一美元等于多少美分,美元和美分的符号，一美元等于多少钱的人民币jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金(jīn)比例(lì)一般为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数(shù)据，2021年美国(guó)平均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防(fáng)止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三方公证行或(huò)产(chǎn)权(quán)保险公司的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者资(zī)金(jīn)可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承担任(rèn)何(hé)责任与损失。而开(kāi)发商在房屋(wū)建(jiàn)设过程中的(de)资金全部来自银行，银行根据工程(chéng)进(jìn)度向开发商提供一定(dìng)比例(lì)的贷款，由于开(kāi)发(fā)商(shāng)挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商(shāng)施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时(shí)需取得由政府(fǔ)相关部门经审查后(hòu)发(fā)放(fàng)的验(yàn)收凭证，通(tōng)过(guò)验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)向银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面，德(dé)国开发商(shāng)在项(xiàng)目获批后即可预(yù)售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需(xū)支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金并进行预(yù)约公(gōng)证，签订合同后定金(jīn)退还。如(rú)由于任何(hé)原因不能购买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含(hán)在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按(àn)工期支(zhī)付房(fáng)款的制度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行支(zhī)付(fù)，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室(shì)内(nèi)清洁及墙面完(wán)工、地(dì)板完工(gōng)、全部完工(gōng)，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前(qián)申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保(bǎo)险公司针对期房设计了(le)两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开发(fā)商赔(péi)偿或修复(fù)，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方律师(shī)严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节(jié)内(nèi)容(róng)确认(rèn)无误后签订首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国(guó)设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，当开发(fā)商(shāng)出现(xiàn)财(cái)务(wù)、经营(yíng)问(wèn)题时，购房者10％的(de)定(dìng)金(jīn)由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内(nèi)支(zhī)付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程进度付(fù)款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较(jiào)低，一(yī)般会在合同签订6-24个(gè)月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才(cái)能(néng)交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管(guǎn)极为严格，资(zī)金也由律师监管(guǎn)，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师将资(zī)金转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师转给开(kāi)发(fā)商(shāng)，即资金(jīn)在(zài)进入开发商(shāng)账户前经(jīng)过(guò)两道关口，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措(cuò)施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必(bì)须完成“预售(shòu)房定(dìng)金保全措施(shī)”，交房前付款比(bǐ)例不超房(fáng)款的20％，开发(fā)商(shāng)违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给(gěi)严(yán)重失衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据(jù)日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定(dìng)金保全(quán)措施才可(kě)预售。什么是(shì)定金保全(quán)措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机(jī)构或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订定金保证委(wěi)托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也受该措(cuò)施(shī)保护。若开发商倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)期(qī)房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书(shū)向金融(róng)机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约(yuē)金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金(jīn)外的剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银(yín)行专(zhuān)门(mén)项目资金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡(pō)开发商(shāng)有统一的选购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样(yàng)采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程做了(le)统一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守(shǒu)，支付(fù)节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依(yī)照(zhào)工程进度(dù)放款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷(dài)款的增加而增加(jiā)，未(wèi)放(fàng)款部(bù)分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存(cún)入银行(xíng)专(zhuān)门的项(xiàng)目(mù)资金账户，账户资金(jīn)提(tí)取(qǔ)须与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房(fáng)者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期(qī)来(lái)看，当前房(fáng)地(dì)产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是(shì)保(bǎo)交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大(dà)对刚(gāng)需和改善型需求(qiú)的支(zhī)持力度，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应(yīng)对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予(yǔ)强有力的金融(róng)工具支持。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在(zài)起(qǐ)，对还(hái)在(zài)正常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加(jiā)大(dà)支持力度(dù)，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个(gè)行业，为每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金(jīn)融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充分估计形(xíng)势复杂性(xìng)和(hé)人性(xìng)复杂性，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效机制。长效(xiào)机制四(sì)大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融中性稳(wěn)定(dìng)和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金(jīn)保护机(jī)制，如(rú)将已支付(fù)定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供(gōng)充分的保障。余款支(zhī)付环(huán)节，建(jiàn)立(lì)按工程进度付(fù)款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购(gòu)房(fáng)者(zhě)的权益。资(zī)金监管环节，引(yǐn)入独(dú)立于开发商、银行(xíng)的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质(zhì)量问题全权负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在保修(xiū)期结束(shù)后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对(duì)购房民众(zhòng)不公平(píng)的预(yù)售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方(fāng)面(miàn)，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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