OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技，引发了(le)公(gōng)募REITs扩募风(fēng)波，如今，二(èr)级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT开盘继(jì)续(xù)延续此前几日的下跌走势(shì)，午(wǔ)后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾发(fā)布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其(qí)扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的(de)重(zhòng)要承租方(fāng)之一，目前(qián)未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已(yǐ)签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步表示，原始(shǐ)权(quán)益人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续(xù)情况(kuàng)，积极做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相关(guān)负责人也(yě)表(biǎo)示(shì)，近期已(yǐ)同(tóng)步启动了应急(jí)预案，排摸储备租户(hù)，积(jī)极应对哲库提前(qián)退租(zū)的(de)可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公皇族是什么意思饭圈，韩国皇族是什么意思司领导高度重视，浦(pǔ)东新区国资委也高度(dù)关注。

　　多(duō)位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波(bō)动较(jiào)大，但其实不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会(huì)从根本上影响(xiǎng)其内外(wài)价值，投资(zī)者应理性(xìng)看(kàn)待(dài)。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子(zi)公(gōng)司哲库科(kē)技(jì)的事(shì)件继续(xù)扰动公(gōng)募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的价(jià)格(gé)小幅低(dī)开(kāi)，此后二级市(shì)场价格(gé)开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江(jiāng)光大园REIT跌(diē)幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT最(zuì)近几个交(jiāo)易(yì)日二(èr)级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从(cóng)5月15日(rì)公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产(chǎn)业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时(shí)招商蛇口(kǒu)产业园REIT微(wēi)幅(fú)上(shàng)涨，其余7只(zhǐ)均(jūn)有不同程度下跌，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经(jīng)披露张江光大园项(xiàng)目出租(zū)率有所下降，如今拟扩(kuò)募(mù)的项(xiàng)目又遭遇突(tū)发事(shì)件，因(yīn)此导致(zhì)二级市(shì)场价(jià)格(gé)出现波动。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽管(guǎn)出于风险(xiǎn)规(guī)避(bì)的原(yuán)因，最近几个交易日(rì)场内资金有所流(liú)出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不(bù)会从根(gēn)本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他(tā)也(yě)同(tóng)时表(biǎo)示，目前随(suí)着二级市(shì)场(chǎng)价格下跌(diē)，风险也得到(dào)一(yī)定释放，但是(shì)价格涨跌(diē)会受到基(jī)本面、情绪面等多重因素影(yǐng)响，不好判断价格(gé)是不是(shì)已(yǐ)经完全触(chù)底。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表(biǎo)示，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场(chǎng)跌幅较大(dà)，其实(shí)有些(xiē)隐含收益率高(gāo)的(de)产(chǎn)品具备一(yī)定(dìng)的投(tóu)资(zī)价值(zhí)，很适合稳(wěn)健(jiàn)类(lèi)投资者(zhě)。此外，伴随着经济(jì)复苏的步伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产(chǎn)品具备(bèi)一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董事(shì)高如星对(duì)此(cǐ)表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利(lì)解(jiě)决招商，平稳(wěn)过度(dù)对经营现金(jīn)流没(méi)有造(zào)成大的(de)影响，“事件性利(lì)空下调至得这(zhè)么(me)急、这么深，加上(shàng)前期本身园区类资产就(jiù)回调不少了，这就是(shì)黄金坑(kēng)。”不过，他也强调，最(zuì)终还是落(luò)到租(zū)金收入受不受(shòu)影(yǐng)响(xiǎng)，影响多(duō)大，估计园区会最(zuì)终解决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT发布公(gōng)告(gào)，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲(zhé)库科技(jì)是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大厦的重要承(chéng)租方之(zhī)一，目前未收(shōu)到(dào)哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面关于停止执(zhí)行(xíng)已签(qiān)租(zū)赁协议(yì)的通(tōng)知(zhī)。同时(shí)，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益(yì)人将继续密切关注(zhù)哲库(kù)科技后(hòu)续(xù)情(qíng)况，积极(jí)做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其(qí)一(yī)季报中(zhōng)披露的张江光大园项目出租率下降事项，一(yī)度二级市(shì)场(chǎng)价格出现(xiàn)回落。在随后召(zhào)开的业绩说明(míng)会中管理(lǐ)人就相关事项进(jìn)行了解释(shì)说明，市场(chǎng)信心得到了一(yī)定提振，二级市场价(jià)格表现也趋(qū)于平(píng)稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线下(xià)的(de)扩(kuò)募(mù)说明会(huì)上(shàng)，运营团队表示了对张江光大园(yuán)项目的信心，预计(jì)签(qiān)署意向书和合同谈判(pàn)中的(de)储备租户正常转化后，项目出租率将(jiāng)得到回升。没想到仅过了不(bù)到三(sān)周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎(yíng)来(lái)了新的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张江REIT的(de)上述公告引(yǐn)起(qǐ)了市场各方的(de)广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目的原(yuán)始权益(yì)人相关负责人坦(tǎn)言(yán)，事发突然确实始料(liào)未及(jí)，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消息的(de)第(dì)一(yī)时间即奔赴现场(chǎng)进(jìn)行了沟通(tōng)和核实工作，并同(tóng)步(bù)启动(dòng)了应急预案，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于(yú)张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈(tán)及储备租户(hù)情(qíng)况(kuàng)，相(xiāng)关(guān)负责人介绍说，目前储备租(zū)户还(hái)是比较丰富的，覆盖(gài)了芯(xīn)片(piàn)测试、人工智能、航天产(chǎn)业、信息技(jì)术等(děng)产(chǎn)业客户，租(zū)赁意向面(miàn)积超过(guò)了2万方。从意向储备(bèi)转化为(wèi)实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租赁意向书来尽快(kuài)锁定(dìng)一些重要租户。虽然收了三个月履约保(bǎo)证金给了我(wǒ)们一些空间，但本(běn)着对首(shǒu)批扩(kuò)募(mù)、对(duì)市场(chǎng)负(fù)责的态度，我们肯定要全力与时间赛(sài)跑(pǎo)，把这些面积(jī)在短期内(nèi)完成去化。”相关(guān)负责(zé)人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区(qū)域的张江光大(dà)园项目一季度(dù)末也有将(jiāng)近(jìn)30％的(de)空置率，原始权益人有那(nà)么多储备租户，之前(qián)的(de)空置率为何(hé)未能得(dé)到解决。

　　对此相关(guān)负责人解(jiě)释，张(zhāng)江光大园一直(zhí)以(yǐ)来都坚持(chí)以市场(chǎng)化运营为导向，历史运(yùn)营表现稳(wěn)定，租户(hù)的调租和换租都属于正常情况，而这(zhè)次(cì)项目的大租户退租(zū)正好发生在市(shì)场活跃(yuè)度的短期低点(diǎn)，目前市场(chǎng)情况已有所(suǒ)好转。在看到出租率下滑情(qíng)况没有(yǒu)得到及时修复后，张江(jiāng)这边也作了(le)一定(dìng)的资源调配(pèi)和(hé)倾(qīng)斜，引入(rù)了一些(xiē)储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张江光大(dà)园(yuán)项目在给租户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一些(xiē)差异化，张润大厦多是(shì)两千多平的(de)大平层，楼的成新度高一些，单价也(yě)贵(guì)一(yī)些，张江(jiāng)光大园单层以(yǐ)一千平(píng)的面积为主，还有一(yī)些独栋形态的(de)物业。租(zū)户(hù)自身也(yě)会有诉(sù)求，也会根据自身需求和预算挑(tiāo)选区域(yù)内的不同物(wù)业。

　　“如果(guǒ)扩募(mù)完(wán)成以(yǐ)后(hòu)，新老资(zī)产的管理人(rén)都变成了一(yī)家，后续(xù)我们在资源共享和联合营销方面能更加充分发挥协(xié)同效应，相信(xìn)可以做得更好。”上述负责人(rén)补充(chōng)说道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责(zé)人表(biǎo)示，张江(jiāng)集团和(hé)张江高科(kē)目前在管资产约(yuē)五百万方，还有一些(xiē)其(qí)他在开发的(de)储(chǔ)备项目，这(zhè)些(xiē)都将成为张江REIT实现(xiàn)打(dǎ)造张(zhāng)江(jiāng)园区产业空间资产上市平台目(mù)标(biāo)的坚实后盾(dùn)皇族是什么意思饭圈，韩国皇族是什么意思和储备资源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关(guān)负责(zé)人(rén)表示，“这次扩(kuò)募是我们实现基金扩(kuò)容的第一(yī)步，也是至关重(zhòng)要(yào)的(de)一步，眼下我们(men)可能面临了一(yī)些突发(fā)情况(kuàng)需要(yào)解决，但是这和我们在张江科学城这三十年建设发展过程中所经历的相比，只能算是一个(gè)非常小的插曲。我们有(yǒu)信(xìn)心排除万(wàn)难，尽(jǐn)一(yī)切(qiè)可能化解(jiě)当前突发(fā)事(shì)件的所有负面影响，维持(chí)预期和市场的信心。”

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