“现在的房地产(chǎn)很难再(zài)出现像过去十(shí)年的(de)系统(tǒng)性(xìng)行情。”思睿(ruì)集团合(hé)伙人、首(shǒu)席经济学家洪(hóng)灏向《红周刊》表示，房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业(yè)分化的愈加明显，让机构和投资者的关注度(dù)从板块向单个标(biāo)的转移(yí)。上海利檀(tán)投(tóu)资董事长陈(chén)昊扬向《红周刊》指(zhǐ)出，从行业来(lái)看(kàn)，无论是业(yè)绩，还是估值，房地产都已经双(shuāng)杀到了最底部，而且是反复地杀(shā)到(dào)了底部，再往(wǎng)下(xià)的空间已经不大了。

　　三(sān)道红(hóng)线等指标(biāo)

　　成(chéng)挖掘(jué)个(gè)股阿尔法重要参(cān)考

　　那(nà)么如何寻找房(fáng)地(dì)产个股的(de)阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在(zài)房地产赛道(dào)中进(jìn)行选择，需要非常(cháng)小心，避免选了(le)半天(tiān)，标的(de)公(gōng)司出(chū)现(xiàn)爆(bào)雷的情况。除此之外(wài)，洪灏指(zhǐ)出，需(xū)要(yào)满足以下三(sān)个基准：有大的(de)国资背景的、杠(gāng)杆率较低的、此(cǐ)前没有踩(cǎi)过(guò)红线的。

　　他还表示，如果关(guān)注(zhù)一下今年房地产的开发资金来源，可以发现，其实银行的(de)信(xìn)贷倾向是不太(tài)愿意(yì)给房企贷款(kuǎn)的，房企的(de)主要资(zī)金来源来自新盘的销(xiāo)售。但今年新房的销售情况相较一般。再关(guān)注一下，哪些房企能从银行拿(ná)到钱，其实(shí)主要还(hái)是(shì)那(nà)些有国(guó)企(qǐ)背景的房企，民营房企相对比较(jiào)困难，所以(yǐ)整个行业出现了(le)一个很明显的分(fēn)化(huà)，无论是在销(xiāo)售，还是融资等(děng)各个(gè)方面都非常明显。现在有国(guó)资背(bèi)景的房企在资本市场表现相对较好(hǎo)，但没(méi)有国资背景的(de)民营房企股价大多表现很一般(bān)。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在房地(dì)产行业内，我们的逻辑是，“寻找最后(hòu)的赢(yíng)家”。而具体(tǐ)到如(rú)何挖掘，我们会特别重视企业的成本优(yōu)势，更具体一(yī)点，就是它(tā)的净(jìng)借贷水平（净负债率）是不是行业内的最低(dī)水平；利润(rùn)率是不(bù)是行业内最高的；融资(zī)成(chéng)本是否是行业内最低的；建安成本(běn)是否也是(shì)业内最低的；这些都(dōu)是我们看重的一家房企的(de)综合成本。

　　需要注意的是，能够同时满足上述条件(jiàn)的房企并(bìng)不多。即便是在(zài)国央企中(zhōng)，仍有(yǒu)部(bù)分房企出(chū)现了“三道红线”的(de)“踩线”情况，且有逐(zhú)渐恶化的趋势。以A股为例，《红周刊(kān)》根据Wind数据整理发现，截至2022年末，天(tiān)房发展、陆家嘴、格力地产、西藏城投、中交地产(chǎn)、中国(guó)武夷等国央企“三道红线”全踩。

　　除此(cǐ)之外(wài)，城(chéng)建发展、京投(tóu)发(fā)展、光明地产(chǎn)、云(yún)南城投、首开股份、珠江股份、城投控股等国央企(qǐ)房(fáng)企也踩了“三道(dào)红线”中(zhōng)的两条(tiáo)。

　　2022年激进扩张(zhāng)房企

　　需警(jǐng)惕其重蹈覆(fù)辙

　　不难看出，即便(biàn)是(shì)有着较稳健特色(sè)的国央企房企，其财务指(zhǐ)标称得(dé)上(shàng)完全健(jiàn)康的仍是少数。而更加值得注意的(de)是，在2022年，不少国企(qǐ)，甚(shèn)至地(dì)方国企开始(shǐ)大(dà)举扩张(zhāng)。而这无疑又进一(yī)步考验着国央企的资金链情况。

　　对房企而言，扩张速度的张弛(chí)有(yǒu)度尤(yóu)为重要，节(jié)奏(zòu)把(bǎ)握准确(què)，有助于房企储备优质(zhì)“弹(dàn)药”；但过于(yú)乐观的(de)预判(pàn)未来(lái)市场(chǎng)，以及过于激进的扩张拿地节奏也有可能(néng)让(ràng)房企重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一(yī)家房企(qǐ)进行举例，它从2018年(nián)开(kāi)始到2021年，连续4年的净借贷比例都维(wéi)持在33％左右，完全没有增加杠杆(gān)比(bǐ)例。而到2022年，这家(jiā)房企明显感觉到机会来了，其开始(shǐ)在一(yī)线(xiàn)城市进行(xíng)大(dà)举拿(ná)地，净负债率也(yě)由此前的(de)33％左右水准提高到45％左右(yòu)，涨了(le)接近三分之一(yī)。与此(cǐ)同时，该房企新购入地块也(yě)实现了快速的开(kāi)盘(pán)利用(yòng)率，预计(jì)今年会有更多的楼(lóu)盘(pán)入(rù)市。像这类企业就符合(hé)“最后的赢家”的特点。一方(fāng)面(miàn)，在于它本(běn)身储备了很(hěn)多弹(dàn)药，去(qù)年拿地超1000亿元，且其中一半在一线城市(shì)，另外(wài)一半也(yě)主(zhǔ)要集中在强(qiáng)二(èr)线和二线城市；另一(yī)方面，它的扩(kuò)张是有节制(zhì)地扩张。

　　陈昊扬同样(yàng)提醒道(dào)，与(yǔ)之(zhī)相(xiāng)反，有些房企的扩张(zhāng)速度让人感觉(jué)又回到了2016年(nián)、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间扩(kuò)张的民营(yíng)企(qǐ)业(yè)的影子。虽(suī)然说，见到(dào)机(jī)会时要(yào)出手，但(dàn)出手的章(zhāng)法仍(réng)要小心，如果负(fù)债率(lǜ)扩张得太快，但(dàn)未(wèi)来的两年市场没有想象得那么(me)好(hǎo)，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一家房企(qǐ)的扩张(zhāng)速度(dù)是否激(jī)进？陈昊(hào)扬向《红周刊》表示，主要还(hái)是看(kàn)房企的净负(fù)债率(lǜ)水平，在我(wǒ)看来，这(zhè)个比例如(rú)果(guǒ)超过60％，就是(shì)扩张得(dé)过于(yú)快(kuài)速了。

　　不难看出(chū)，这一标(biāo)准要比“三道(dào)红线”对房企(qǐ)的净负债率要(yào)求不得高于100％要更加严格。陈(chén)昊(hào)扬解释，当前房地产行(xíng)业的复(fù)苏速度并没有(yǒu)那么(me)快(kuài)，所以要规(guī)避公司净负(fù)债率提(tí)高到一个比(bǐ)较危险的水(shuǐ)平。

　　《红周刊(kān)》对在2022年拿地(dì)较积(jī)极(jí)的房企(qǐ)梳理发现，中交地产、中国金(jīn)茂(mào)、华(huá)发股份(fèn)、越秀地产、绿城中国、保利(lì)发展等房企2022年(nián)净负债率都在60％之上。其中，中交(jiāo)地产净负(fù)债(zhài)率(lǜ)持续居(jū)高不下，在2020年至2022年期间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对(duì)比的是，华润(rùn)置地、中(zhōng)国海外发展、万科(kē)A、滨江(jiāng)集团(tuán)、招商蛇口、龙湖集团等房企(qǐ)在(zài)践行较积极的拿地策略的同时，也较好(hǎo)地(dì)控制了公司的扩张速(sù)度与净(jìng)负债率(lǜ)水(shuǐ)平（见附表）。

　　滨(bīn)江集(jí)团等个(gè)别(bié)民营(yíng)房(fáng)企

　　或具备“最后赢家”的黑马特质

　　陈昊扬指出，实(shí)际上，他们是以同一筛选标准来(lái)看国(guó)央(yāng)企与民营房企，但在各维(wéi)度的实际表现上，国央企确实会更(gèng)胜一筹。如国(guó)央企的融资(zī)成本(běn)更低，融资渠道也更(gèng)顺畅，能够(gò诸葛亮决胜千里之外运筹帷幄之中说的是谁，决胜千里之外运筹帷幄之中说的是谁说出来的u)做到想融就融，这样，国(guó)央(yāng)企自然而(ér)然就具有天然优势。

　　虽然对(duì)比民(mín)营(yíng)房企，机构(gòu)更加看好国(guó)央企(qǐ)，但这也并(bìng)不意味着，民营企(qǐ)业(yè)中就(jiù)没有(yǒu)“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳(shū)理发现，仍有少数民营房(fáng)企(qǐ)同样受到(dào)机(jī)构的青睐。比如，根据2023年一季报，滨(bīn)江集(jí)团(tuán)的(de)十大流通(tōng)股东中新(xīn)进了(le)“中国工商银行(xíng)股份有限公司－景顺长(zhǎng)城中国回(huí)报(bào)灵活配置混(hùn)合型(xíng)证(zhèng)券投资基金”“全国社保基金(jīn)一一六(liù)组(zǔ)合”等(děng)。

　　除此之外，自(zì)2021年开始，百亿(yì)私募珠海阿巴马(mǎ)资(zī)产管理有(yǒu)限公司就长(zhǎng)期持有(yǒu)滨(bīn)江集(jí)团。根(gēn)据一季(jì)报(bào)，该资产公司(sī)的几只产品合(hé)计持有滨江集团9543万股，约占流通A股(gǔ)的3.56％。

　　滨江(jiāng)集团的受青睐，和其自身的基本(běn)面(miàn)表现存(cún)在一定关系。2020年以(yǐ)来(lái)的近(jìn)三年时间，房地产(chǎn)市场整体在走(zǒu)“下(xià)坡路”，但作为杭州(zhōu)本土房企的滨(bīn)江集团仍(réng)是表现出较强的韧劲，2020年(nián)以来，滨江(jiāng)集团(tuán)在(zài)业绩表(biǎo)现、销售规模、新增(zēng)土储、股价(jià)表现等多(duō)维度都表现了较强的增长势(shì)头。

　　业绩(jì)方面，2020年～2022年期间，滨(bīn)江集团扣非归母净利润依(yī)次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现(xiàn)同(tóng)比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近期(qī)发布的2023年一季报(bào)，今年一(yī)季度，滨江集(jí)团(tuán)更(gèng)是实现了扣(kòu)非归母净利润(rùn)5.41亿元，同比(bǐ)增长134.07％。

　　在房(fáng)地产“青铜时代”仍(réng)能保持自身业绩的持续增长诸葛亮决胜千里之外运筹帷幄之中说的是谁，决胜千里之外运筹帷幄之中说的是谁说出来的(zhǎng)，和滨江集(jí)团扎(zhā)根杭州的战略布局关系密切。根据2022年年报，滨江集团有近七成营收来自杭州(zhōu)地区，而(ér)在2021年，杭州(zhōu)地区的营(yíng)收(shōu)比重只占到近六成。近三年持续稳居杭州房(fáng)企(qǐ)销售排名第一。

　　与此同时，滨江集(jí)团在(zài)杭州的土储补充(chōng)同样较为积极(jí)，根据诸葛找(zhǎo)房、住在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年(nián)在杭拿地(dì)金额依次为404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿元，同样(yàng)持续稳居(jū)杭州的(de)本(běn)土第一。

　　而滨江集团在杭州的(de)较突(tū)出表现(xiàn)，也让滨江集团的(de)房企排(pái)名(míng)迅速(sù)提升(shēng)。到2023年，滨江集团(tuán)的房企排名(míng)已冲(chōng)进前十(shí)，根据中(zhōng)指数据，2023年前4月，滨(bīn)江集(jí)团实现销售额607.3亿元，位列房企(qǐ)第(dì)九位。

　　值(zhí)得注意的是，2020年至今，滨江集团股价(jià)翻了超一倍以上，而近期，滨江集团(tuán)更是(shì)迎(yíng)来(lái)多家机(jī)构的集(jí)中调研。滨江集团发布公告(gào)表示，公司于5月10日接(jiē)受了信达证券、金鹰基金(jīn)、建(jiàn)信养老、新(xīn)华养老等18家机构调(diào)研。

　　产业链布局重点移至(zhì)存量(liàng)赛(sài)道

　　机构(gòu)在下游家纺、家居、物(wù)业觅α

　　实际上房地产开发只(zhǐ)是(shì)房(fáng)地产产业链上的中游环节，其上(shàng)游(yóu)主要为钢铁、水(shuǐ)泥、建(jiàn)材(cái)、玻纤等(děng)材料供应商，而下(xià)游应(yīng)用行(xíng)业主要包括中介服务、家(jiā)用电(diàn)器、物(wù)业管(guǎn)理、家居用品(pǐn)。综合《红(hóng)周(zhōu)刊》的采访，房地(dì)产开发(fā)环节与上游材料端(duān)息息相关(guān)，新盘(pán)开(kāi)工不足导致上游不(bù)被看好，机构寻觅个股阿尔法的思路(lù)渐渐(jiàn)移至下游(yóu)。“中国房地产行业在进入存量房(fáng)时(shí)代，所以对地产(chǎn)产业链，尤其(qí)是偏消费(fèi)属(shǔ)性的家装家居领域，我们相对看好，因为(wèi)居(jū)民保有的住房规模越来越大，随(suí)着时(shí)间(jiān)的(de)增加，内装更(gèng)新的需求也(yě)会越来(lái)越多。美国(guó)过去的数据(jù)充分(fēn)说明(míng)了这一(yī)点，在新房销售见顶之后，家(jiā)具消(xiāo)费(fèi)的增长却一(yī)直都很(hěn)好。对于地(dì)产(chǎn)产业链，我们相对(duì)看(诸葛亮决胜千里之外运筹帷幄之中说的是谁，决胜千里之外运筹帷幄之中说的是谁说出来的kàn)好和内(nèi)装相(xiāng)关(guān)的行业，例如消费建(jiàn)材(cái)、家居装饰等。”万家基金人士表(biǎo)示。

　　而根据《红周刊》对下游细(xì)分中(zhōng)相(xiāng)关赛道龙(lóng)头(tóu)年内表(biǎo)现的(de)统计，目前(qián)暂居前两位(wèi)的都是(shì)来自(zì)家纺赛道的(de)公(gōng)司，它们(men)分别(bié)是富安娜和水星家纺，特别是(shì)前者在月线连收(shōu)七根(gēn)阳线(xiàn)的基础上，年内迄今(jīn)涨幅已经(jīng)逼(bī)近30％。

　　以前(qián)者为(wèi)例，富安(ān)娜主要从(cóng)事(shì)纺织(zhī)家(jiā)居(jū)、睡眠家居、生活(huó)类产品(pǐn)的(de)研发、设计、生产(chǎn)及销售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨(xīn)而乐(lè)”和“酷奇智”自(zì)有品牌。第一季(jì)度报告(gào)显示，报告期内，富安娜(nà)实现营业(yè)收入(rù)约6.2亿元，同比减少7.57％；不过(guò)实现归属于上市公司股东的净利润(rùn)约1.11亿元(yuán)，同比(bǐ)增长5.28％。

　　而(ér)从上市公(gōng)司(sī)一季报的十大流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)，能够发(fā)现该股早已成为基(jī)金重(zhòng)仓(cāng)股的天下，彼(bǐ)时包括公募的中欧价(jià)值发(fā)现、中欧潜(qián)力价值(zhí)、工银瑞(ruì)信灵动价值、宝(bǎo)盈(yíng)新价值和私募的明河(hé)2016，都在(zài)其(qí)中出现，占据了半壁江山。需要强调的是，中欧的两只基金(jīn)都(dōu)是价值派基金经(jīng)理(lǐ)曹名长在管(guǎn)的产品，首季其同(tóng)时重仓的(de)房地产(chǎn)产业链股票(piào)还有金地(dì)集团和大亚圣象。

　　对比(bǐ)而言，前几年曾经风光一时(shí)的家(jiā)居板块也因疫(yì)情、消(xiāo)费复苏(sū)进程(chéng)缓慢等(děng)多(duō)因(yīn)素一度沉寂，不(bù)过好在困境反转(zhuǎn)露(lù)出曙光，家(jiā)居(jū)板块中年内表现最好的(de)是志邦(bāng)家居。同一时间段，该股年(nián)内上涨已(yǐ)经(jīng)超过23％，从(cóng)业绩来看，无(wú)论是营收还是归母净利润，公司都实(shí)现了同比双(shuāng)升(shēng)。

　　从公司(sī)的十大流(liú)通股股东来看，《红周刊》发(fā)现(xiàn)广发基(jī)金经理罗(luó)洋慧眼独具(jù)，一季(jì)报中他管(guǎn)理的(de)广发策略(lüè)优选和广发安宏回报均(jūn)增(zēng)加了持股，而这两(liǎng)只产品(pǐn)也成(chéng)为志邦家居十大流通股股东中仅有的两(liǎng)只公(gōng)募。有意思(sī)的是(shì)，他似乎对(duì)于定(dìng)制(zhì)家(jiā)居类标的情有独(dú)钟，在另一家赛道公司(sī)金(jīn)牌(pái)橱柜中，他管理的全部三只产品均登榜十大流通股股东，其(qí)也(yě)成为他的独门重仓股。

　　除去家居家纺外，下(xià)游的(de)物(wù)业股也越来越(yuè)被机构所青(qīng)睐，不过这类标(biāo)的(de)大多(duō)在香港(gǎng)上(shàng)市，如何选择(zé)成为(wèi)难题。对此，前述上海公募(mù)基金(jīn)经(jīng)理举例分析(xī)：“物业服务不是一(yī)个高毛利的行业(yè)，挣(zhēng)钱很辛(xīn)苦，我选公(gōng)司还(hái)是希(xī)望挣的是市场化应该挣的钱(qián)，以我曾经买的绿城服务为例(lì)，它在(zài)中高端楼(lóu)盘(pán)占比是比较高(gāo)的(de)，每年到期的合同里提价(jià)成功率在30％～40％。它能做到滚动的(de)大部分项(xiàng)目到期之后，经过两(liǎng)三轮合同周期还(hái)能做(zuò)到产品(pǐn)提价。”

　　“行业里真正能做到产(chǎn)品提价(jià)的公司(sī)很(hěn)少，因为物(wù)业公司很容易一开始是挣钱的，后面因(yīn)为保安这(zhè)些(xiē)固定人(rén)员(yuán)成本(běn)的年度增长，不过服务(wù)没有(yǒu)特别好，客户没有那么满意，能做到提价难度是(shì)非(fēi)常大(dà)的(de)。但是该公司(sī)能在业内做(zuò)到(dào)到期之(zhī)后(hòu)提价率比较高，这跟它的定(dìng)位(wèi)和(hé)比较好的服务是有关系的。”他进一步(bù)强调(diào)。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 诸葛亮决胜千里之外运筹帷幄之中说的是谁，决胜千里之外运筹帷幄之中说的是谁说出来的