5月以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于这一板块已经在(zài)悄然布局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和(hé)华夏的两只老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日时所公(gōng)布(bù)的(de)总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企(qǐ)获得增持，持仓数量(liàng)占流通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产(chǎn)或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红利(lì)时代(dài)已(yǐ)过 精(jīng)耕细作成共识(shí)

　　从公募(mù)基(jī)金对(duì)房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持(chí)有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占其所持股票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色(sè)，但公募所持房(fáng)地产公(gōng)司市(shì)值在股(gǔ)票(piào)资产中(zhōng)的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年(nián)来(lái)的首(shǒu)次回(huí)升，年(nián)底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对房地(dì)产行业的(de)持股比例也同(tóng)步回(huí)升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今(jīn)年一季度得以(yǐ)延续(xù)。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市(shì)值(zhí)前五个股分(fēn)别为保利发(fā)展(zhǎn)、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募(mù)对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇(huì)总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的是(shì)保利发展，在(zài)基金重仓第(dì)33位。排名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之(zhī)处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科(kē)最(zuì)为明(míng)显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其(qí)传导到二级市场(chǎng)乃至(zhì)机构(gòu)持(chí)仓上还需要(yào)时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大分(fēn)化时(shí)代，一二线(xiàn)城(chéng)市好于三四(sì)线城(chéng)市。而映射到二级市(shì)场投资(zī)上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期(qī)来分类，包括房地产等几类(lèi)行业(yè)在盖特纳曲(qū)线里属于成(chéng)熟(shú)期(qī)或者衰退期的行(xíng)业，传统认(rèn)知上(shàng)没(méi)有什么投资(zī)机会的。但在这(zhè)几年特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的(de)行业(yè)也(yě)出现(xiàn)了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发(fā)生(shēng)了(le)更大(dà)的变化。”一不(bù)愿具名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量(liàng)有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平(píng)方(fāng)米。需求端还需要有一定的(de)政(zhèng)策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研(yán)究员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时至今日(rì)，无论(lùn)从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人均住房面积(jī)（接近30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别(bié)住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价收入也不支(zhī)撑每(měi)年18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以及过快(kuài)上(shàng)行(xíng)的房价，因而行业(yè)高增的时代(dài)已经(jīng)过(guò)去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随(suí)着(zhe)地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风(fēng)险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的(de)民(mín)营(yíng)地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个(gè)过(guò)程(chéng)中，综(zōng)合竞(jìng)争力强的公(gōng)司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获(huò)得市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回(huí)落时，行业(yè)的贝塔已经过去了(le)，但不代表没有投资(zī)机(jī)会，机(jī)会在于城市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法(fǎ)，而(ér)对应(yīng)到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本(běn)月以来实(shí)现(xiàn)股价上涨的(de)达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五的(de)公(gōng)司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地产。排名(míng)第一(yī)的上(shàng)实发展，五一(yī)假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展(zhǎn)的主营业(yè)务为房地产开发与经(jīng)营。公(gōng)司的主要(yào)产品及服务为房地产销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现(xiàn)营业(yè)总(zǒng)收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资(zī)产管理公司等都跻身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排(pái)名(míng)第(dì)二(èr)的浦东(dōng)金(jīn)桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入(rù)利润规(guī)模大幅度复苏。究其(qí)原(yuán)因(yīn)，一方(fāng)面是该公司后疫情(qíng)时代(dài)出租(zū)率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则(zé)是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑面积约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头向好背景下(xià)，自然(rán)也吸引了知(zhī)名机构在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从第一季度(dù)十(shí)大流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅(yì)邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产(chǎn)品(pǐn)依然在(zài)前十中(zhōng)，这也是连(lián)续第三个季度他有的两只产品杀入(rù)前(qián)十。同时榜单(dān)87的所有因数有哪些数，87的所有因数有哪些中还(hái)有一支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其当(dāng)季还(hái)小幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产公(gōng)司(sī)，一季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公(gōng)司(sī)实现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司(sī)股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到两只公(gōng)募指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则(zé)排名第九位(wèi)，此外(wài)联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴(xīng)证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给较多(duō)（券商测(cè)算(suàn)对(duì)应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题(tí)或者资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而其(qí)他房企的净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从(cóng)融(róng)资(zī)成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企(qǐ)地产股或(huò)存在发展的大好(hǎo)机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存(cún)在(zài)，少部分公司尤其是央(yāng)企(qǐ)占据显著(zhù)优势，其主要又体现为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资(zī)产运营能(néng)力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国(guó)央(yāng)企相较于民营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务(wù)关系等问(wèn)题，市场对民营房开企业的资产会(huì)有更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮(lún)行业(yè)出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的修复更(gèng)明显。中特估(gū)的角度(dù)从中长期的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行(xíng)业进(jìn)入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳(wěn)定且可预期(qī)的盈利(lì)和现(xiàn)金流创造能力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该(gāi)关(guān)注(zhù)估值相对较(jiào)低(dī)，企业自身资产的(de)质(zhì)量好、运营能(néng)力强、可以(yǐ)创造持续(xù)现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较低，行业(yè)内(nèi)部将出(chū)现分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度提升的头部(bù)公司。”星石投资(zī)首席研究官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为光明(míng)。不过(guò)国投(tóu)瑞(ruì)银(yín)基(jī)金投资部副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成(chéng)本保持低(dī)位(wèi)，其次是(shì)销售份(fèn)额持续提(tí)升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据(jù)房企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度的业(yè)绩分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利(lì87的所有因数有哪些数，87的所有因数有哪些)均实现了业绩(jì)的回(huí)正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些公司也是机构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产(chǎn)业(yè)内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤其是在(zài)2021年(nián)下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投资力(lì)度较大(dà)。投资的(de)驱动(dòng)能够推(tuī)动房企(qǐ)销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处(chù)于调整的过(guò)程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时(shí)也提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产的复苏过(guò)程中，还(hái)面临着(zhe)一些不确(què)定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始(shǐ)又(yòu)在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比(bǐ)三月(yuè)相对(duì)表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在(zài)内(nèi)的绝(jué)大多(duō)数城(chéng)市(shì)都出现(xiàn)环比下滑的(de)情况(kuàng)。而(ér)现在(zài)五(wǔ)月(yuè)的市场表现也不太(tài)乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的经济状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市场的去(qù)库存压(yā)力(lì)、企业的资金(jīn)面压力，可能(néng)会出现，到六(liù)月份房企为(wèi)了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的一个市(shì)场乏力现象(xiàng)。也就是说，第(dì)二季度(dù)、第三季度增长(zhǎng)不(bù)确定(dìng)性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投资(zī)董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地(dì)产以及其上(shàng)下(xià)游(yóu)产业链的(de)复苏速度(dù)都比(bǐ)想象的要慢很多，我(wǒ)们(men)要(yào)多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数的(de)、做得比同行(xíng)好得多(duō)的企业(yè)，会伴(bàn)随整个行业的弱复(fù)苏，业绩(jì)会(huì)逐步体现出来。所以只能(néng)耐(nài)心地(dì)去等待它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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