导读

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化(huà)时代(dài)而(ér)非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅(zhái)销(xiāo)售面积超(chāo)15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关中(zhōng)国地产是(shì)否过剩的讨论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试(shì)图厘清(qīng)中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住宅真实情(qíng)况，据此判(pàn)断(duàn)中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染(rǎn)中(zhōng)国地产(chǎn)存(cún)量(liàng)极度过剩(shèng)，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，第(dì)七次人口普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国(guó)房子(zi)是否真的(de)过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住(zhù)建部披(pī)露(lù)的近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不(bù)是人均一间房所能满(mǎn)足，它(tā)与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配(pèi)套设施等因素密(mì)切(qiè)相关。中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较(jià安康可以用来祝福吗 祝你全家安康是骂人的o)发达国(guó)家还有很(hěn)大(dà)差(chà)距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接公布中国家庭(tíng)户(hù)均住(zhù)宅的数据，我们(men)根(gēn)据商品住宅套数(shù)、商(shāng)品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套(tào)为(wèi)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎意味着户(hù)户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一(yī)套房无法满(mǎn)足流动人口(kǒu)的租(zū)赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三(sān)成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将延(yán)续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的(de)分化(huà)日益明显(xiǎn)，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流(liú)入，人(rén)口净迁入城市的新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求有(yǒu)望持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的(de)改造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积(jī)均较发达国家有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年(nián)之后，当下(xià)中(zhōng)国地产(chǎn)步(bù)入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么(me)当下房地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能级(jí)城市之间(jiān)，不同区域(yù)板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已(yǐ)有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大城市(shì)二手房挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是(shì)否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅到底是(shì)供给(gěi)过剩，还是(shì)供需平衡(héng)，或(huò)是仍然(rán)存在不足(zú)？可惜由于住(zhù)宅存量数据并(bìng)未公(gōng)布，我们无法直接知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回答当前的房子是(shì)否真的(de)过剩(shèng)了？据此判断未来(lái)房地产(chǎn)市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综合风险普查工作情况为主题(tí)的新闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业(yè)获取(qǔ)了全国(guó)近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房(fáng)屋(wū)建筑数(shù)据(jù)以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平(píng)均每(měi)栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包(bāo)括了大量商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算(suàn)下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七(qī)次(cì)人(rén)口普查数据公布了中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间数量有(yǒu)关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积、配套(tào)设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能(néng)完全反(fǎn)映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以(yǐ)家(jiā)庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套(tào)设施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数(shù)据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民(mín)住(zhù)宅相关数据有两(liǎng)处(chù)可以直接公布，一是(shì)每年商(shāng)品住宅销售套数(shù)（统计(jì)局(jú)）；二是居(jū)民(mín)住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查数据）。计算中国(guó)居(jū)民户均住宅数量，我们主要用到上述(shù)两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅(zhái)套数分(fēn)三步走：

　　第(dì)一(yī)步(bù)，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)和非商品住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体(tǐ)计算公(gōng)式(shì)如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算得到(dào)中国存(cún)量房地产套数(shù)，并进一步(bù)推算(suàn)中国(guó)城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期(qī)房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新房销售(shòu)中期房占比近9成(chéng)。本文(wén)去(qù)除商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数里的(de)期房销(xiāo)售(shòu)，得到商(shāng)品住宅(zhái)现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显(xiǎn)示中国城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租(zū)赁其他住宅(zhái)和(hé)购(gòu)买二手房(fáng)都是商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租(zū)赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商(shāng)品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅(fú)为过去十(shí)年变化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期(qī)房，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利(lì)，已购期(qī)房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房(fáng)的(de)三(sān)点含(hán)义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均一(yī)套(tào)房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供(gōng)给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居(jū)民换房等因(yīn)素产生的住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟(shú)房(fáng)地(dì)产市场的(de)住宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国(guó)、英国和日(rì)本的住宅(zhái)套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚(gāng)好(hǎo)一(yī)套房，就会造(zào)成人口净(jìng)流入地(dì)的住(zhù)宅市(shì)场供(gōng)不应求，造成(chéng)房(fáng)价(jià)或房租(zū)迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动(dòng)人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南(nán)京工作(zuò)的流动人(rén)口在(zài)老家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸(xī)引打工人，但高(gāo)房价迫使打工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县(xiàn)城购(gòu)买一套房。所(suǒ)以说(shuō)户均(jūn)一套房(fáng)无法满足庞大流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全(quán)隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈(chén)旧，给(gěi)住(zhù)户的生活带(dài)来(lái)了(le)很大(dà)的(de)不便和安(ān)全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住(zhù)宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有(yǒu)独(dú)立卫浴和(hé)厨房。这(zhè)类上世纪修建的(de)老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在未来(lái)大都(dōu)会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和(hé)二居(jū)室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年(nián)间农民带房进(jìn)城和老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)小于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平(píng)的一半(bàn)。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住宅面(miàn)积为(wèi)40平(píng)，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中国城镇家庭户均1套(tào)房(fáng)，看似已经户户有房。即(jí)便如(rú)此，中国人口静态(tài)结(jié)构(gòu)和动态趋势演绎，决(jué)定(dìng)了中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产(chǎn)仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之(zhī)下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不(bù)断下降，六普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因(yīn)户(hù)均人口规(guī)模(mó)的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济(jì)发展带来的新增住(zhù)宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生(shēng)产要素(sù)逐步向经济带(dài)、都市圈中心城(chéng)市流(liú)入，区域经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入。安康可以用来祝福吗 祝你全家安康是骂人的人口(kǒu)迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增(zēng)量为(wèi)72万，而出生人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú安康可以用来祝福吗 祝你全家安康是骂人的)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原公有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随着城(chéng)中村(cūn)和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧(jiù)的城中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积小、质(zhì)量(liàng)低、基础(chǔ)设施(shī)配(pèi)套差、没有或少有(yǒu)物(wù)业管(guǎn)理，居(jū)民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受(shòu)限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望(wàng)提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会议明确(què)指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联(lián)系。随着(zhe)经济发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过(guò)去二(èr)十(shí)年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，供需出现错配，这(zhè)是(shì)过去(qù)二十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么(me)未来将是住宅质(zhì)量的(de)供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大分(fēn)化时代(dài)已至，这种分化不(bù)单局限于城市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的差(chà)异也(yě)将越发扩大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能存在统计(jì)偏(piān)差(chà)。商品(pǐn)住宅占比实际(jì)值可能偏(piān)低，其增速可能超(chāo)预期。

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