万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅(zhái)被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神秘开发商——中(zhōng)赫(hè)集团，也被拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳书院(yuàn)再(zài)次受(shòu)到舆论关注，起因(yīn)中赫集(jí)团成(chéng)了共同债务(wù)人被(bèi)中国(guó)信达(dá)追债，中国(guó)信达为了收回钱(qián)款不得(dé)不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权(quán)信息，难怪有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不过事(shì)件背后(hòu)，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可(kě)能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架(jià)了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限(xiàn)公司北京市分公(gōng)司（下(xià)称中国信(xìn)达北分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金(20mm等于多少厘米 20mm是多大jīn)额(é)约为46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其(qí)中债权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这(zhè)就是(shì)一起中国信达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户(hù)，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子实际(jì)上都是(shì)卖(mài)出(chū)去了的(de)，是有人住的。

　　那为什(shén)么(me)中国信(xìn)达的拍卖(mài)页面上又注明这75套(tào)房(fáng)子(zi)是(shì)“未出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说明这(zhè)些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的(de)报道证实了(le)上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫(hè)集团早就(jiù)把这75套房子抵押出(chū)去，现在还没(méi)资金解(jiě)抵押，所以(yǐ)不(bù)能网签、没办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区(qū)房，万柳书院(yuàn)的业主基(jī)本(běn)都是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳书院的(de)业(yè)主(zhǔ)。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书院的(de)业(yè)主中(zhōng)，还有(yǒu)不(bù)少(shǎo)中(zhōng)赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富人(rén)也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业主(zhǔ)确(què)实已经支付价款并实际占有，那么，中国(guó)信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不(bù)良债权回本的(de)愿望，或(huò)将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事(shì)执(zhí)行中，业主已(yǐ)经支付价款并实(shí)际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业(yè)主没有(yǒu)过(guò)错，人(rén)民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向法院提出(chū)执行(xíng)异议(yì)申请，请求法(fǎ)院解除(chú)查封，同时可(kě)以联合起诉开(kāi)发商(shāng)，要求退还购房款或办(bàn)理20mm等于多少厘米 20mm是多大房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民(mín)法院关(guān)于商品房消费者权利保(bǎo)护问题的批(pī)复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消费者以(yǐ)居住为目的购(gòu)买(mǎi)房屋并(bìng)已(yǐ)支付(fù)全部价款，主张其房(fáng)屋交付(fù)请求(qiú)权(quán)优先于建设工(gōng)程价款优(yōu)先(xiān)受(shòu)偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人(rén)民法院应当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支付了部(bù)分价款的商(shāng)品房(fáng)消(xiāo)费者，在(zài)一审法(fǎ)庭(tíng)辩(biàn)论(lùn)终结(jié)前已实(shí)际支(zhī)付剩余(yú)价款的，可以适用(yòng)前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这(zhè)75套(tào)房子(zi)均为(wèi)“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那(nà)么这笔不(bù)良债权(quán)，实际(jì)上(shàng)是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押(yā)的这75套(tào)房子，还(hái)会被业主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公(gōng)司中国信达申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯(sù)到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示，目(mù)前中国(guó)信达已经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择退(tuì)出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中(zhōng)国(guó)金谷国(guó)际信(xìn)托有限责任公司成(chéng)为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达(dá)资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房(fáng)企，中赫集(jí)团既没有很大规模，也没有很(hěn)高的(de)国民(mín)知名度(dù)，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号院(yuàn)，作(zuò)为(wèi)中赫(hè)集团(tuán)进入北(běi)京的(de)第(dì)一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发(fā)了市(shì)场强(qiáng)烈震惊。

　　随(suí)后开发的万(wàn)柳(liǔ)书院，更是被(bèi)誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢下(xià)了北京(jīng)万柳(liǔ)地块(kuài)，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以(yǐ)神秘高端(duān)的(de)姿态(tài)杀入(rù)市场(chǎng)，无论是一块块(kuài)从荷(hé)兰运回来(lái)的(de)灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵(kē)成本超(chāo)6万的(de)成年银杏(xìng)树，还是(shì)每平米20万(wàn)元(yuán)的价格，都令(lìng)业(yè)内外(wài)震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的(de)顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的(de)院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪(háo)宅圈的地位(wèi)。2014年末(mò)上市(shì)的它，对手(shǒu)是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大(dà)华府等，现如(rú)今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的(de)36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经(jīng)推出(chū)了8年之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人(rén)士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七号院。而(ér)柳传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大(dà)佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高(gāo)端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的(de)房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发(fā)商光环(huán)的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被(bèi)执行标的(de)高(gāo)达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为履行能力而拒(jù)不(bù)履行(xíng)生效法律文书(shū)确(què)定义(yì)务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地(dì)步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年(nián)年(nián)初“万柳(liǔ)书院少爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝(lán)财经就曾深(shēn)挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人(rén)周金辉的人(rén)生轨迹跟着(zhe)急转直(zhí)下(xià)。而追根(gēn)溯(sù)源，这个转折点(diǎn)，就在(zài)于收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试(shì)过多元(yuán)化业务，先后(hòu)进(jìn)军能源(yuán)市场、团购网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿(yì)元参(cān)股国安足(zú)球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直(zhí)没(méi)变，那(nà)么(me)中赫(hè)集团拿下北京国安(ān)，总计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫(hè)为(wèi)什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集(jí)团及(jí)其(qí)实控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇(fù)将其手中(zhōng)的中赫(hè)集团(tuán)股份质押陆续(xù)质押，据企查查(chá)显(xiǎn)示，目(mù)前(qián)中赫集团(tuán)共有11条股权出质记录。质权人(rén)包括海(hǎi)金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得(dé)到(dào)改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足(zú)球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在(zài)持续质押手中的(de)中赫集(jí)团股(gǔ)份(fèn)，但国安和中赫的经营状况却持(chí)续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集(jí)团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成为(wèi)被执行人，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行能力而(ér)拒不履行(xíng)生效法律文书(shū)确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控(kòng)人都成为(wèi)老赖的(de)情况下，被执行10个多亿的(de)北京国安，又如(rú)何能独(dú)善其身？

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