导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房(fáng)地(dì)产市场黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气(qì)，有关中国地产(chǎn)是(shì)否(fǒu)过(guò)剩的讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据(jù)此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口(kǒu)普查(chá)调查数(shù)据(jù)显示城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比不到一成(chéng)，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城镇居民人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是(shì)人均(jūn)一间房所能满足，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密(mì)切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于(yú)1同(tóng)样(yàng)不意味着中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)市场已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套(tào)房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布(bù)中国(guó)家庭(tíng)户均住宅的数(shù)据(jù)，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户数，计(jì)算出(chū)城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上中国(guó)住宅市场供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足流动人口的租赁和置业需求。全(quán)国总人(rén)口的近(jìn)三(sān)成都(dōu)是流动人口，流动人口会选择在大(dà)城(chéng)市(shì)租(zū)房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数(shù)增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势(shì)将延续，带来新户购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块(kuài)的分(fēn)化日益(yì)明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸(xī)引着(zhe)人口流入，人口净迁(qiān)入城市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在(zài)不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不(bù)足，这是过(guò)去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能级城(chéng)市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披(pī)露(lù)全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突(tū)然激(jī)增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中(zhōng)国的房子(zi)是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于(yú)住宅存(cún)量(liàng)数据并未公(gōng)布，我们无(wú)法直接知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有住宅(zhái)套数，回(huí)答(dá)当前的房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩(shèng)了(le)？据此判断未来房(fáng)地产市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如何有效(xiào)观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量(liàng)过剩的直观判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综(zōng)合风险普(pǔ)查工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发布会(huì)上(shàng)，负(fù)责人对外披露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)数据以(yǐ)及(jí)80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数计算(suàn)的城(chéng)镇房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了(le)大(dà)量商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭(tíng)户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大于1，看似(shì)意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相(xiāng)关。单单(dān)从人均住(zhù)宅间数不(bù)能完全反映出城(chéng)镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是(shì)以(yǐ)家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户(hù)均(jūn)住(zhù)宅的测算(suàn)思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要(yào)分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两处可以直接(jiē)公布(bù)，一是每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计(jì)局）；二(èr)是居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量(liàng)，我们主要(yào)用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数相(xiāng)加，我们(men)就(jiù)能够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅和非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例(lì)，推算(suàn)得到居民住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就(jiù)能(néng)够(gòu)得到城镇户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到底有多(duō)少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用(yòng)既有统计数(shù)据，大致测算得(dé)到中国(guó)存量房(fáng)地产套数(shù)，并进一步推算中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们(men)计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新(xīn)房销(xiāo)售中(zhōng)期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本(běn)文去除商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数(shù)里的期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后(hòu)装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数除(chú)以(yǐ)家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们需要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的(de)住宅结构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得(dé)到商品(pǐn)住宅占居民所有(yǒu)住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年内陆(lù)续(xù)交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已经达到了(le)户均(jūn)一套(tào)房的(de)程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中(zhōng)国城镇化(huà)进展终结(jié)，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因(yīn)人口(kǒu)流动、居(jū)民换(huàn)房(fáng)等因素产生(shēng)的(de)住(zhù)宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日(rì)本(běn)的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省(shěng)际(jì)流动人口分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在(zài)大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中(zhōng)国(guó)城乡(xiāng)人口流(liú)动调查(chá)数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在(zài)老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高工资(zī)吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占(zhàn)据两套(tào)房(fáng)，在高房价的大(dà)城市租赁一套(tào)房，在房(fáng)价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一套(tào)房无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足庞(páng)大流动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依(yī)然有不少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭(tíng)，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年(nián)以(yǐ)前建成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批(pī)存(cún)在(zài)着(zhe)建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大等问题(tí)，如电线老化、管(guǎn)道等基(jī)础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生活(huó)带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥有的住(zhù)宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独立(lì)卫浴和(hé)厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很难(nán)满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和二(èr)居(jū)室(shì)，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积扩张(zhāng)是未来(lái)地产的需(xū)求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年(nián)间农民带(dài)房进城和(hé)老旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人均(jūn)水平(píng)的一半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积低于15平方(fāng)米的家庭界定为(wèi)住宅存在(zài)困难，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目(mù)前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国和(hé)英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面(miàn)积(jī)后，中国(guó)的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城(chéng)镇家庭户均1套(tào)房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动(dòng)态(tài)趋势(shì)演绎，决定了(le)中国(guó)未来地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实之(zhī)下(xià)，中(zhōng)国(guó)未来城(chéng)镇住宅需求主要(yào)来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户(hù)、二人户的占比(bǐ)明(míng)显上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户数(shù)会(huì)因户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经济发展(zhǎn)带来的(de)新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生产要素逐(zhú)步向经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经(jīng)济(jì)资源(yuán)分(fēn)配的再集(jí)中吸(xī)引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场(chǎng)带来(lái)新(xīn)的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增(zēng)量为(wèi)72万，而出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益(yì)于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间(jiān)为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家(jiā)庭户(hù)，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需(xū)求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了商(shāng)品住宅。租(zū)房、购买经济适(shì)用(yòng)房(fáng)和(hé)其他(tā)分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的(de)城中村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设施配套(tào)差、没有或少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限于(yú)资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希望提高生活(huó)品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工作会议明确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数(shù)较其(qí)他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济水平有着(zhe)密切正向联(lián)系。随着经济(jì)发展水平的(de)提(tí)高，中国的人均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更(gèng)多(duō)体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么未来将(jiāng)是住宅质(zhì)量的供(gōng)需(xū)冲突。房地产大分化(huà)时(shí)代已至，这种分化不(bù)单(dān)局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和(hé)老旧二手房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调查的是人，并不是(shì)针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实际值(zhí)可能偏低，其(qí)增速可能超预(yù)期。

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