导读

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此判断中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存(cún)量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调(diào)查(chá)数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其(qí)中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办(bàn)公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不是人均(jūn)一间房所(suǒ)能满足，它(tā)与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较发(fā)达国家还有(yǒu)很大差(chà)距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中国(guó)城镇居民户均1套房，其(qí)中(zhōng)每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭(tíng)户均住(zhù)宅的数据，我们根据商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品住宅(zhái)占比和(hé)城镇家庭户(hù)数，计(jì)算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目前城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有0公交车爱心卡是什么人用的卡啊 公交车爱心卡可以让给别人用吗.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有房，然(rán)而(ér)事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的(de)租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近(jìn)三(sān)成都是流动人口，流动(dòng)人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来(lái)地产仍(réng)有四大新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济(jì)板块的分化(huà)日益(yì)明(míng)显，区域经济资源分(fēn)配的(de)再集(jí)中吸引着人口流(liú)入，人口净(jìng)迁入城市的(de)新(xīn)增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前(qián)建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的(de)住宅(zhái)建筑面积。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅(zhái)的改造势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积均(jūn)较(jiào)发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中国(guó)地(dì)产步(bù)入大(dà)分化(huà)时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛(máo)盾则更多体现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将体现在(zài)不同能级城市之间，不同区(qū)域板块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发热(rè)议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)住宅(zhái)到底是(shì)供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是(shì)仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存(cún)量数(shù)据(jù)并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算(suàn)出中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有住(zhù)宅套数，回答当前(qián)的房子是(shì)否(fǒu)真的(de)过剩了(le)？据此判(pàn)断未来房地(dì)产(chǎn)市场会(huì)如何发展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观察中国(guó)户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国自然(rán)灾害(hài)综合(hé)风(fēng)险普查(chá)工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负(fù)责人(rén)对外披露(lù)：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多(duō)万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算(suàn)的(de)城(chéng)镇房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大(dà)量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查数据公布了中(zhōng)国城(chéng)镇家(ji公交车爱心卡是什么人用的卡啊 公交车爱心卡可以让给别人用吗ā)庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设施等因素(sù)密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不(bù)能完全(quán)反映出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以(yǐ)家庭为单位购买(mǎi)成套(tào)住(zhù)宅，一(yī)套设施齐全的住宅(zhái)才(cái)是城(chéng)镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民住宅相关(guān)数据有两(liǎng)处可以直(zhí)接公布(bù)，一是每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居民户(hù)均住(zhù)宅数量(liàng)，我们(men)主(zhǔ)要用到上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能(néng)够得到当(dāng)前商品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非(fēi)商品住宅比例(lì)，推算得到居(jū)民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居(jū)民拥有的(de)商(shāng)品住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户比/商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大(dà)致测算得到中国存量房地产套数，并(bìng)进(jìn)一步(bù)推算中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房(fáng)销售(shòu)中期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本(běn)文去除(chú)商品住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销售套数里的期房销售(shòu)，得到商(shāng)品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数=截止到2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的(de)户均住宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数(shù)据(jù)显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和(hé)购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到(dào)商(shāng)品住宅占(zhàn)居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过去十年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们(men)估算出(chū)2022年商品住宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期房，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付(fù)使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户(hù)城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民已经达到(dào)了户均一套房的程(chéng)度，“户(hù)户(hù)有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满(mǎn)足(zú)因人口流(liú)动、居(jū)民(mín)换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市(shì)场的住宅套(tào)户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验(yàn)来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均(jūn)高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅(zhái)套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人(rén)口净(jìng)流入(rù)地(dì)的(de)住(zhù)宅市(shì)场供不应(yīng)求(qiú)，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的(de)流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中国城乡人(rén)口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上会占据(jù)两套房，在高房价(jià)的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的(de)县城购(gòu)买一套房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大(dà)流动人口的租赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家(jiā)庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依(yī)然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电(diàn)线老化、管道(dào)等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和(hé)安全(quán)隐患(huàn)，并(bìng)且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满足现代(dài)生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和(hé)二居(jū)室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩(kuò)张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民带房(fáng)进城(chéng)和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)不足(zú)19平(píng)方米，不(bù)及全国人均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的(de)家庭(tíng)界定为(wèi)住(zhù)公交车爱心卡是什么人用的卡啊 公交车爱心卡可以让给别人用吗宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人均可使用(yòng)住(zhù)宅面积为40平，即(jí)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家(jiā)庭户人(rén)数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积(jī)，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除(chú)公摊面积后，中国的人(rén)均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会(huì)有需(xū)求么？

　　我们测(cè)算得到中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动(dòng)态(tài)趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套(tào)住(zhù)宅现实之下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多，新(xīn)户购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年(nián)我(wǒ)国(guó)城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人(rén)户的占比明(míng)显(xiǎn)上升(shēng)，人口(kǒu)小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会(huì)因户均人(rén)口规模的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经济(jì)发展带来的新增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量(liàng)为72万，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加(jiā)9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买二(èr)手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购买了(le)商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其(qí)他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧(jiù)城改造，商品(pǐn)住宅的占比势(shì)必会(huì)进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约(yuē)9000万户(hù)。破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或少有物(wù)业管理(lǐ)，居民(mín)追求(qiú)美好(hǎo)、宜居生活的(de)环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户(hù)型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工(gōng)作(zuò)会(huì)议明确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村(cūn)住(zhù)宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其(qí)他国(guó)家(jiā)依旧存(cún)在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着(zhe)密切正向联(lián)系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，供(gōng)需出现错配，这是(shì)过去二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这种分化不单局限于城市(shì)能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧(jiù)二(èr)手房之间的差异也将越发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是(shì)人(rén)，并不是针对住(zhù)宅(zhái)，因此可能(néng)存在统计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比实际值(zhí)可能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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