文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预(yù)售制了(le)。 1月17日召开的全(quán)国(guó)住(zhù)房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售(shòu)制了，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没实力的(de)别建了，不(bù)能把包(bāo)袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高(gāo)质量发(fā)展阶段的必然趋(qū)势(shì)，也是对购房老(lǎo)百姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存(cún)量时代(dài)，对购房民(mín)众不(bù)公平的(de)预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为(wèi)现房(fáng)销售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当然(rán)二次房(fáng)改(gǎi)是个技(jì)术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按照经济(jì)规律办事，中国(guó)一(yī)定能实现房地(dì)产软着(zhe)陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制(zhì)、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能交付(fù)的(de)风(fēng)险。从个人(rén)层面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制(zhì)对(duì)购房者(zhě)非常不公平，比如，交房(fáng)等(děng)待(dài)期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列(liè)风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒精神(shén)、有助(zhù)于(yú)保障购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预售制度(dù)？预售制度(dù)怎么(me)来(lái)的？国外(wài)什(shén)么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发(fā)商放(fàng)杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房预售制(zhì)度。其实，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达(dá)国家一般有(yǒu)严格的监管保障措施(shī)，开发商在(zài)项目(mù)获(huò)得政府(fǔ)批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购(gòu)买期房后并(bìng)非像(xiàng)中国一样在(zài)支付完首付款(kuǎn)后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在完全(quán)交房前进(jìn)行(xíng)分期支付。所以，预售制度是(shì)需要严格的(de)资金监(jiān)管、分(fēn)期支(zhī)付以(yǐ)及(jí)违约处罚措施作为(wèi)保(bǎo)障的(de)，如(rú)果没(méi)有这些(xiē)保(bǎo)障措施，一定会(huì)触发风险(xiǎn)，对购房民众不公(gōng)平，所以(yǐ)不如(rú)借机取消预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售(shòu)制(zhì)度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中国住房进入(rù)存量时代(dài)，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效(xiào)机(jī)制。这是个技(jì)术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一(yī)定能化(huà)解这个难题，让(ràng)房(fáng)地产回(huí)归实体(tǐ)经济和居(jū)住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的(de)本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例外(wài)，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是天大(dà)的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福(fú)一家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制(zhì)、实施现房销售是实(shí)现老(lǎo)百姓安(ān)居乐业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要(yào)结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三(sān)好(hǎo)生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务(wù)院(yuàn)发展研究中心参(cān)与财税(shuì)改(gǎi)革方案研究时，对(duì)预售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期(qī)系统的专项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形成的专著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖天雨粟 鬼夜哭 思念漫太古什么意思，天雨粟鬼夜哭表达什么意思(mài)楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推(tuī)行公共房屋(wū)制(zhì)度，许多人栖身于木屋(wū)或者(zhě)其他临时住宅(zhái)，住房的(de)需求是相(xiāng)当高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数(shù)以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问(wèn)题(tí)。针(zhēn)对(duì)这一系(xì)列问(wèn)题(tí)，不少地产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量(liàng)有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地产销售，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法加快自身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘后(hòu)，除了分(fēn)层出(chū)售(shòu)、还印发(fā)售楼说明书，上有文字(zì)详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的(de)地势(shì)环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买家的订(dìng)金(jīn)，采(cǎi)用类似租金(jīn)的分期付款形式，等新(xīn)楼落(luò)成时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这(zhè)种方式(shì)减轻(qīng)了民(mín)众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和(hé)销售(shòu)，也(yě)解决了制造(zào)商的资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分(fēn)期付款”的销售模(mó)式成为(wèi)当(dāng)时中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的(de)一大(dà)特色(sè)，纵观(guān)中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的(de)改革，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式高(gāo)效(xiào)率地解决了核心的住房供不应求的(de)问题(tí)，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式(shì)推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建立健全(quán)的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发(fā)商在预售前，确保(bǎo)地(dì)价款已经全部支付，还(hái)要证(zhèng)明自身有(yǒu)资金(jīn)等能力把项目完成(chéng)，资(zī)金需放入律师所托管(guǎn)，支取时(shí)需律(lǜ)所和建筑师的核(hé)准。为了防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑(zhù)师等(děng)造假，套取监(jiān)管账户资(zī)金，中(zhōng)国香港要求律师行(xíng)在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且(qiě)银行的责任上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将成最大风(fēng)险方，后(hòu)续需自身推(tuī)动(dòng)项目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步(bù)完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国内地(dì)面临住房需求(qiú)大(dà)和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国(guó)以来，中国内(nèi)地优先发展重工业(yè)，强调基础(chǔ)建设，这一导向使(shǐ)前期发展工(gōng)业化的进(jìn)程(chéng)大于城(chéng)市化进程，唯有解决住(zhù)房基础(chǔ)等城市化配套问题(tí)，才能(néng)进一(yī)步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了(le)分配不公(gōng)、效率低、配套差等(děng)问题(tí)，因此福利分房制(zhì)度(dù)不再适(shì)用于当时(shí)的国情。叠加房地产(chǎn)市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而(ér)社(shè)会缺少(shǎo)大型房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐(zhú)步引(yǐn)进中国香(xiāng)港预售商(shāng)品房(fáng)制度，先后出台(tái)多(duō)项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制度改革(gé)，加快住房建(jiàn)设的通知》文件(jiàn)，决定停止住(zhù)房无偿(cháng)实物分配，逐(zhú)步实行住房分(fēn)配货币(bì)化、住房供给商品(pǐn)化、社(shè)会(huì)化的(de)住房新体制，从计(jì)划经济(jì)下的福利(lì)分房(fáng)转向市场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖(mài)期(qī)房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和(hé)开发时(shí)间(jiān)周(zhōu)期长的两大(dà)难(nán)题，开发商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个(gè)项目(mù)的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自此中国内地(dì)开始房改货币化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整(zhěng)形成契(qì)合中国内地的(de)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制度(dù)。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是为了(le)缓解房企资金压(yā)力(lì)，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设(shè)中的房屋预先出售(shòu)给(gěi)购房者，由(y天雨粟 鬼夜哭 思念漫太古什么意思，天雨粟鬼夜哭表达什么意思óu)购(gòu)房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房(fáng)预售(shòu)流程(chéng)为：房地(dì)产开(kāi)发商办理预(yù)售许可(kě)证-签(qiān)订商(shāng)品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和(hé)预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房(fáng)者需要一次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开发(fā)商可能(néng)已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国(guó)香港的按照工(gōng)程进度付(fù)款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而(ér)言(yán)，预售(shòu)制商品房(fáng)也开启(qǐ)了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)的最主要方(fāng)式，预售制(zhì)极大缩短房企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同时增加市(shì)场商品(pǐn)房供应，推动了(le)城镇化(huà)发展进(jìn)程。预售制在(zài)过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市(shì)场快速发展(zhǎn)阶段的资金需(xū)求，也提高了居(jū)民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住(zhù)宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数(shù)十(shí)年时间(jiān)走完发达(dá)国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化路程。改革开(kāi)放(fàng)以(yǐ)来，城镇化(huà)进程进(jìn)入快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们(men)发布的(de)《中国住(zhù)房(fáng)存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期(qī)房(fáng)销售面积占总销售面(miàn)积(jī)的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推(tuī)动了中国内地房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的发展。中国内地房地产历经二十多(duō)年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和(hé)销售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的快速(sù)发展，房(fáng)地产企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来房(fáng)地产也成为拉动(dòng)中国内(nèi)地(dì)经(jīng)济高(gāo)增(zēng)长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房地(dì)产对金融、批发(fā)、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发投(tóu)资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比超过(guò)三分之一。从(cóng)房地(dì)产(chǎn)融资存量占社融存(cún)量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富(fù)效(xiào)应(yīng)渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值测算报(bào)告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿(yì)美(měi)元(yuán)、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法(fǎ)德三国(guó)合计的(de)31.5万亿美元。从住房(fáng)市(shì)值占(zhàn)股债(zhài)房(fáng)市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中国资本(běn)市场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例(lì)较(jiào)低(dī)，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是(shì)一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对(duì)购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承(chéng)担了(le)所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待期一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行(xíng)利息(xī)，还(hái)要承(chéng)担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发(fā)商之间的购房合同、购房者和银(yín)行的(de)按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独立(lì)的合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者(zhě)只能(néng)根(gēn)据(jù)购房合同向开发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合同按时(shí)向(xiàng)银行进行贷(dài)款偿(cháng)还，因(yīn)此购房(fáng)者承担的(de)风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波(bō)动或经营不(bù)善(shàn)，出(chū)现资金(jīn)链断裂等一(yī)系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签(qiān)订的预售合(hé)同(tóng)和按揭(jiē)合同，已经从银行获(huò)得房款，如(rú)果购房者丧失还款能(néng)力或短(duǎn)期不能还款等，则(zé)风险完(wán)全由银(yín)行承担，银(yín)行将面(miàn)临较大的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度看，购房(fáng)者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商品房预售(shòu)管理办(bàn)法》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品房(fáng)所得款项应当用于有关的工程建设(shè)，商品(pǐn)房(fáng)预售款监管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房地产管理部(bù)门制(zhì)定。但多(duō)年(nián)以来全国并(bìng)没有统一的预售资(zī)金监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管资(zī)金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积或(huò)者(zhě)项目工程总额报价计算(suàn)重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或(huò)进入监管账户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工(gōng)程建设名义，获(huò)得(dé)监管(guǎn)账户拨付资金，再由工(gōng)程(chéng)方将资金转给(gěi)房企，而拨付的(de)工程(chéng)款，远超工程进度(dù)所需。通过(guò)这些方式套(tào)取的资金，在(zài)房(fáng)企各地项(xiàng)目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周转模式，但(dàn)一定(dìng)程度上(shàng)把(bǎ)风(fēng)险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设有定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求购房者(zhě)支(zhī)付的预付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方(fāng)式：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或(huò)按工程(chéng)进度分期支付(fù)，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般采用两种方式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是(shì)按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付后发(fā)放(fàng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品(pǐn)房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保(bǎo)护(hù)：房屋交付(fù)质量(liàng)的(de)保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合(hé)格并(bìng)提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者(zhě)支付的(de)房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三(sān)方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期(qī)房(fáng)定金(jīn)一定期限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付(fù)，其(qí)余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付(fù)前资金由(yóu)第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般(bān)为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可(kě)低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付(fù)比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定金(jīn)或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按(àn)揭贷款支(zhī)付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美(měi)国为(wèi)防止开发商(shāng)挪(nuó)用资金，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的定金及首付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可(kě)通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失(shī)。而开发商在房屋(wū)建设过程(chéng)中的资(zī)金全部来自(zì)银行，银(yín)行(xíng)根(gēn)据(jù)工(gōng)程(chéng)进度向开发商提(tí)供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金(jīn)直接损害(hài)银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商(shāng)施工进度。开发商在(zài)房屋交付时(shí)需取得由政府相关部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房者(zhě)支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度(dù)支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购房者可购买期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德国开发商在(zài)项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房(fáng)者需(xū)支付约2000欧的定金(jīn)并进行预(yù)约公证(zhèng)，签订合同(tóng)后(hòu)定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付公证(zhèng)费和土地交(jiāo)易税，分(fēn)别为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按(àn)工期(qī)支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付节点(diǎn)可分(fēn)为公(gōng)证后、主体完(wán)工、内(nèi)部水暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比(bǐ)例(lì)可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付(fù)房款前申(shēn)请房贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利率采用(yòng)固(gù)定利率，银行(xíng)按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险公司针对(duì)期房(fáng)设计了两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔(péi)偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个环节(jié)，各环节内容确认无(wú)误后(hòu)签订(dìng)首付(fù)交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，当开发(fā)商出现财务、经营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国采取按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，但是交房(fáng)前付款比例相对较低(dī)，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必须经过(guò)房产公(gōng)证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收后(hòu)才能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英国期房(fáng)预售资(zī)金监管极为严(yán)格(gé)，资金也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认(rèn)工程进度、支(zhī)付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买房(fáng)律(lǜ)师将(jiāng)资金转给卖方(fāng)律师，卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师转给开发(fā)商(shāng)，即资(zī)金在(zài)进(jìn)入开(kāi)发商账户前经(jīng)过(guò)两道关口，有利于保障购(gòu)房者(zhě)资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定金保全措施(shī)”，交(jiāo)房前(qián)付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年(nián)出(chū)台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一(yī)部规范期房交易的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支付(fù)定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必(bì)须(xū)完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即(jí)买卖双方(fāng)签订购(gòu)房(fáng)合同时，开发(fā)商向金融(róng)机构或指定保证机构或保险机(jī)构签订定金保证委托合同，设置购房者(zhě)定金的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金证明书交付给购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房(fáng)款也受(shòu)该措施保护(hù)。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或(huò)保险公(gōng)司兑付，同时(shí)，开发商需向(xiàng)购房者(zhě)赔付(fù)违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房(fáng)者(zhě)即(jí)可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按(àn)揭(jiē)贷(dài)款，除定金外(wài)的(de)剩(shèng)余房(fáng)款在(zài)交(jiāo)房(fáng)后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度支付(fù)，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新加坡开发商有统一的(de)选购权(quán)合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买(mǎi)合(hé)同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者(zhě)向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加坡期房同样(yàng)采取(qǔ)按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款(kuǎn)流程(chéng)做(zuò)了(le)统一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管(guǎn)道门窗等完工等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过(guò)程中随着(zhe)放出(chū)贷款的增(zēng)加而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，购(gòu)房者的订金与付(fù)款会存入银行专门(mén)的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的(de)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政策(cè)出(chū)手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需(xū)和(hé)改善(shàn)型(xíng)需求的(de)支持力(lì)度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力(lì)的金融工具支(zhī)持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在(zài)起，对还在正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配(pèi)套(tào)AMC和财团，给予金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充分估计形势复(fù)杂性和(hé)人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制(zhì)四大(dà)关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。定金环(huán)节，建(jiàn)立开发商违约后(hòu)定金保护(hù)机制，如将已支付定金(jīn)冻结(jié)至(zhì)房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保障购房者定(dìng)金安全(quán)。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期(qī)以及重(zhòng)大缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度(dù)付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引(yǐn)入(rù)独立于开(kāi)发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部(bù)门直接监(jiān)管，以(yǐ)此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保(bǎo)修(xiū)期(qī)内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负(fù)责(zé)、免费维修，购房者在(zài)保(bǎo)修期结(jié)束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消商(shāng)品(pǐn)房预售制是大势天雨粟 鬼夜哭 思念漫太古什么意思，天雨粟鬼夜哭表达什么意思所趋。一(yī)方面，98年房改时(shí)，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币(bì)。

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