导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持(chí)续(xù)低景气，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是(shì)否过(guò)剩(shèng)的讨(tǎo)论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据此(cǐ)判断中国(guó)未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第七(qī)次(cì)人口(kǒu)普查调(diào)查(chá)数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国(guó)房子(zi)是否(fǒu)真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比不到一(yī)成，其中还(hái)包括(kuò)大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适不(bù)是人均一间房(fáng)所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设(shè)施(shī)等因素密切相关。中国的(de)人均住宅间数较发(fā)达国(guó)家还(hái)有很大差距。人(rén)均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居(jū)民户均1套房(fáng)，其中每户持(chí)有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国(guó)家庭户(hù)均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计(jì)算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品住宅(zhái)。若期(qī)房顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎意味着户户(hù)有(yǒu)房(fáng)，然而事实上(shàng)中(zhōng)国住宅市场供(gōng)需并(bìng)不(bù)平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成(chéng)熟(shú)房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户(hù)均一套(tào)房无法满足流(liú)动人口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三成都是流动(dòng)人口，流动人口会选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生(shēng)了额外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套房，中国(guó)未(wèi)来(lái)地(dì)产仍有四大新(xīn)增(zēng)需(xū)求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块的(de)分化日益(yì)明显，区(qū)域经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁(qiān)入(rù)城(chéng)市的新(xīn)增住宅需求(qiú)有(yǒu)望持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住(zhù)在(zài)2000年以(yǐ)前建成的住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑(zhù)面积均(jūn)较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化(huà)时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不(bù)足，这是过(guò)去二(èr)十年房价快速(sù)上涨基石。那么(me)当下房(fáng)地产大分化时(shí)代已至，大分化时(shí)代下地产矛(máo)盾则更多体现在(zài)住(zhù)宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露(lù)全国已有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的(de)房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住(zhù)宅到(dào)底是供给(gěi)过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公布，我(wǒ)们(men)无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当(dāng)前的(de)房(fáng)子是否真的过剩(shèng)了？据此判(pàn)断未来房(fáng)地产市场会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)过(guò)剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普查工作情况为主题的(de)新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设(shè)行业获取了全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医(yī)院等(děng)非住宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第七(qī)次人(rén)口普(pǔ)查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民(mín)人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不能完全反映(yìng)出(chū)城镇居民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位(wèi)购买成(chéng)套住宅，一套(tào)设(shè)施齐全的住宅才(cái)是城(chéng)镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅(zhái)主要分(fēn)两(liǎng)大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直(zhí)接公布城(chéng)镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算(suàn)中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主要用(yòng)到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计(jì)。估算城(chéng)镇居(jū)民(mín)户(hù)均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数分三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来(lái)每年商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数(shù)相(xiāng)加，我(wǒ)们就(jiù)能够得到当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和(hé)非(fēi)商品住宅(zhái)比例(lì)，推算得(dé)到居民(mín)住宅总套数(shù)利口酒属于什么酒类，利口酒可以直接喝吗。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数(shù)除(chú)以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户(hù)比=住宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比/商品住宅(zhái)占比

　　二、利口酒属于什么酒类，利口酒可以直接喝吗rong>城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们(men)利用既有统计(jì)数据，大(dà)致测算得到中(zhōng)国存量房地(dì)产套数，并(bìng)进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销(xiāo)售中期(qī)房占比近9成(chéng)。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期房销售(shòu)，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套(tào)数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年(nián)商品住宅累计销售(shòu)套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥有的(de)户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是商品住宅(zhái)，因(yīn)此将租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民(mín)所有(yǒu)住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅(fú)为(wèi)过去十(shí)年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅的(de)实(shí)际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭都会拥有(yǒu)一(yī)套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均(jūn)一套房(fáng)的程度，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意(yì)味着(zhe)中国城(chéng)镇化进展终结，甚(shèn)至意味着(zhe)中国地(dì)产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并(bìng)不(bù)意味着(zhe)住宅市场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅来满足因(yīn)人口流(liú)动、居民(mín)换房等(děng)因素产生的住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房(fáng)，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造(zào)成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家县(xiàn)城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人(rén)口流动调查数据显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫(pò)使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套房，在(zài)高(gāo)房价的大城市租赁一套(tào)房，在房价较(jiào)低(dī)的县城购买一套房。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求(qiú)。利口酒属于什么酒类，利口酒可以直接喝吗rong>

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中国(guó)的(de)城镇住宅(zhái)中(zhōng)依然(rán)有不少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈(chén)旧(jiù)，给住户的生活带(dài)来了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右(yòu)的(de)家庭没(méi)有独立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未(wèi)来大都(dōu)会(huì)被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户(hù)型(xíng)更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城市(shì)土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产的(de)需求驱(qū)动力(lì)

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间农(nóng)民(mín)带房进城和(hé)老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)小于(yú)均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及(jí)全(quán)国人均(jūn)水平的一半。若去(qù)除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积低(dī)于15平方米(mǐ)的(de)家(jiā)庭界(jiè)定(dìng)为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存(cún)在(zài)住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅(zhái)面(miàn)积为40平，即人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数(shù)，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国(guó)家(jiā)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和英(yīng)国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户(hù)均(jūn)已(yǐ)然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国城(chéng)镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户(hù)有房(fáng)。即便(biàn)如此，中国(guó)人口静(jìng)态结构(gòu)和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍(réng)有需求释放。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需(xū)求主要来自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降(jiàng)，六普(pǔ)显示(shì)城(chéng)镇户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导(dǎo)致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经(jīng)济发展(zhǎn)带来的(de)新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明(míng)显，资源(yuán)和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源(yuán)分配的再(zài)集(jí)中吸(xī)引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入(rù)地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住(zhù)人口增量(liàng)为(wèi)72万(wàn)，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主(zhǔ)要(yào)受益(yì)于(yú)人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家(jiā)庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上(shàng)其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在(zài)新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房(fáng)和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商品住宅(zhái)的(de)占(zhàn)比势必(bì)会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生(shēng)活的环(huán)境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求(qiú)还将有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限于资金(jīn)，倾向于(yú)中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭(tíng)希望(wàng)提高生活品质(zhì)，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济(jì)工(gōng)作(zuò)会议明确指出(chū)支持住宅(zhái)改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他(tā)国家(jiā)依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随(suí)着(zhe)经济(jì)发展水平(píng)的提(tí)高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过(guò)去二(èr)十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基(jī)石。那么未来将是住(zhù)宅质量(liàng)的供需冲(chōng)突(tū)。房地(dì)产(chǎn)大分化时代(dài)已至，这种分化(huà)不单局限于城市(shì)能级之间(jiān)差异，优(yōu)质小区和(hé)老(lǎo)旧(jiù)二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查(chá)的是人(rén)，并不(bù)是针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低(dī)，其增速可能超预期。