导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是中国房地产(chǎn)市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近(jìn)年(nián)地产持(chí)续低(dī)景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的(de)讨论(lùn)日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据(jù)此判断中国未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)存量极度(dù)过剩，事(shì)实是(shì)否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国(guó)房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披(pī)露的(de)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑(zhù)占比不(bù)到一成，其中还包括大(dà)量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不是人均一(yī)间房(fáng)所能(néng)满足，它与房(fáng)屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素(sù)密(mì)切相关。中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较发达国家(jiā)还(hái)有很(hěn)大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国(guó)城镇居民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户(hù)持有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户(hù)均(jūn)住宅的(de)数据，我们根据商品住宅(zhái)套(tào)数、商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)和(hé)城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)数，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品(pǐn)住宅。若(ruò)期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而(ér)事实上(shàng)中国住宅市场(chǎng)供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法满足(zú)流动人口(kǒu)的(de)租赁和(hé)置来分期倒闭了吗 来分期被国家处理了吗(zhì)业需求。全国(guó)总人口的近三成(chéng)都是流动(dòng)人(rén)口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生(shēng)了(le)额(é)外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户(hù)数增(zēng)多(duō)。小家庭化趋势(shì)将(jiāng)延(yán)续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域经(jīng)济(jì)资(zī)源分配的再集中吸(xī)引着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的改造(zào)势在(zài)必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积均较发(fā)达国家有(yǒu)着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这(zhè)是过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房地产大分化时(shí)代已至，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住(zhù)宅质(zhì)量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必将体现在(zài)不同(tóng)能(néng)级城市之间，不同区(qū)域板(bǎn)块之间，不(bù)同品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议(yì)。从2月以来(lái)，各大城市(shì)二(èr)手(shǒu)房挂牌量突然激增，引(yǐn)发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房(fáng)子(zi)是(shì)否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是(shì)供需平衡，或是(shì)仍然存在不(bù)足？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存量(liàng)数据并(bìng)未(wèi)公布，我们无法直接知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾(wù)，我们(men)测算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回(huí)答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了(le)？据此判断未来房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一、如何有效(xiào)观察(chá)中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以全国(guó)自然灾害综合风险普查(chá)工(gōng)作情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑数据以(yǐ)及(jí)80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人(rén)，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校(xiào)、医(yī)院等非住宅。总的(de)算(suàn)下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不大。

　　第七(qī)次人(rén)口普查数据(jù)公布了(le)中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人(rén)都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居民(mín)的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单(dān)位购买(mǎi)成(chéng)套住宅(zhái)，一套设(shè)施(shī)齐全(quán)的(de)住宅才是(shì)城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住宅的(de)测算思路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等(děng)非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数(shù)量。居民住(zhù)宅相关数(shù)据有(yǒu)两处(chù)可以直(zhí)接公布，一(yī)是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居(jū)民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居民户均(jūn)住(zhù)宅数量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套(tào)数(shù)相加，我们(men)就(jiù)能够得到(dào)当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥(yōng)有的(de)商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们(men)就能(néng)够得(dé)到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一(yī)个来分期倒闭了吗 来分期被国家处理了吗准确统计。我们利(lì)用既(jì)有统(tǒng)计数据，大致测算得(dé)到中国存量房地产套数，并进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期(qī)房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)-过去(qù)三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交(jiāo)房后(hòu)装修(xiū)的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现房套(tào)数除以家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的(de)住(zhù)宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其(qí)中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加总(zǒng)，得到商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实(shí)际变化比例(lì)，从(cóng)而我们估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺(shùn)利，已购期(qī)房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会(huì)拥(yōng)有一套住宅。

　　三、来分期倒闭了吗 来分期被国家处理了吗城镇(zhèn)户均一套房的三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到了户均一(yī)套房(fáng)的程(chéng)度，“户户(hù)有房(fáng)”是否意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存量(liàng)供(gōng)给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着(zhe)住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住(zhù)宅(zhái)来满足(zú)因人口(kǒu)流动、居民换房(fáng)等因素(sù)产生(shēng)的住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美国、英国和日本(běn)的住(zhù)宅套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房(fáng)价(jià)或房租(zū)迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省(shěng)际(jì)流(liú)动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流(liú)动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工(gōng)作的流(liú)动人口在老家(jiā)拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市(shì)的高工(gōng)资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买一套房。所以(yǐ)说户(hù)均一(yī)套房无法满足庞大(dà)流(liú)动人(rén)口的租赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住宅中依(yī)然有不(bù)少(shǎo)老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户(hù)城镇居民住宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的不(bù)便和(hé)安(ān)全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现(xiàn)代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅为一居室和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一居室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七(qī)普数据(jù)测算，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住(zhù)宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民(mín)带房进(jìn)城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量(liàng)总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过(guò)一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均水平的(de)一(yī)半(bàn)。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存(cún)在困难，若按(àn)这个(gè)标(biāo)准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅(zhái)困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户人数(shù)，需要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家(jiā)人(rén)均住宅(zhái)面积(jī)，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去除公摊(tān)面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会(huì)有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测算得到中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似(shì)已经(jīng)户户有房。即(jí)便如此，中国人口静态(tài)结构和(hé)动态(tài)趋势演绎，决定了中国(guó)未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中国(guó)未来城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要来(lái)自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭(tíng)户数(shù)增多，新户购房(fáng)需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人(rén)口数不断下降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人户的占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带(dài)来(lái)的新增(zēng)住(zhù)宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分(fēn)化日益明显，资(zī)源和生(shēng)产要(yào)素逐步(bù)向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域(yù)经济资源(yuán)分(fēn)配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及(jí)到买房租(zū)房，给迁入地住宅市(shì)场带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改(gǎi)善性需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅减少(shǎo)了(le)1282万(wàn)户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房(fáng)和其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必会进(jìn)一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质量低、基(jī)础设(shè)施(shī)配套差、没有或少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房子(zi)”的改善性需求(qiú)还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限于(yú)资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅家庭希望(wàng)提高生活品质(zhì)，以(yǐ)小换(huàn)大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经(jīng)济(jì)工作会(huì)议明(míng)确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中国(guó)的(de)人均住宅间数较其他(tā)国家依旧(jiù)存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度(dù)与经济(jì)水平有着(zhe)密切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不(bù)足，供需出现(xiàn)错配(pèi)，这(zhè)是过(guò)去二(èr)十(shí)年(nián)房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那(nà)么未(wèi)来将(jiāng)是住宅质(zhì)量的(de)供需冲突。房地(dì)产大(dà)分化时代已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能级(jí)之(zhī)间差异(yì)，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧二手(shǒu)房之间(jiān)的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统(tǒng)计(jì)偏(piān)差。商品住宅占比(bǐ)实(shí)际值可能偏低，其增速可能超预期。

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