文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出(chū)“有条件的可以进行现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)”，不足(zú)一个月时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽(huī)、河南(nán)、四川(chuān)、广东等地(dì)明确(què)表态，试(shì)点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者(zhě)的不(bù)公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从(cóng)大开发(fā)进入(rù)存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过(guò)时(shí)了(le)，该取消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天经地义(yì)。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。如果按照经济(jì)规律(lǜ)办(bàn)事，中国(guó)一定能实(shí)现(xiàn)房(fáng)地(dì)产软着陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨(kuà)过(guò)这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取(qǔ)消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看，预售(shòu)制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在(zài)此期(qī)间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列(liè)风(fēng)险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样(yàng)有助(zhù)于落实中央(yāng)房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预(yù)售制度？预售(shòu)制度怎么(me)来的？国外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商(shāng)品房预售最早源(yuán)于中国(guó)香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当(dāng)前世(shì)界不少国(guó)家存(cún)在预(yù)售制。但是(shì)，重(zhòng)点来(lái)了！发达国家一(yī)般有严(yán)格的监管保障措(cuò)施，开发商在项目获(huò)得政府批准后才可(kě)以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中(zhōng)国一样在支付完首付款后从(cóng)银(yín)行一次性贷(dài)款支付剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度(dù)在完全交(jiāo)房前进行分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售制度(dù)是需(xū)要严格的资金监管、分期支付以及(jí)违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措施，一(yī)定(dìng)会(huì)触发风(fēng)险，对购房(fáng)民(mín)众不公平，所以不如(rú)借(jiè)机(jī)取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国住(zhù)房进入(rù)存(cún)量时代(dài)，取(qǔ)消预(yù)售制度有助于(yú)降(jiàng)负(fù)债(zhài)降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂(làn)尾风险甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，当(dāng)然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)和房地(dì)产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定能化解这个难(nán)题，让(ràng)房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知道(dào)能不(bù)能兑(duì)现的(de)营销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民(mín)众的最(zuì)根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业(yè)的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不(bù)能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代(dài)，好房(fáng)幸福一家(jiā)人(rén)。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是实现老百姓(xìng)安(ān)居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在(zài)当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财(cái)税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进(jìn)行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成(chéng)的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世(shì)纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出(chū)租是地产行业盛行的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层(céng)销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖(qī)身于木(mù)屋或者其他临时(shí)住(zhù)宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过(guò)大(dà)多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需要雄厚(hòu)的(de)资(zī)金实(shí)力才能购(gòu)买。虽然楼宇出(chū)租是中国(guó)香(xiāng)港地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等(děng)问(wèn)题。针对(duì)这一系列问题，不少地(dì)产商开始探求(qiú)新的(de)方式(shì)，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售(shòu)。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民(mín)数(shù)量有(yǒu)所增加(jiā)，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模(mó)式(shì)引入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办(bàn)立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉(jué)和多(duō)年经(jīng)营杂货铺(pù)、海上驳运(yùn)业(yè)务的经(jīng)验(yàn)，对于商品(pǐn)流通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独(dú)到的见解，在(zài)努力寻求(qiú)方法加快自身(shēn)资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九龙的(de)一块地盘后，除(chú)了分(fēn)层出售(shòu)、还印(yìn)发售楼(lóu)说明(míng)书，上(shàng)有文字详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材(cái)料(liào)、分(fēn)层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家(jiā)的订(dìng)金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的分(fēn)期付款形(xíng)式，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自(zì)己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期(qī)付款”的(de)销售(shòu)模式成为当(dāng)时中国香港房(fáng)地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市(shì)场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决(jué)了核(hé)心的住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完(wán)善、规范化，建立(lì)健全的监管(guǎn)机制，促进市(shì)场健康发展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香港管理(lǐ)部门提升了对于预(yù)售楼花制度的监管，即(jí)要求开发(fā)商在预售前(qián)，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把(bǎ)项目完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国香港要求律(lǜ)师行(xíng)在(zài)银行开设(shè)的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大(dà)风险方，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地(dì)面(miàn)临住房需(xū)求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼(lóu)花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中国内地优先(xiān)发(fā)展(zhǎn)重工(gōng)业，强(qiáng)调(diào)基础(chǔ)建设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配套问题(tí)，才能(néng)进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一(yī)分配，以租(zū)养房”的(de)福利(lì)分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利分房(fáng)制度也出现了分配(pèi)不公(gōng)、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分(fēn)房制度(dù)不再(zài)适用(yòng)于当时的国情(qíng)。叠(dié)加房地产市场面(miàn)临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大(dà)型房地产开发商(shāng)，商品房(fáng)供应量小的(de)困境，此时引入中国香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是对(duì)内地房(fáng)地产市场(chǎng)的一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地(dì)逐(zhú)步引进(jìn)中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后(hòu)出(chū)台(tái)多项文件，大力(lì)支持国内房地(dì)产(chǎn)市场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关于进(jìn)一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设的通知(zhī)》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分(fēn)配，逐步(bù)实行住房分配(pèi)货(huò)币(bì)化、住房供给商品化、社会(huì)化的住房新体(tǐ)制，从计(jì)划(huà)经济(jì)下的(de)福利分房转向市场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时(shí)间(jiān)周(zhōu)期长的(de)两大难题(tí)，开发商以预售(shòu)款撬动下一(yī)个项目的开发(fā)，形(xíng)成滚动开发模式(shì)，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内地(dì)开始房改货币化，中(zhōng)国人民(mín)银行等多方迅(xùn)速出(chū)台(tái)相(xiāng)关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动(dòng)了(le)房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形成契合(hé)中国内(nèi)地的商(shāng)品房预售制(zhì)度(dù)。预售制(zhì)的初衷是为了缓解(jiě)房企资(zī)金(jīn)压(yā)力(lì)，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产(chǎn)开发企业将(jiāng)正在建设(shè)中(zhōng)的房屋预先出(chū)售给购房者，由购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付定金或(huò)房款的行为。区(qū)别(bié)于中国(guó)香港，在中国(guó)内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预(yù)售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购(gòu)房者需要(yào)一次性付清首(shǒu)付款，并(bìng)采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可(kě)能已(yǐ)拿到(dào)了全部购(gòu)房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进(jìn)度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推(tuī)动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的(de)最主要方式(shì)，预售(shòu)制极大缩短房企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同(tóng)时增加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在(zài)过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的(de)稳(wěn)步发展起到(dào)了重要作用，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地(dì)产市场快速发展阶(jiē)段的(de)资金需求，也(yě)提高了(le)居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗居(jū)到基(jī)本适(shì)居，住房事(shì)业取得巨(jù)大进(jìn)步，数十年时间走完发(fā)达(dá)国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成区面(miàn)积(jī)由(yóu)7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇住宅存量从(cóng)不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人(rén)均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房(fáng)销售面积占(zhàn)总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)行业的(de)发展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多(duō)年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投(tóu)资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增(zēng)至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的(de)快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到(dào)民企(qǐ京j属于北京哪个区的车)崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地(dì)经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的(de)上下游产业链特(tè)别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房(fáng)地(dì)产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房地产对金融、批发、建材(cái)的带(dài)动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全(quán)拉动的投资占(zhàn)全社会(huì)固定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款余额的(de)比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房(fáng)地(dì)产(chǎn)融(róng)资存(cún)量占(zhàn)社融存(cún)量比重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银(yín)行(xíng)不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市(shì)值测(cè)算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市(shì)值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房市值与(yǔ)股债房市(shì)值(zhí)的(de)比(bǐ)例较高，主要(yào)是因为住房市值高，以及(jí)中国资(zī)本市(shì)场发(fā)育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票(piào)、债券市(shì)值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负面效(xiào)应(yīng)愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和(hé)开发商之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同(tóng)是两个(gè)独立的(de)合同关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能(néng)根(gēn)据购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据(jù)按揭(jiē)贷(dài)款合(hé)同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房者(zhě)承担的(de)风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇(yù)到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响(xiǎng)自身信用(yòng)和购房者对行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银(yín)行作为(wèi)按揭贷(dài)款的发放方，一(yī)旦房企因为(wèi)市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通(tōng)过与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失还款能(néng)力或短(duǎn)期不能(néng)还款等(děng)，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那(nà)就是“没钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中(zhōng)明(míng)确规定了开(kāi)发企业预售(shòu)商品(pǐn)房所得款项应当(dāng)用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售(shòu)款监管(guǎn)的(de)具体办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一(yī)的(de)预(yù)售资金监管规(guī)定，各地实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资(zī)金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积(jī)或者项目工(gōng)程总(zǒng)额(é)报价计算重点资(zī)金。而事实是，不少(shǎo)购(gòu)房(fáng)款未进入(rù)监管账户(hù)、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无(wú)期(qī)，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户资(zī)金如何(hé)被挪(nuó)走的(de)？实际上，在过去房地产大开发时代的(de)高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资(zī)金(jīn)，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进(jìn)度所(suǒ)需。通过这些方式(shì)套取(qǔ)的资金，在(zài)房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资(zī)金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环(huán)高周转模(mó)式，但一定程(chéng)度(dù)上把(bǎ)风险甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预(yù)付资(zī)金，一般设有定(dìng)金(jīn)或预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重(zhòng)：要(yào)求购房者支付的(de)预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋(wū)交付(fù)后开始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预(yù)付款一(yī)般以定金(jīn)方式支付(fù)，或按工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商(shāng)品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房(fáng)出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付(fù)质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期(qī)房由政府或第三(sān)方验收合格并提(tí)供(gōng)验收凭证后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提(tí)供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前(qián)预(yù)售资金第三(sān)方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一定期限内无条件返还(hái)，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交(jiāo)付后按(àn)揭还款，交付前(qián)资(zī)金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节(jié)，定金(jīn)比例一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除(chú)定(dìng)金或首付外，购房者在房(fáng)屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用(yòng)资金，购房(fáng)者(zhě)的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产(chǎn)权(quán)保险公(gōng)司(sī)的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可通过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回(huí)，且不(bù)承担任何责任与损失。而(ér)开发商在(zài)房屋建设过(guò)程(chéng)中(zhōng)的资金全部来自银(yín)行，银行根据工程(chéng)进度向(xiàng)开发(fā)商提供一定比例的(de)贷(dài)款，由于(yú)开发(fā)商挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有(yǒu)充分动机监管开发商(shāng)施工(gōng)进度。开发(fā)商在房(fáng)屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由(yóu)政(zhèng)府相关部(bù)门经审查(chá)后发(fā)放的验收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国(guó)期房可零(líng)首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按(àn)工(gōng)期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发(fā)商或购房(fáng)者(zhě)可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开(kāi)发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购(gòu)房合(hé)同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付公证费和(hé)土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房(fáng)附(fù)加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规(guī)定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采(cǎi)取按(àn)工(gōng)期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具(jù)体支(zhī)付节点、比例因(yīn)项目而(ér)异。一般(bān)来(lái)说(shuō)，支付节点(diǎn)可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板(bǎn)完(wán)工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，银行按施(shī)工节(jié)奏(zòu)分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保(bǎo)险公司针对(duì)期房设(shè)计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的(de)功能是当房屋出(chū)现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设(shè京j属于北京哪个区的车)有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方均有一名律师(shī)，负责沟通期(qī)房交易中的房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各个环节，各环节(jié)内容(róng)确认(rèn)无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发(fā)商出(chū)现财(cái)务、经营问(wèn)题时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节(jié)，英(yīng)国(guó)采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方式，但(dàn)是交房(fáng)前付款比例相对较低(dī)，一(yī)般会(huì)在合同签订6-24个月分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司(sī)的检验验收后才(cái)能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预(yù)售资金监管极为严(yán)格，资(zī)金也由律师监管(guǎn)，在确认工程(chéng)进度、支(zhī)付(fù)相关款项(xiàng)过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在进入开发商(shāng)账户(hù)前经过两道(dào)关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开发商(shāng)必须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社(shè)会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经(jīng)多次(cì)修订，目前是(shì)唯一(yī)一(yī)部规范(fàn)期房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定金保护(hù)方面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建物取引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金保全措施(shī)才可预售。什么(me)是(shì)定(dìng)金保全措施？即买卖(mài)双方(fāng)签(qiān)订(dìng)购房合同(tóng)时，开(kāi)发商向金融(róng)机构或指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定(dìng)金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书(shū)交(jiāo)付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先(xiān)支付的(de)购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒(dào)闭导致期(qī)房烂尾(wěi)，购房(fáng)者可凭(píng)保证金证明书(shū)向金融机(jī)构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房(fáng)者(zhě)赔付违约(yuē)金，一(yī)般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最(zuì)多不超(chāo)20％的(de)定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例(lì)20％，余款按工程进度(dù)支付，所有(yǒu)资金(jīn)进银行专门(mén)项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一步签(qiān)订购(gòu)买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同(tóng)时(shí)购房(fáng)者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的(de)方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程做(zuò)了统一详(xiáng)细规定(dìng)，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地基(jī)完(wán)工(gōng)、框架完工、管道(dào)门窗等完工(gōng)等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在(zài)此过(guò)程(chéng)中随着(zhe)放出贷款的增加而增加(jiā)，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存(cún)入银(yín)行(xíng)专门的项目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资(zī)金提取须(xū)与(yǔ)房(fáng)屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付后(hòu)，购房者享受(shòu)1年(nián)的(de)房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前房地(dì)产(chǎn)到(dào)了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加(jiā)大(dà)对(duì)刚需(xū)和改(gǎi)善型(xíng)需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象(xiàng)，重点是(shì)保(bǎo)交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还(hái)在正常(cháng)运转的(de)房企包括(kuò)民营企业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制。长效(xiào)机(jī)制四大关键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。定(dìng)金环节，建立开(kāi)发商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付(fù)定金(jīn)冻结至房屋(wū)交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房(fáng)者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为(wèi)房屋重大延(yán)期以及(jí)重大缺陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分的保障。余(yú)款支付环节(jié)，建(jiàn)立按工程进度付款机制(zhì)或交(jiāo)房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引入(rù)独立于开发商(shāng)、银行的第三方(fāng)资金(jīn)监管机(jī)构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪(nuó)用(yòng)现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质量问题全(quán)权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是大势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了(le)，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售。另(lìng)一方面，取消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才(cái)是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 京j属于北京哪个区的车