万(wàn)柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这(zhè)个位于北京海(hǎi)淀(diàn)的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产(chǎn)界(jiè)“劳(láo)斯(sī)莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团(tuán)，也(yě)被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次(cì)受到(dào)舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同(tóng)债务人被中国(guó)信达追(zhuī)债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是(shì)，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购入房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖(mài)，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能(néng)没你想象的那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达(dá)在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)有限公司不良债权转让项目(mù)”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵(dǐ)押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让(ràng)项目的处置主体是中(zhōng)国信达资产管理股份(fèn)有限公司北京市分公司（下(xià)称中国(guó)信(xìn)达(dá)北分(fēn)），处置的是(shì)对(duì)北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫(hè)集团有限公司(sī)是(shì)共(gòng)同债务人。目前(qián)，该项(xiàng)目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实(shí)际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道(dào)属实，说(shuō)明这些房(fáng)子实际上(shàng)都是卖(mài)出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为(wèi)什么中(zhōng)国(guó)信达的(de)拍卖页面上(shàng)又(yòu)注明这75套房(fáng)子(zi)是(shì)“未出(chū)售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有网签，也(yě)没有(yǒu)房产证！

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　　第一(yī)财经的报道证实了(le)上述内容。有豪宅(zhái)中介透(tòu)露，中赫(hè)集(jí)团早就把这75套房子抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学(xué)区房，万柳书院的业主基本都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书院的业主。另据(jù)地(dì)产(chǎn)自媒体“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院的(de)业主(zhǔ)中，还有不(bù)少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实已经(jīng)支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达(dá)转让这(zhè)笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖损失最(zuì)大的，没准还(hái)是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行(xíng)中(zhōng)，业主已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得(dé)查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封(fēng)的(de)可以(yǐ)向法院提(tí)出(chū)执行(xíng)异(yì)议申请，请求法院解除查(chá)封，同时可以联合(hé)起诉开发(fā)商(shāng)，要求退还购房款或办理房(fáng)产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人民法(fǎ)院报公布《最高(gāo)人民法院关于商品房消费者权利(lì)保护问(wèn)题的批复(fù)》，以司法解释的方(fāng)式明确了(le)购房人的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费者以居住为(wèi)目的购买房(fáng)屋并已支付全部(bù)价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交付请求权优(yōu)先于建设工程(chéng)价款优(yōu)先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付了部(bù)分价款的商品房消(xiāo)费者，在(zài)一审法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩(shèng)余价(jià)款的(de)，可以(yǐ)适用(yòng)前(qián)款规定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那(nà)么(me)这笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋(yù)。可(kě)能(néng)不仅不能卖(mài)出(chū)去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请不(bù)良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一(yī)股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任(rèn)公司成为了(le)唯一股东，后者由中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发(fā)商，相较其他(tā)房企，中赫集团(tuán)既没有很(hěn)大(dà)规(guī)模，也(yě)没有很高的(de)国民知(zhī)名度，但却在(zài)北京豪宅圈(quān)留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北(běi)京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万(wàn)/平米的天(tiān)价，成为(wèi)当(dāng)时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了(le)市(shì)场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是(shì)被誉(yù)为(wèi)“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等(děng)大(dà)型知名(míng)房企手(shǒu)中，抢下(xià)了北京万(wàn)柳(liǔ)地块，成为(wèi)北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院(yuàn)就(jiù)以神秘高端的(de)姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷兰(lán)运回来(lái)的灰砖垒起来的五(wǔ)米高(gāo)墙，还(hái)是每棵(kē)成本超6万的成年(nián)银杏(xìng)树，还是每平米20万元的(de)价格，都令业内(nèi)外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融(róng)创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的树、北平(píng)府(fǔ)的(de)院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可(kě)看出(chū)其在(zài)北京豪(háo)宅圈的(de)地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有名的融创观(guān)澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等(děng)，现如今，它(tā)远远超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书院(yuàn)一套(tào)300平米(mǐ)的法拍(pāi)房(fáng)，最终(zhōng)成交价1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士，如(rú)知名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等(děng)知名(míng)商(shāng)业大佬则居(jū)住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团的“高端路(lù)线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律(lǜ)文(wén)书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如(rú)今(jīn)沦落到(dào)这个地步，其(qí)实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾(céng)深(shēn)挖出(chū)背后的中赫集(jí)团，发(fā)现(xiàn)其深(shēn)陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅(zhái)的开发商到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯(sù)源，这个转折点(diǎn)，就在于(yú)收(shōu)购北(běi)京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多(duō)元(yuán)化转型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝(cháng)试过多元化业务，先(xiān)后进军能源市(shì)场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目(mù)光，放到了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部全部股权。如(rú)果(guǒ)北京国安的估(gū)值一直没变，那么(me)中赫集(jí)团拿下北京(jīng)国安(ān)，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这样，中赫为(wèi)什么又要(yào)质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇(fù)将其手(shǒu)中(zhōng)的中(zhōng)赫集(jí)团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录(lù)。质(zhì)权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工、吴亦凡还出得来吗山东国际信(xìn)托、中融信托、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安(ān)后(hòu)，不仅国安的(de)经营状(zhuàng)况(kuàng)没有(yǒu)得到(dào)改善，中赫(hè)集团(tuán)也被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北(běi)京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球(qiú)俱(jù)乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐(lè)部资(zī)产总计(jì)5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压(yā)力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的(de)经营状况却持(chí)续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列(liè)被执行人，执(zhí)行标的(de)高达11亿(yì)，北京国(guó)安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置(zhì)地(dì)、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同成为被执行(xíng)人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为(wèi)履行(xíng)能力(lì)而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安(ān)，目前(qián)幸免于(yú)难。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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