头部央(yāng)国企(qǐ)、优质区域(yù)性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房地产板块个(gè)股，在纳(nà)入统(tǒng)计的(de)124只房地产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上(shàng)涨(zhǎng)的达(dá)到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰(qià)好排(pái)名前五(wǔ)的(de)公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第(dì)一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后(hòu)日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本(běn)面来看，上(shàng)实发展的主营(yíng)业务为房地产(chǎn)开(kāi)发与经(jīng)营。公(gōng)司(sī)的主要产(chǎn)品及服(fú)务为房地产销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从(cóng)业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时(shí)的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包(bāo)括公募的(de)上银(yín)基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因，一(yī)方面是该(gāi)公司后(hòu)疫情时代出租率复苏(sū)至(zhì)近年(nián)来最高，另一(yī)方面(miàn)则是公(gōng)司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景(jǐng)下(xià)，自然也吸(xī)引了知(zhī)名机(jī)构在(zài)其(qí)中(zhōng)持(chí)续驻足(zú)。从第(dì)一(yī)季(jì)度十大流通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十(shí)中(zhōng)，这也是连续(xù)第三(sān)个季度他(tā)有(yǒu)的(de)两只产品杀入前(qián)十(shí)。同时榜单中还(hái)有(yǒu)一支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其当季(jì)还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安(ān)地产则是(shì)主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是一(yī)份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市公司(sī)股东的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到(dào)两(liǎng)只(zhǐ)公募指基首季新杀(shā)入十大流通(tōng)股股东(dōng)行列。具体说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全(quán)指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜(bǎng)排(pái)名(míng)第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第(dì)九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定(dìng)突(tū)出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给(gěi)较(jiào)多（券商测算(suàn)对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本(běn)土地，龙头房(fáng)企的拿地力度(dù)（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金额(é)）基本(běn)在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较低，净负债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而其他(东南亚有几个国家 东南亚是泰国吗tā)房企的净(jìng)负(fù)债(zhài)率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的销售(shòu)，龙(lóng)头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是(shì)，在当(dāng)前中特估(gū)的浪潮下(xià)，央国企地产股或(huò)存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结(jié)构性机会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占(zhàn)据显著(zhù)优(yōu)势，其主要又体现为库存的优势。央企地(dì)产公司(sī)，现(xiàn)阶段表现出较(jiào)低的融资成(chéng)本，优质(zhì)的开(kāi)发资(zī)源和(hé)良(liáng)好的不动产资产(chǎn)运营能力的(de)多(duō)重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估(gū)，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也是更(gèng)有优(yōu)势的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于减值(zhí)、土地资源债(zhài)权债务关(guān)系等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资(zī)产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业(yè)出清的(de)过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估(gū)值的(de)修复更明(míng)显。中特估的角度从(cóng)中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集(jí)中(zhōng)度提升(shēng)后，行(xíng)业进入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估(gū)值相(xiāng)对较低，企业(yè)自身资产的质量(liàng)好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流(liú)的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业普涨的概率比(bǐ)较低，行(xíng)业内(nèi)部(bù)将出现分化，要关(guān)注将受益(yì)于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银(yín)基(jī)金投资(zī)部(bù)副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持(chí)续观(guān)察(chá)国企央企在(zài)三(sān)个方面是否(fǒu)可以(yǐ)维持(chí)，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升(shēng)，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要(yào)多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更(gèng)趋(qū)明(míng)显，保利(lì)发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利(lì)均实现了(le)业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至(zhì)是较大增速的增长。而这些(xiē)公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分(fēn)析(xī)表示，业(yè)绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善的房企，主要是(shì)因(yīn)为过去两三年(nián)时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半(bàn)年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集(jí)中在核(hé)心(xīn)城市(shì)，投资(zī)力度较大(dà)。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场恢复但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的(de)复苏(sū)过程中，还(hái)面临(lín)着一些不确定性。其实整个市场从四月(yuè)份(fèn)开始又在往(wǎng)下掉(diào)。除(chú)了(le)杭州、成都等极(jí)个别城市四(sì)月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大(dà)多数(shù)城市都出现环(huán)比下(xià)滑的(de)情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的(de)去(qù)库存压力、企(qǐ)业的(de)资金面压力，可能会(huì)出现(xiàn)，到六月份(fèn)房企为了半年(nián)报(bào)冲业绩出现市(shì)场的(de)短期反弹(dàn)外(wài)的一个(gè)市场乏力现象。也就是说(shuō)，第(dì)二季(jì)度、第三季度(dù)增长不确定性的(de)压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个(gè)房地产以及其上下游产业链(liàn)的(de)复苏速度都比想象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数(shù)的、做(zuò)得(dé)比同行好得多的企(qǐ)业，会(huì)伴随整个行业(yè)的(de)弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待(dài)它的(de)基本面(miàn)不断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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