万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年(nián)初(chū)“万柳少爷(yé)”的意(yì)外走红，让这(zhè)个位于(yú)北京海淀的豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其背后(hòu)曾(céng)宣(xuān)称要做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起(qǐ)因(yīn)中赫集团(tuán)成了共(gòng)同债务人被中国信达(dá)追债，中(zhōng)国信达为了收(shōu)回(huí)钱款(kuǎn)不得(dé)不将(jiāng)中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些(xiē)房子早已售(shòu)出，业主并非(fēi)中(zhōng)赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱(qián)人，房子现(xiàn)在(zài)莫名(míng)奇妙地被拍卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权(quán)信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后(hòu)，可能(néng)没你想象的那(nà)么简单。

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　　富人被(bèi)精(jīng)准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想(xiǎng)到，这个位于海淀核(hé)心区(qū)位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不(bù)良债权转让项目”，债权(quán)总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债权(quán)转让项目的处置主体是中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有限公司北京市分(fēn)公司（下称中国信达北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不(bù)良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起(qǐ)中(zhōng)国信达北(běi)分讨债的(de)故事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报(bào)道，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早已售(shòu)罄(qìng)。如果该(gāi)报道(dào)属实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页(yè)面(miàn)上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态(tài)呢？只能(néng)说(shuō)明这些房子根本(běn)没有(yǒu)网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区房，万柳书院的(de)业(yè)主基本都(dōu)是(shì)北京(jīng)的高端人士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬也是万柳书(shū)院(yuàn)的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还(hái)有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让(ràng)这笔不良债(zhài)权回(huí)本的(de)愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据(jù)相关法律规(guī)定，民事执行(xíng)中，业主已经支付价款并(bìng)实际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果业主没有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院提(tí)出执(zhí)行异(yì)议申请，请求法院(yuàn)解除查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并(bìng)承担违约(yuē)责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公(gōng)布(bù)《最高人民法院关于商(shāng)品(pǐn)房消费者权利保护问题的批(pī)复》，以司法解(jiě)释的方(fāng)式明确了购(gòu)房人的(de)优先(xiān)权：

　　商品房消(xiāo)费者以(yǐ)居住为目的购买房屋(wū)并(bìng)已支付全部(bù)价款(kuǎn)，主张其房屋(wū)交付请求权(quán)优先于(yú)建设工程(chéng)价款(kuǎn)优先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押(yā)权(quán)以(yǐ)及其他债权的(de)，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支(zhī)付了部分价款的商品房消费者，在一(yī)审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可(kě)以适用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么(me)这笔不良债权(quán)，实际上是(shì)个烫(tàng)手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的(de)这75套房子(zi)，还会(huì)被业主讨(tǎo)回(huí)去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国(guó)信(xìn)达申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达(dá)已经成(chéng)为赫华(huá)恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫(hè)集(jí)团、中赫置(zhì)地(dì)等选择退出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中国(guó)金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国(guó)信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国(guó)民知名度(dù)，但(dàn)却古诗山衔落日浸寒漪，山衔落日浸寒漪的诗意是什么在北京豪宅圈留下一(yī)个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团(tuán)进入北京(jīng)的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置地推出(chū)钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院3号(hào)楼，高达30万(wàn)/平(píng)米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被(bèi)誉(yù)为“北京海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科(kē)等大型知名房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下(xià)了北京(jīng)万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿态杀入(rù)市场，无论是一块块从荷古诗山衔落日浸寒漪，山衔落日浸寒漪的诗意是什么兰运回来(lái)的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的(de)成年银杏树，还是每(měi)平米20万元的价格(gé)，都(dōu)令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手(shǒu)是当(dāng)时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它(tā)远远(yuǎn)超过(guò)这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米(mǐ)的(de)法拍(pāi)房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出(chū)了8年之(zhī)久，但其依旧(jiù)在北京(jīng)豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼(yú)台七(qī)号院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团的(de)“高(gāo)端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的(de)房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个(gè)地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书(shū)确定义务，中赫集(jí)团(tuán)正(zhèng)式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今年年(nián)初(chū)“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷(yé)”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，发现其(qí)深陷(xiàn)财务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅(zhái)的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金(jīn)辉的(de)人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着(zhe)急转直下。而(ér)追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北(běi)京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷(fēn)开始了多元化(huà)转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业(yè)务，先(xiān)后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的(de)目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱(jù)乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从(cóng)中信集团手中拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京(jīng)国(guó)安(ān)的估值一直没变(biàn)，那(nà)么中赫(hè)集(jí)团拿(ná)下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出(chū)质记录(lù)。质权人包括海金商业(yè)保理、北京(jīng)建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北京(jīng)国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团也被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产权交(jiāo)易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫(hè)集团和周(zhōu)金辉夫妇(fù)还在持(chí)续质押手中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)，但(dàn)国安(ān)和中赫的经营状况(kuàng)却(què)持(chí)续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执(zhí)行人，执(zhí)行标的高达11亿(yì)，北京国(guó)安也3次(cì)与中赫集团、中赫(hè)置地(dì)、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行(xíng)能力(lì)而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文书(shū)确定义务(wù)，上(shàng)述被执行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独善其身？

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