导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步(bù)入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年是中(zhōng)国房地(dì)产(chǎn)市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住(zhù)宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气(qì)，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试图厘清(qīng)中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国(guó)地(dì)产存量(liàng)极度过剩(shèng)，事实是(shì)否如此？

　　住建部披(pī)露(lù)全国(guó)有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次人口普查(chá)调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中国(guó)房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比(bǐ)不到(dào)一成，其中还包括大量(liàng)城(chéng)镇非(fēi)住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房(fáng)所(suǒ)能满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅间数过渡句是什么意思，过渡句是什么意思 举个例子较发(fā)达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意(yì)味着中国住(zhù)宅市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算发现中国城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均1套(tào)房，其中每户持(chí)有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数(shù)据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡(héng)，是(shì)因为户均一套房无法(fǎ)满足流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)的租(zū)赁和置业需求。全国总人口的(de)近(jìn)三成都是流(liú)动人口，流动(dòng)人(rén)口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产生(shēng)了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房(fáng)，中国未来地(dì)产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户(hù)占(zhàn)比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋(qū)势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的分化日益(yì)明显，区域经济(jì)资源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)有(yǒu)望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年(nián)之后，当下中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，这(zhè)是过(guò)去二(èr)十(shí)年房(fáng)价快速上(shàng)涨基(jī)石(shí)。那么当下房地产大分化时(shí)代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将(jiāng)体现在不(bù)同能级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二(èr)手房(fáng)挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心，中国的房子是(shì)否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供(gōng)给过剩，还是供(gōng)需平衡(héng)，或(huò)是仍然(rán)存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房(fáng)子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场会(huì)如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察中国户(hù)均拥有(yǒu)住(zhù)宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅数量过(guò)剩的直观(guān)判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国自(zì)然灾害综合风险普查工作(zuò)情况为(wèi)主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会(huì)上，负责人(rén)对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了大量(liàng)商(shāng)业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院等(děng)非住(zhù)宅。总的算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大于1，看似意味(wèi)着人人都(dōu)有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关(guān)，更与(yǔ)房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关(guān)。单单从人均住宅间数不能完全反映出(chū)城镇居民(mín)的(de)居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭(tíng)为(wèi)单(dān)位购(gòu)买成套住宅，一(yī)套(tào)设(shè)施齐(qí)全的(de)住宅才是(shì)城镇居民宜居的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主(zhǔ)要分(fēn)两(liǎng)大类，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另(lìng)一(yī)类是(shì)保障(zhàng)房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居民住(zhù)宅相关数据有两(liǎng)处可以直接公布(bù)，一(yī)是每(měi)年(nián)商品住宅销售套(tào)数（统计局(jú)）；二是居(jū)民(mín)住宅(zhái)来(lái)源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中国居(jū)民户(hù)均(jūn)住(zhù)宅数量，我们主要用到上(shàng)述两组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅(zhái)数量极(jí)少(shǎo)，可忽略不计。估(gū)算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来(lái)每(měi)年商品住宅销售套(tào)数(shù)相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够得到(dào)当(dāng)前(qián)商(shāng)品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅和非商(shāng)品住(zhù)宅比例，推算(suàn)得到居(jū)民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数(shù)，我(wǒ)们就(jiù)能够(gòu)得(dé)到城(chéng)镇户(hù)均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们(men)利(lì)用既有统(tǒng)计(jì)数据(jù)，大致测算得(dé)到中国存量房地产套数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去除(chú)商品住宅累计(jì)销售套数(shù)里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房后装(zhuāng)修的时间(jiān)，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房套数(shù)除以家庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步(bù)推算中国城镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数(shù)据显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与购买二手房加总，得(dé)到商(shāng)品(pǐn)住宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为(wèi)过去十(shí)年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际(jì)变化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们(men)估(gū)算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末(mò)，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期(qī)房(fáng)，中国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利(lì)，已购(gòu)期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均(jūn)一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国(guó)城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚(shèn)至意味着中国地产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房(fáng)并不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民(mín)换(huàn)房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日本(běn)的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好一(yī)套房，就会造(zào)成(chéng)人(rén)口净流(liú)入(rù)地的(de)住(zhù)宅市(shì)场供不应求，造成(chéng)房(fáng)价(jià)或房(fáng)租(zū)迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口(kǒu)和省际流(liú)动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口(kǒu)流(liú)动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在(zài)老家(jiā)拥有住宅(zhái)比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资(zī)吸(xī)引打工人，但高房价(jià)迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实(shí)际上会占据两套房，在(zài)高房价的大(dà)城市(shì)租(zū)赁一套(tào)房，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所以说户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞(páng)大流(liú)动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中(zhōng)依然有不(bù)少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈(chén)旧、安(ān)全(quán)隐(yǐn)患大等问题，如电线老(lǎo)化(huà)、管道等基(jī)础(chǔ)设施陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带来了(le)很大(dà)的(de)不便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家(jiā)庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)户(hù)型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据(jù)测算(suàn)，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户住(zhù)宅存量总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭(tíng)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不(bù)足19平方米，不及全国(guó)人均水(shuǐ)平的(de)一半。若去(qù)除20％的公摊，可(kě)使用的(de)住宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上海市(shì)将人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平方米(mǐ)的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达(dá)国家(jiā)人(rén)均住(zhù)宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结构和(hé)动态(tài)趋势演绎，决定了(le)中国未来地产仍有(yǒu)需(xū)求释放。户(hù)均1套(tào)住(zhù)宅现(xiàn)实(shí)之下(xià)，中国未(wèi)来城(chéng)镇住(zhù)宅需求主要来自(zì)于(yú)四个方面。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数增(zēng)多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的(de)占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致(zhì)户(hù)数(shù)会(h过渡句是什么意思，过渡句是什么意思 举个例子uì)因户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模的(de)缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导致经(jīng)济发展(zhǎn)带来(lái)的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明(míng)显，资源和(hé)生产要(yào)素(sù)逐步向经(jīng)济带、都(dōu)市圈(quān)中心城市流(liú)入，区域经济资(zī)源分配的再(zài)集(jí)中(zhōng)吸(xī)引(yǐn)着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区改善性(xìng)需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住(zhù)宅净(jìng)需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)中(zhōng)，有7成(chéng)家(jiā)庭购(gòu)买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商品住(zhù)宅的占比势(shì)必会进一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有(yǒu)或(huò)少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生(shēng)活的(de)环境(jìng)，背(bèi)后的改善性需(xū)求有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于(yú)中小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底的(de)中央(yāng)经(jīng)济工作会(huì)议明确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村(cūn)住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较其(qí)他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度(dù)与经(jīng)济(jì)水平有着密切正(zhèng)向联(lián)系。随着(zhe)经济发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发(fā)展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足(zú)，供需出现错配，这是过(guò)去(qù)二十年房(fáng)价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单(dān)局(jú)限于城市能级之间差异，优(yōu)质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异(yì)也将越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提(tí)示

　　人(rén)口普查数据(jù)调查(chá)的是(shì)人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏(piān)差(chà)。商品住宅占比实际值可(kě)能偏(piān)低，其增速可能(néng)超预期。

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