饱受(shòu)争议的二手房交易中(zhōng)介费问题，正逐渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建部、市场监管总(zǒng)局联合发布了关(guān)于(yú)规范房地产经(jīng)纪服务的意见(jiàn)。意见提及，近年(nián)来，部分房地产经(jīng)纪机构存在利用房源客源优势收取(qǔ)过高(gāo)费用、未明码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑收费(fèi)、滥用客户(hù)个人信息等问题，加重(zhòng)交易当事人负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基(jī)于上(shàng)述背景，两部(bù)门从加强从(cóng)业(yè)主体管理、明确经纪服务内容、合(hé)理确定(dìng)经(jīng)纪(jì)服(fú)务收(shōu)费(fèi)、严格实行明码标(biāo)价等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地(dì)产首席分析(xī)师张大伟称，随着(zhe)城市发展，一二线城(chéng)市(shì)二(èr)手房(fáng)交易占比逐渐(jiàn)增加。以北(běi)京(jīng)、上海为例，二手(shǒu)房占市场成(chéng)交(jiāo)比(bǐ)例超过80％，大量(liàng)二手房成交依赖(lài)中介居间(jiān)成交，房地产(chǎn)调控重心逐渐(jiàn)从(cóng)开发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中(zhōng)心首席(xí)研究员李宇嘉表示，买房(fáng)对居(jū)民来说(shuō)属于金(jīn)额不低(dī)的大宗交易，由于(yú)二手房交易(yì)成(chéng)本较(jiào)高、交易周期较长，具(jù)有非(fēi)常强的专业性，居(jū)民往往通过中介(jiè)来(lái)完(wán)成。但很多中(zhōng)介利用(yòng)信息不对(duì)称等问题，将(jiāng)非必(bì)要的(de)收费夹带(dài)其(qí)中(zhōng)，如收取过桥融资、按(àn)揭费、担保费等，对居民(mín)造成额外的负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市(shì)场(chǎng)交易过(guò)程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指(zhǐ)出(chū)，对包括经纪(jì)服务在内(nèi)的相关(guān)市(shì)场交(jiāo)易行为及其主体进行规范和秩序整(zhěng)顿，是房(fáng)地产(chǎn)市场管理和调控的主题。“当下，推(tuī)进这项工(gōng)作的意(yì)义(yì)更大，也(yě)更急迫(pò)。”

　　中介收费问题(tí)成监管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房地产经纪服(fú)务(wù)行业关(guān)注(zhù)最多(duō)的一个(gè)话题，便是房地产经纪服(fú)务费的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为(wèi)，未来相关部门主要监管(guǎn)的(de)重点(diǎn)，将是对(duì)房地产经纪服务收(shōu)费及中介交易进行规范。

　　在(zài)热点(diǎn)城市，二手房屋交易过程中(zhōng)，部分价值不菲的房屋(wū)，往往要(yào)缴纳一(yī)笔金额(é)不(bù)低的中(zhōng)介(jiè)费。以北京(jīng)某房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的(de)服(fú)务费率计算，一套(tào)1000万元的(de)房屋(wū)，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服(fú)务收费上，两部门在此次意见中提及(jí)，房(fáng)地产经纪机构(gòu)要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越高、服(fú)务费率越低的(池鱼思故渊的上一句是什么，羁鸟恋旧林池鱼思故渊de)原(yuán)则实行分档(dàng)定价。引(yǐn)导由交易双方共同(tóng)承担经(jīng)纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪服务收费标准的最早依(yī)据是1995年国(guó)家计委建(jiàn)设部下发(fā)的《关于(yú)房地产中(zhōng)介(jiè)服务收(shōu)费的通(tōng)知》（971号文），其中第六(liù)条(tiáo)规定：房屋买卖代理收(shōu)费(fèi)，按(àn)成(chéng)交价(jià)格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北(běi)京(jīng)市执行的2014年更新后(hòu)的收(shōu)费标准，即根据这样的规定：“少数特(tè)别(bié)复杂的住宅(zhái)买卖经纪服务(wù)，经交易各方协商同(tóng)意，可在规(guī)定的收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)基础上适当(dāng)上(shàng)浮，上浮(fú)幅(fú)度(dù)最高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二(èr)手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本(běn)着(zhe)“简政放(fàng)权”的精神(shén)，北京2015年(nián)取消了房地(dì)产(chǎn)中介服务(wù)等5池鱼思故渊的上一句是什么，羁鸟恋旧林池鱼思故渊7个(gè)政府定价，房地产经纪服务收费多少(shǎo)由各中介机构自(zì)行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程(chéng)中，相关(guān)监管部(bù)门当前并未(wèi)明确具体(tǐ)的中介费(fèi)率，中介机构仅需在服务(wù)过程中对收费标准(zhǔn)进行(xíng)明码(mǎ)标(biāo)价即可。而房地(dì)产经(jīng)纪服务机构在具体收(shōu)取过程(chéng)中，会结合房屋价值及工资标准，综合计算出合适的中(zhōng)介(jiè)费率。”张(zhāng)大伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构应当在经营(yíng)门(mén)店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目(mù)、服务内(nèi)容和收费标准，不得混(hùn)合标价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机构(gòu)提供的基(jī)本(běn)服(fú)务和(hé)延伸服务，应当分别明确服务(wù)项目和收(shōu)费标准(zhǔn)。房地产(chǎn)经纪机构收(shōu)费前应当(dāng)向交易当事(shì)人出具收(shōu)费(fèi)清单，列明收费标准、收费金额，由当(dāng)事(shì)人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高(gāo)于市场平均水平(píng)的房地产经纪机构(gòu)，住(zhù)房和城(chéng)乡(xiāng)建设部门将会同市场(chǎng)监管等部门采取(qǔ)约谈等综合措施进行重点(diǎn)监管。市场监管部门会同有关部门依法查处不按规(guī)定明码标价、操纵(zòng)经纪服务收费(fèi)等(děng)违反价格和反垄断法律法规的行(xíng)为。对房地产(chǎn)经纪机构相关(guān)违法违规信(xìn)息，市(shì)场监管部门要依法依规纳(nà)入国家(jiā)企业信用信息公示系统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价，是否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费(fèi)有(yǒu)望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区总(zǒng)裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率越低的(de)原则实(shí)行分(fēn)档定价，合理降低住(zhù)房买(mǎi)卖(mài)和(hé)租(zū)赁经纪服务费用(yòng)，主要还是规范(fàn)行业(yè)，打击(jī)收(shōu)费过高的经纪机构，但对市场影响有限(xiàn)，“以(yǐ)深圳(zhèn)为(wèi)例(lì)，深圳市(shì)场豪(háo)宅和普宅(zhái)本来收费就不同，各(gè)家收费普(pǔ)遍(biàn)在(zài)合(hé)理范围内，加上经纪服(fú)务费用(yòng)对市场的影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两部门提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非(fēi)规定，未来(lái)如(rú)何具体认定其中的细(xì)则，还(hái)需(xū)要看各城市落(luò)地执行情况。

　　不(bù)过(guò)，张大(dà)伟表示，“从目前市场看，经纪服务(wù)领(lǐng)域的调整改善、规范化，有(yǒu)利于行业健康(kāng)发展。同时(shí)，由(yóu)于二手房(fáng)很多房源在产权(quán)方面有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税费等都可(kě)能(néng)对(duì)交易(yì)产生影响，这对(duì)房地产经纪服务行业的专业性提(tí)出更高的要求(qiú)。”

　　58安居(jū)客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖(mài)过程中，原(yuán)本应该由上下家各支付一半的中介费(fèi)，但(dàn)在(zài)一些热点(diǎn)城市的二手房交易(yì)过程中(zhōng)，往往会有这(zhè)样的(de)情形，因部(bù)分购房者处(chù)于(yú)弱势(shì)地位，从而会(huì)出现中介费及税费(fèi)均由购(gòu)房者(zhě)来承担。即(jí)使(shǐ)一(yī)些房东愿意(yì)承担(dān)中(zhōng)介费，这部分费(fèi)用也(yě)可能通过转嫁的方式(shì)，在房价(jià)中有所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一(yī)些房产(chǎn)中介公司将其视为向购房者单边收费的行为。部分(fēn)中介(jiè)公(gōng)司可(kě)能会利用其支配地(dì)位，在原先经纪服务(wù)收费的基础上(shàng)，再(zài)次向房东收(shōu)取(qǔ)费用，而(ér)这(zhè)部分费用，房东往(wǎng)往会将其转再次转嫁给购房者(zhě)，这实(shí)际上相当(dāng)于变相(xiāng)推(tuī)高了(le)房价。两部门提出严禁操(cāo)纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利于(yú)提高(gāo)交易中操作的(de)透(tòu)明度，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称。

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