文(wén)：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该(gāi)取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的全国(guó)住房和城乡建设工作会议提出(chū)“有条件的(de)可以进行(xíng)现房销(xiāo)售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东(dōng)等地明确表态(tài)，试(shì)点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房(fáng)者的不(bù)公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了(le)，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会(huì)，这是房地(dì)产(chǎn)从(cóng)大开(kāi)发时代步入高质量(liàng)发(fā)展阶(jiē)段的必然趋(qū)势，也(yě)是对(duì)购(gòu)房(fáng)老百姓的(de)最大保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺(quē)房子，开(kāi)发(fā)商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计(jì)，现在(zài)全国套户比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存(cún)量时(shí)代，对(duì)购房(fáng)民众不公平(píng)的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经(jīng)地义(yì)。当然二(èr)次房改是个(gè)技术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效(xiào)机(jī)制(zhì)四大关(guān)键是推动(dòng)城市群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳(wěn)定(dìng)和(hé)房地(dì)产税。如果按照(zhào)经济(jì)规律(lǜ)办事(shì)，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预(yù)售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。从个(gè)人层面看(kàn)，预(yù)售制对(duì)购房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期(qī)一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房的风(fēng)险。从行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险。取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于(yú)落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助(zhù)于(yú)房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来(lái)的？国外什(shén)么情况？简单科普一(yī)下(xià)：商品(pǐn)房预售(shòu)最(zuì)早(zǎo)源(yuán)于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种开发商放杠杆的(de)方式。98年房(fáng)改，由于商品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房(fáng)预售制(zhì)度。其实(shí)，当前世界不(bù)少(shǎo)国家存在预(yù)售制。但(dàn)是，重点来了！发达国(guó)家(jiā)一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买期(qī)房后并非像中国一(yī)样在(zài)支(zhī)付完首付款后从银(yín)行一次性贷款支付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而(ér)是(shì)根据开(kāi)发商(shāng)工程(chéng)进度在(zài)完全交房(fáng)前(qián)进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以(yǐ)及违约处罚措(cuò)施作为保(bǎo)障的(de)，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触发(fā)风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不(bù)公平，所以(yǐ)不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预(yù)售制(zhì)度(dù)有(yǒu)一定历(lì)史(shǐ)阶段性，现在中国(guó)住(zhù)房(fáng)进入存量时(shí)代(dài)，取消预售制度有助于(yú)降(jiàng)负债降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾风(fēng)险甩给老百姓和社会(huì)，当(dāng)然这需要配套房企债务(wù)重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个技术活(huó)，只要坚持(chí)市场化改革(gé)，中国(guó)一定能(néng)化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体(tǐ)经济(jì)和(hé)居住属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实(shí)质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本质是(shì)向善，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也(yě)不(bù)能例外(wài)，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行(xíng)业企业健康发展的重(zhòng)大措施(shī)。在当(dāng)前(qián)的情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金(jīn)融支(zhī)持当期三好生(shēng)、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务(wù)院发(fā)展研(yán)究中心参与(yǔ)财(cái)税改革方(fāng)案研(yán)究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系(xì)统的(de)专项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房(fáng)地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行业盛行的(de)方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金周转期(qī)长等问题，分(fēn)层销售孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行公共房屋(wū)制度，许(xǔ)多(duō)人(rén)栖(qī)身于木(mù)屋或(huò)者其他(tā)临时住(zhù)宅，住房(fáng)的需求是(shì)相当高(gāo)，不过大多数居民的(de)储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出(chū)租是中国香港地(dì)产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资(zī)金周(zhōu)转期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商(shāng)开始探求新的(de)方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉(jué)和(hé)多年(nián)经(jīng)营(yíng)杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的经验，对(duì)于(yú)商品流通、资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解，在努力寻求(qiú)方法加快(kuài)自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出(chū)售(shòu)、还印发售楼(lóu)说明书，上有文(wén)字详尽(jǐn)说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮(liàng)点(diǎn)，即(jí)先收取(qǔ)买(mǎi)家(jiā)的订(dìng)金，采用(yòng)类(lèi)似租金的分期付款形式(shì)，等新楼落成(chéng)时，收齐(qí)买家的(de)钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民(mín)众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降(jiàng)低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港(gǎng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的一大(dà)特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了(le)核心的住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式(shì)推动了(le)中国香港楼(lóu)市几十(shí)年繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断(duàn)完善、规(guī)范化(huà)，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部门提升了对于预售(shòu)楼(lóu)花制度的监(jiān)管，即要求开发商在(zài)预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付(fù)，还要证明自身(shēn)有(yǒu)资金等(děng)能力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需(xū)律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户(hù)资金(jīn)，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开(kāi)设的信托账户（监管账户(hù)）、开(kāi)发商操作等采取(qǔ)全透(tòu)明化(huà)机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将成最大(dà)风险方，后续需自身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随(suí)着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年代(dài)，中国内地面临住房需求(qiú)大(dà)和(hé)供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地(dì)优先发展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前(qián)期发展工业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增(zēng)速(sù)较(jiào)慢(màn)，福利分房制度也出(chū)现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面(miàn)临商品房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大(dà)型房地(dì)产开发商，商品房供应量小的困境，此时(shí)引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引(yǐn)进中国(guó)香港预(yù)售商品房制(zhì)度千帆竞发的意思是什么意思，千帆竞发下一句是什么(dù)，先后出(chū)台多项(xiàng)文件，大(dà)力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步(bù)深(shēn)化(huà)城镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革，加快住房建设(shè)的(de)通知(zhī)》文(wén)件，决(jué)定停止住房(fáng)无偿实(shí)物分(fēn)配，逐步实行(xíng)住房分配货币(bì)化、住(zhù)房(fáng)供给商(shāng)品化、社会化(huà)的住房(fáng)新体制，从计(jì)划经济下的福利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期(qī)房(fáng)，解决了(le)房企缺少资金和开发时间(jiān)周期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动(dòng)下(xià)一个项目的开发(fā)，形成滚动开发(fā)模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中国人民银行等(děng)多方(fāng)迅速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷(dài)政策，支持购(gòu)房者(zhě)，极(jí)大(dà)作(zuò)用推动了房地产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度(dù)。预售(shòu)制的初(chū)衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发企业将正在建设(shè)中的房(fáng)屋预先出(chū)售给购(gòu)房(fáng)者，由购房者支付定金或房(fáng)款的(de)行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房(fáng)地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买卖(mài)合同-进行备案登记和(hé)预(yù)告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房千帆竞发的意思是什么意思，千帆竞发下一句是什么者需要(yào)一次性付清首(shǒu)付款，并(bìng)采用银(yín)行贷款的(de)形(xíng)式(shì)一次性(xìng)付清剩余(yú)房款，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发商可能已拿(ná)到了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中国(guó)香(xiāng)港的按照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款有所不(bù)同。对中国内地的开发(fā)商(shāng)而言，预售制商品房(fáng)也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地商品房销(xiāo)售的最主要(yào)方式，预售(shòu)制极(jí)大(dà)缩短(duǎn)房(fáng)企现金(jīn)回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房(fáng)供应，推动了城(chéng)镇化发(fā)展进(jìn)程。预售制在(zài)过(guò)去(qù)20多年对中国(guó)内地房地产(chǎn)市场的(de)稳(wěn)步发展起到(dào)了重(zhòng)要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场(chǎng)快速发(fā)展阶段的资金需求(qiú)，也提高(gāo)了居(jū)民居住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居(jū)到基本(běn)适居，住房事(shì)业(yè)取(qǔ)得(dé)巨(jù)大(dà)进步，数十年时(shí)间走完(wán)发达国家几(jǐ)百(bǎi)年城(chéng)镇化(huà)路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进(jìn)入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面(miàn)积由7438平方(fāng)公里增(zēng)长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品房销(xiāo)售最(zuì)主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国(guó)内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了(le)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地产(chǎn)行(xíng)业的发展(zhǎn)。中国(guó)内地房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发(fā)展，房(fáng)地产企业从无到有、从(cóng)国(guó)企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地(dì)产(chǎn)企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地(dì)产也成为拉动中国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下(xià)游产业链特(tè)别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房(fáng)地产业增(zēng)加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房地(dì)产对金融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地(dì)产(chǎn)完全拉动的投资(zī)占(zhàn)全社会固(gù)定资(zī)产投资(zī)的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发(fā)投资占固定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分(fēn)之(zhī)一。从房地产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报(bào)告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德(dé)三国合计的(de)31.5万亿美元。从住(zhù)房市值(zhí)占股债(zhài)房(fáng)市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的(de)27％、日本(běn)的(de)37％、英国(guó)的(de)49％、法国(guó)的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房市值与股(gǔ)债房市值的(de)比例较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以(yǐ)及(jí)中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直(zhí)接融资(zī)比(bǐ)例较低(dī)，股(gǔ)票、债券市值较(jiào)低，居(jū)民(mín)投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背(bèi)后潜藏的(de)风险确(què)实存在，当前(qián)的(de)负(fù)面效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为(wèi)两年(nián)，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期(qī)办(bàn)理甚至(zhì)不能交房等风险。另外(wài)，购房者和开(kāi)发商之间的购(gòu)房(fáng)合同(tóng)、购房者(zhě)和银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个独立的(de)合同关系，如(rú)果开(kāi)发商发(fā)生违(wéi)约，购房者只能根据购(gòu)房(fáng)合(hé)同(tóng)向开(kāi)发(fā)商主张权力，但依旧需(xū)要根据(jù)按(àn)揭贷款合同按(àn)时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者(zhě)对(duì)行业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银行作为(wèi)按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房企通过与购房(fáng)者签订(dìng)的预(yù)售合同和按揭合同，已经(jīng)从(cóng)银(yín)行获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则(zé)风险(xiǎn)完全由银行承担，银行(xíng)将面(miàn)临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品房预售管理办法(fǎ)》中明确规(guī)定了(le)开发企(qǐ)业预(yù)售商品房(fáng)所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国(guó)并没有统一的预售(shòu)资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等(děng)城市(shì)重点监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安(ān)成本乘(chéng)以建筑面积或者(zhě)项(xiàng)目工程总额报价计算(suàn)重(zhòng)点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入(rù)监(jiān)管账户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在(zài)过(guò)去(qù)房地产(chǎn)大(dà)开发时代的(de)高周转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调预售款监(jiān)管账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程(chéng)建设名(míng)义，获(huò)得监(jiān)管账户拨付资金(jīn)，再(zài)由工程(chéng)方将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所需。通过这些方(fāng)式(shì)套(tào)取(qǔ)的(de)资金(jīn)，在房(fáng)企各地项目间流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘(pán)建设，形成(chéng)一(yī)种资金循环高周(zhōu)转模(mó)式(shì)，但一定程(chéng)度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预(yù)付资金，一般设有定(dìng)金或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的(de)预付(fù)款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝(jué)大部(bù)分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式(shì)：预付款(kuǎn)一般(bān)以定金方式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一(yī)般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷(dài)款，一是按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始(shǐ)月(yuè)供；二是(shì)房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售商(shāng)品房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现(xiàn)重大延期或(huò)重(zhòng)大(dà)缺陷时(shí)，保障(zhàng)购房者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋(wū)交付(fù)质量(liàng)的(de)保障有两种方式，一(yī)是期房由政府或第(dì)三方验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购(gòu)房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是(shì)开发商为购房者提供一(yī)定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件返还，最低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还(hái)款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比(bǐ)例一(yī)般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交(jiāo)付(fù)后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管方面(miàn)，美(měi)国(guó)为(wèi)防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及(jí)首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险公司(sī)的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失(shī)。而开发商在(zài)房屋(wū)建设过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷(dài)款，由(yóu)于开发(fā)商挪用资(zī)金(jīn)直接损害银行利益(yì)，银行有充分动机(jī)监管(guǎn)开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相(xiāng)关部(bù)门经审查后发放的(de)验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到(dào)购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭(jiē)按工(gōng)期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，开(kāi)发商或购房者可(kě)购买期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商(shāng)在(zài)项(xiàng)目获批(pī)后即可(kě)预售房屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进(jìn)行预(yù)约(yuē)公(gōng)证，签(qiān)订(dìng)合同后定金(jīn)退还(hái)。如由(yóu)于任何原因不能(néng)购(gòu)买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易(yì)税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费(fèi)用不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付(fù)房款(kuǎn)的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例因项目(mù)而异(yì)。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电(diàn)路(lù)完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可(kě)在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多次发(fā)放贷款，每(měi)笔贷(dài)款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束(shù)后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期房设计了(le)两种保险，保(bǎo)险的(de)功(gōng)能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发(fā)商破(pò)产，由保(bǎo)险公(gōng)司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发(fā)商或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合(hé)同(tóng)等各个环(huán)节(jié)，各环(huán)节内(nèi)容确认无误后(hòu)签(qiān)订首(shǒu)付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出(chū)现财务(wù)、经(jīng)营(yíng)问题时(shí)，购房者(zhě)10％的(de)定金(jīn)由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例相对(duì)较低，一般会在合(hé)同签(qiān)订6-24个(gè)月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产公证公(gōng)司的检验(yàn)验收后(hòu)才能交付(fù)，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金(jīn)监管极为严(yán)格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认(rèn)工程进度、支(zhī)付相关款项(xiàng)过程(chéng)中，由买(mǎi)房律师(shī)将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入(rù)开发(fā)商账户前经过(guò)两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于(yú)保障购(gòu)房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万(wàn)日(rì)元(yuán)时，开发商(shāng)必须完(wán)成“预售房定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结(jié)束后由于房屋供(gōng)给严重失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目前是(shì)唯一一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部分，法律要求(qiú)开(kāi)发商(shāng)必(bì)须完成定金保全措施才可(kě)预售。什么是定金保全(quán)措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证(zhèng)机构或保险机构(gòu)签订定金保(bǎo)证委(wěi)托合(hé)同，设置购房(fáng)者(zhě)定金的(de)保证或保险，并(bìng)将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预(yù)先(xiān)支付的购(gòu)房款也受该(gāi)措施(shī)保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒闭导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证(zhèng)明书向金(jīn)融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向购房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交房前只(zhǐ)需(xū)支付(fù)最多不超20％的(de)定金，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者(zhě)即可向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购房(fáng)者违约可返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的(de)选购(gòu)权合同以(yǐ)及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付15％的首付(fù)及(jí)印花税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加坡期房同样采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期(qī)房付(fù)款(kuǎn)流程(chéng)做了统(tǒng)一详(xiáng)细规定(dìng)，要求所有开发(fā)商遵(zūn)守，支付(fù)节点一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等(děng)完(wán)工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中(zhōng)随着放(fàng)出贷(dài)款(kuǎn)的增加(jiā)而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)方面(miàn)，购(gòu)房者的(de)订(dìng)金与付款会存入银行专门的项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户(hù)资金提取须与房屋建(jiàn)设(shè)有(yǒu)关。房屋交付(fù)后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前(qián)房地产(chǎn)到了政策出手临界(jiè)点，重点是(shì)保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保民(mín)生(shēng)，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金融工(gōng)具支(zhī)持。另一(yī)方面，从现在起，对(duì)还在正常运转的(de)房(fáng)企包括民(mín)营企业(yè)，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充分估计形(xíng)势复(fù)杂性和人(rén)性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制。长效(xiào)机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和房地(dì)产税。定(dìng)金(jīn)环节，建(jiàn)立开发商违约后定(dìng)金保护机制(zhì)，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购房者(zhě)定金安(ān)全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷(xiàn)等情况提(tí)供(gōng)充(chōng)分(fēn)的保障。余款支付(fù)环节，建立按工程进(jìn)度(dù)付款机制或(huò)交房后按揭(jiē)贷款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房(fáng)者的权益(yì)。资(zī)金监管环节，引入独立于(yú)开发(fā)商、银(yín)行(xíng)的(de)第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交(jiāo)付环(huán)节，建立商品(pǐn)房保修期制(zhì)度(dù)。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全(quán)权(quán)负(fù)责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束(shù)后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取(qǔ)消(xiāo)商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)是大势所趋(qū)。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平(píng)的预售制(zhì)已(yǐ)经过时(shí)了(le)，该取消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八(bā)门(mén)、眼花(huā)缭乱(luàn)、不(bù)知道(dào)能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对购房民(mín)众的最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实质的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将极大(dà)的(de)提升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱逐(zhú)劣币(bì)。

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