近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额(é)的(de)REITs产品，平均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士(shì)对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出该(gāi)类产品长期投资价(jià)值，通(tōng)过观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也(yě)是(shì)观(guān)察(chá)REITs项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投(tóu)资者注意(yì)，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权(quán)分红目前(qián)已包含了利(lì)润分配和本金的(de)归还(hái)，在(zài)选(xuǎn)择投(tóu)资标的(de)时应(yīng)了解资产(chǎn)类型(xíng)和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分配金额占可供分配金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大(dà)部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红(hóng)收益，以(yǐ)及基金份(fèn)额交(jiāo)易价(jià)格(gé)的变化(huà)。基(jī)金份额(é)二级(jí)市(shì)场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市(shì)场因素(sù)的综合(hé)影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更有规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自(zì)基(jī)础设施资产的经(jīng)营现金流，投(tóu)资人(rén)通过基金募集(jí)材料和信息披露文件，结(jié)合行(xíng)业及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的经(jīng)营业绩(jì)，作(zuò)为进(jìn)行投资(zī)决(jué)策(cè)的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二(èr)级市场价格变化(huà)导致的浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持(chí)有人实际获得的现金收益(yì)，对于长期投资者更(gèng)具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高级副总监李华平也(yě)表示(shì)，根据《公开募(mù)集基础设(shè)施证券投资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相关法规(guī)要求(qiú)，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并后(hòu)基(jī)金年度(dù)可(kě)分配金额以(yǐ)现金(jīn)形式分(fēn)配(pèi)给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定(dìng)的分(fēn)红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来(lái)看，基(jī)础设(shè)施(shī)公募REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重特(tè)点。二级市场价(jià)格反映这类产品(pǐn)“股性”的(de)一(yī)面，分红体现(xiàn)了(le)这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红要求(qiú)，分红类(lèi)似(shì)于债券派(pài)息(xī)，但不等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可(kě)供分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资(zī)产配置多元化提(tí)供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮(bāng)助(zhù)机(jī)构投资(zī)者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过(guò)分(fēn)红获取(qǔ)相对于(yú)投资债券相对(duì)高的收(shōu)益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资(zī)产(chǎn)包收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益(yì)“落袋为安”外，市场(chǎng)对(duì)于未来(lái)分(fēn)红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级(jí)市(shì)场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股票和债(zhài)券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年(nián)报，部分产品受宏(hóng)观经济(jì)的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一定程(chéng)度(dù)上(shàng)影响了公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的(de)价格(gé)。”李华平称，公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格的主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者参(cān)与公募(mù)REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经(jīng)济预(yù)期(qī)恢复，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票(piào)和债(zhài)券回归(guī)的过(guò)程；另一(yī)方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目的经营2023年过年是哪一天，2023年春节是哪天一天业绩(jì)相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额(é)的开盘指导价做(zuò)调减处理(lǐ)，调减金额根据(jù)单位基金份额(é)的分红金额(é)进行计算。除(chú)权(quán)操作是对分红前后基(jī)金份(fèn)额(é)净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分(fēn)红前后(hòu)均(jūn)可以获得公平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投(tóu)资者长期投(tóu)资的信心，同(tóng)时需(xū)结合(hé)持有产品(pǐn)的特性，关(guān)注二(èr)级市场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通(tōng)投(tóu)资(zī)者应了解底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人(rén)士(shì)还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金(jīn)分红前提是(shì)本(běn)金之上的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派(pài)”更(gèng)为准确(què)，分(fēn)派的是本(běn)金与增值两个部分，两(liǎng)个(gè)部(bù)分之(zhī)间的(de)比例是变动的，与现有公募基(jī)金分红差异很大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年(nián)限到期后基金(jīn)价值面临极大不(bù)确(què)定性，这是该类投资(zī)者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类(lèi)产品的收益主要包括每年的现金分红(hóng)及(jí)资产(chǎn)增(zēng)值的(de)收益(yì)，而持有(yǒu)特(tè)许经营(yíng)类产(chǎn)品的收益主要来自项目每年(nián)的(de)现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的(de)分红包括了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还，两(liǎng)者的比率也是(shì)变动的，对特(tè)许经营(yíng)权(quán)类资产的公(gōng)募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通(tōng)投资者在选择投资标的(de)时，应(yīng)了(le)解公(gōng)募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表示(shì)，从细分来看，各类公募(mù2023年过年是哪一天，2023年春节是哪天一天)REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成区别。特(tè)许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层资(zī)产的(de)价(jià)值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资(zī)者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的二级市(shì)场价(jià)格(gé)和分红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许经营项目在经营(yíng)权到(dào)期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将(jiāng)可(kě)供分配金(jīn)额的分(fēn)配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确(què)。基于这(zhè)个(gè)特(tè)点，剩余经营期限较短的特许经营项目(mù)，通常(cháng)具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较(jiào)长的特许经营权(quán)项目，即使2023年过年是哪一天，2023年春节是哪天一天(shǐ)分派(pài)率相对较低(dī)，也有足够年限收回(huí)本金(jīn)并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许(xǔ)经营权(quán)项目的分派金(jīn)额包含了(le)投资(zī)本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基(jī)金份(fèn)额单价随着分派进(jìn)度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类(lèi)项目的(de)土地或(huò)建筑的剩(shèng)余使用年(nián)限一般(bān)较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑的(de)更新改造或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有机(jī)会进一步延长经营期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续经营(yíng)的假设(shè)反映在基础(chǔ)资产的估(gū)值上，使(shǐ)产权类REITs具备(bèi)更显著的资(zī)产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时(shí)点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测(cè)经营活动现金流(liú)、可(kě)供分配现金、内部(bù)收益率(lǜ)等指标，来观察和评估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标有两个(gè)：一是年报中披露(lù)的经营活动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存(cún)在本质性区别(bié)。经营活动产生的现金净(jìng)流量是(shì)指企业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资(zī)产生的现金流，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可(kě)供分配的(de)现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响(xiǎng)利润(rùn)表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在(zài)相对股债市场独(dú)立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经(jīng)营权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收益(yì)率的高低，对产权类的资(zī)产更多关(guān)注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来(lái)自底(dǐ)层资产的经营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况直接影响投(tóu)资回报(bào)，投(tóu)资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构(gòu)实力、公募基金管理人实力等(děng)多重因素来(lái)选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由于分红交易带来的(de)短期博弈(yì)机会(huì)仍在，叠加此前市场接(jiē)连回(huí)调，建议投资(zī)者关(guān)注(zhù)有基本(běn)面支撑、填(tián)权效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配金(jīn)额预测。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的(de)实际分红金(jīn)额与募集材料中披(pī)露预(yù)测(cè)进(jìn)行比较分(fēn)析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金(jīn)基金上述负(fù)责人也称。

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