文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售制了(le)。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设工作会(huì)议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不(bù)足(zú)一(yī)个(gè)月(yuè)时间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等(děng)地明(míng)确表态，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购(gòu)房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是(shì)房地产(chǎn)从大(dà)开发时代(dài)步(bù)入(rù)高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的(de)最大保护。98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二(èr)次房改是个技术活(huó)，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长效机制四(sì)大关键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和(hé)房地产税。如果按(àn)照(zhào)经(jīng)济(jì)规律办(bàn)事，中国一定能实现房地(dì)产软着陆(lù)和(hé)长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道(dào)关，解好这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消(xiāo)预售制(zhì)、改为(wèi)现房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不(bù)公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担(dān)了(le)所有(yǒu)商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房(fáng)者非常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风(fēng)险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建议取消预(yù)售(shòu)制度(dù)？预售制(zhì)度(dù)怎么(me)来的？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商品(pǐn)房预售(shòu)最早源于(yú)中国香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房改，由(yóu)于(yú)商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了商(shāng)品(pǐn)房预售制度。其(qí)实，当前世界不(bù)少国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一般有严(yán)格的监管保障措施，开发(fā)商在项目(mù)获得政(zhèng)府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在(zài)购买期房(fáng)后并非(fēi)像(xiàng)中(zhōng)国一样在支付(fù)完(wán)首付款后(hòu)从银(yín)行一次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根据开发(fā)商工程进度在(zài)完全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要(yào)严格(gé)的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处(chù)罚(fá)措施(shī)作为保障的，如果没有这(zhè)些保障措(cuò)施(shī)，一定会(huì)触(chù)发风险，对购房民(mín)众不(bù)公平，所以不如借机取(qǔ)消预(yù)售制度，以(yǐ)后改为(wèi)现(xiàn)房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预(yù)售制度(dù)有一(yī)定历史阶段(duàn)性(xìng)，现在(zài)中国住(zhù)房进入(rù)存(cún)量时(shí)代，取消预(yù)售制度有助于降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定能化解这个(gè)难题，让房地产回归实体经(jīng)济和居(jū)住属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能(néng)不(bù)能兑(duì)现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民(mín)众(zhòng)的(de)最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的(de)建筑质(zhì)量(liàng)，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房幸(xìng)福一(yī)家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是(shì)实现老百(bǎi)姓(xìng)安居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企(qǐ)业(yè)健康发(fā)展(zhǎn)的(de)重大措施。在当前的(de)情况下(xià)，取消预售制要结(jié)合稳楼市(shì)、房(fáng)地产软着陆、打通金(jīn)融支持当(dāng)期三好生(shēng)、新模式等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国务院发展(zhǎn)研究(jiū)中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革(gé)方案研(yán)究时，对预(yù)售制、房(fáng)地(dì)产税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期(qī)系(xì)统的(de)专项研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　形容一晃十年的诗句，含有十年的诗句g>2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五十(shí)年代在中国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金周转期(qī)长等问(wèn)题，分(fēn)层销售(shòu)孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香港(gǎng)还(hái)未推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身(shēn)于(yú)木屋或者(zhě)其他临时住宅，住(zhù)房的需(xū)求是相当高(gāo)，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售(shòu)。这模(mó)式一经推(tuī)行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市(shì)民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引(yǐn)入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭(píng)借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转(zhuǎn)有着独到(dào)的(de)见解(jiě)，在(zài)努力寻求(qiú)方法(fǎ)加快(kuài)自身资金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发(fā)售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层(céng)价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取买(mǎi)家的(de)订金，采用类似(shì)租金的分(fēn)期付(fù)款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了(le)民众购房(fáng)的资(zī)金压力，加速(sù)了房屋的建(jiàn)造和(hé)销(xiāo)售，也解决了制造(zào)商的资(zī)金问题，降(jiàng)低投资(zī)风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心的住(zhù)房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推动了中国(guó)香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售(shòu)楼(lóu)花制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全(quán)部支付(fù)，还要(yào)证明自身有资(zī)金等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时(shí)需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等造(zào)假(jiǎ)，套(tào)取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设的信(xìn)托(tuō)账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操作等(děng)采取全透明化机(jī)制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最(zuì)大风(fēng)险方，后(hòu)续需(xū)自身(shēn)推动项(xiàng)目完(wán)工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地(dì)面临住房需求大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基础(chǔ)建设(shè)，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化(huà)的进程大(dà)于城市化进程，唯有(yǒu)解决(jué)住房基础(chǔ)等城(chéng)市化配套问题，才能(néng)进一步推进城市化(huà)。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分(fēn)房(fáng)制度也出现了分配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因(yīn)此福利分房(fáng)制度(dù)不再适用于当时(shí)的(de)国情。叠加(jiā)房地产市(shì)场面(miàn)临商品房的(de)需求量(liàng)大，而社会缺(quē)少大型房地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国(guó)香港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产市场的(de)一针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房(fáng)制度(dù)，先后出台多项文件，大(dà)力(lì)支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改(gǎi)革，加快(kuài)住(zhù)房建设(shè)的通知》文件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行(xíng)住房分配货币化(huà)、住房供给(gěi)商品(pǐn)化、社会化(huà)的(de)住房新(xīn)体(tǐ)制，从计(jì)划经济下的福利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预(yù)售制，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解决(jué)了房企(qǐ)缺少资金(jīn)和开发(fā)时间周期长的(de)两(liǎng)大难题，开发商以预(yù)售款撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度(dù)加快。自此(cǐ)中国(guó)内地开始(shǐ)房改货币(bì)化，中国人民(mín)银行(xíng)等多方迅速出台相关的信(xìn)贷(dài)政(zhèng)策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后(hòu)，经调(diào)整形(xíng)成契合(hé)中国内地(dì)的商(shāng)品房预(yù)售制度(dù)。预售制的(de)初衷是(shì)为(wèi)了缓解房(fáng)企资金压力(lì)，加快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是指房地产开(kāi)发企业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房屋预(yù)先(xiān)出(chū)售给购房(fáng)者，由购(gòu)房(fáng)者支付定金或房(fáng)款的(de)行(xíng)为。区(qū)别(bié)于中国香港(gǎng)，在(zài)中国(guó)内地(dì)实践过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预售(shòu)流程为(wèi)：房地产开发商(shāng)办理预售许可(kě)证-签(qiān)订商(shāng)品房买卖合同(tóng)-进行备(bèi)案(àn)登(dēng)记(jì)和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一(yī)次性(xìng)付清首付款，并采用银(yín)行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次性付清剩余(yú)房款，换言(yán)之，房屋未建成(chéng)，形容一晃十年的诗句，含有十年的诗句开发商(shāng)可(kě)能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付(fù)款有(yǒu)所(suǒ)不(bù)同(tóng)。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售的(de)最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时(shí)增加市(shì)场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在(zài)过去20多年对(duì)中国(guó)内地房地产市场(chǎng)的稳(wěn)步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决(jué)了房地产(chǎn)市场快速发展阶段(duàn)的资金(jīn)需求，也(yě)提高了(le)居民(mín)居(jū)住水平，中国内地(dì)城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事(shì)业取得(dé)巨大进步，数十年时(shí)间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量(liàng)从(cóng)不到(dào)14亿(yì)平(píng)增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人(rén)均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)套数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成为中国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中国内地(dì)商(shāng)品住(zhù)宅期房销售面积占(zhàn)总销售面(miàn)积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中国内地(dì)房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资完成额(é)从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业(yè)从无(wú)到(dào)有、从国(guó)企先行到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房(fáng)地产(chǎn)也成为拉(lā)动(dòng)中国(guó)内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的(de)上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产对金融(róng)、批发、建材的(de)带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉动的投资占(zhàn)全(quán)社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投(tóu)资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的(de)比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等通(tōng)道业务，占比超过三(sān)分(fēn)之一。从房(fáng)地产融资存量占社(shè)融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企(qǐ)大面(miàn)积违约，将导致银行不(bù)良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据(jù)我(wǒ)们的《中国住房市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三(sān)国(guó)合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元。从住房(fáng)市(shì)值占股(gǔ)债房市值(zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的(de)比例较高，主要(yào)是因为(wèi)住(zhù)房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不(bù)成(chéng)熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例(lì)较低(dī)，股(gǔ)票、债券(quàn)市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在，当前(qián)的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的(de)风险。比如(rú)，交房等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房等风险。另外(wài)，购(gòu)房(fáng)者和开发商之间(jiān)的(de)购房合同、购(gòu)房(fáng)者和银行的按揭贷(dài)款合同是两个独立的合(hé)同(tóng)关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只能(néng)根据购房合同向开发商(shāng)主张权力(lì)，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷(dài)款偿还，因此购房者承(chéng)担(dān)的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下(xià)行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风(fēng)险，进(jìn)行影响自身(shēn)信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行(xíng)作为按(àn)揭贷款的发(fā)放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动(dòng)或经(jīng)营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列(liè)问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而(ér)房企通(tōng)过(guò)与购房者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银行(xíng)获(huò)得房款，如果购房者丧失还(hái)款能(néng)力或短期不能还款等，则风险完全(quán)由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品房预(yù)售管理办法》中明(míng)确规(guī)定了开发企业预售(shòu)商品房所(suǒ)得(dé)款项应当用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售款监管的具(jù)体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定(dìng)。但(dàn)多年以来全国并没有(yǒu)统一(yī)的预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市重(zhòng)点(diǎn)监管资金比例为(wèi)总预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市则按照(zhào)项目(mù)的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没(méi)有资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代的高周(zhōu)转背景下(xià)，抽(chōu)调预售(shòu)款监管(guǎn)账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方，以工程建设(shè)名义，获得(dé)监(jiān)管账户拨(bō)付资(zī)金，再(zài)由工程方将资金(jīn)转给房(fáng)企(qǐ)，而(ér)拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套(tào)取的资金，在(zài)房企各地(dì)项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周转模式(shì)，但一定(dìng)程(chéng)度上把(bǎ)风(fēng)险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制(zhì)度呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者预(yù)付资金(jīn)，一般设有定金或预付(fù)款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的(de)预付款比例(lì)相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一(yī)般(bān)以定金方(fāng)式支付，或按(àn)工程(chéng)进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度(dù)付款，按(àn)揭(jiē)贷款按照工(gōng)程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购(gòu)房者开始月供(gōng)；二(èr)是房屋(wū)交付(fù)后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供期(qī)房烂尾保险，在商(shāng)品房出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付保护(hù)：房(fáng)屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府或(huò)第三方验收(shōu)合(hé)格(gé)并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购房(fáng)者提供一(yī)定的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条件(jiàn)返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付(fù)后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节(jié)，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数(shù)据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方(fāng)面，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭(jiē)贷(dài)款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，美国为防止(zhǐ)开发(fā)商挪用资(zī)金(jīn)，购房者的(de)定金及首付款由第(dì)三方公证行(xíng)或(huò)产权保(bǎo)险公司的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂(làn)尾，购房者资金可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁(cái)取回(huí)，且不承担任何(hé)责任与损(sǔn)失(shī)。而开发商(shāng)在房屋建设过(guò)程中的资(zī)金(jīn)全(quán)部来自银行，银行(xíng)根据工程进度(dù)向开发商提(tí)供一定比例(lì)的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损(sǔn)害(hài)银行利益(yì)，银行有(yǒu)充分动机监管开发(fā)商施(shī)工(gōng)进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政(zhèng)府相关部门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得(dé)到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付(fù)购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按建(jiàn)造工期进(jìn)度支付，按揭按(àn)工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面，德国开发(fā)商在(zài)项目获批(pī)后(hòu)即可(kě)预售(shòu)房(fáng)屋(wū)。签署(shǔ)购房合同前，购(gòu)房者(zhě)需支付(fù)约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任何原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付公证费(fèi)和(hé)土地交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采(cǎi)取按工期(qī)支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因(yīn)项目而异。一般来(lái)说，支付(fù)节点(diǎn)可分(fēn)为(wèi)公证后、主体完(wán)工、内(nèi)部水暖电路(lù)完工、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完(wán)工、全(quán)部完工(gōng)，支付比例(lì)可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款(kuǎn)前申请房贷，房(fáng)贷(dài)利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用固(gù)定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每(měi)笔贷款给(gěi)予购房(fáng)者一定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险(xiǎn)公司针(zhēn)对期房(fáng)设(shè)计了两(liǎng)种保险，保险的(de)功能是当房屋(wū)出现重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开(kāi)发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公司负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保险由开(kāi)发(fā)商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双方律(lǜ)师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各(gè)环节内容确(què)认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定(dìng)金由保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式(shì)，但(dàn)是(shì)交房(fáng)前付款比例相(xiāng)对(duì)较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即(jí)交房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产(chǎn)公证公司(sī)的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英国期房预售(shòu)资金(jīn)监管极为(wèi)严(yán)格(gé)，资金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认(rèn)工程(chéng)进度(dù)、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资(zī)金(jīn)转给卖方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入开发(fā)商账户前(qián)经过两道(dào)关口，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发(fā)商(shāng)必须完成“预售房定(dìng)金保全(quán)措施”，交房前付款(kuǎn)比例不(bù)超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还(hái)定价(jià)并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律(lǜ)空白(bái)，社(shè)会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物(wù)交易(yì)法》，经多次修订，目前(qián)是(shì)唯(wéi)一一部规范期(qī)房(fáng)交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根据(jù)日(rì)本《宅地(dì)建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购房者支付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保全措施才可预(yù)售。什(shén)么(me)是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订购(gòu)房合同时(shí)，开发商向金(jīn)融机构或指定保(bǎo)证机构或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保(bǎo)证委托(tuō)合同，设置购(gòu)房者定金的(de)保(bǎo)证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书(shū)向金(jīn)融(róng)机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一形容一晃十年的诗句，含有十年的诗句般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购房者违(wéi)约可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金进银行专门项目资金账户(hù)，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加(jiā)坡开(kāi)发商(shāng)有(yǒu)统一的选购权合同以及订金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效(xiào)期(qī)14天(tiān)，执行(xíng)OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付15％的(de)首付及印花税(shuì)，同时购(gòu)房者(zhě)向银(yín)行(xíng)申(shēn)请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加(jiā)坡期(qī)房同样采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的(de)方(fāng)式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程(chéng)做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订(dìng)后、地基完(wán)工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工(gōng)等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷(dài)款的(de)增加而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房(fáng)者的订金(jīn)与付款会存入银(yín)行专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提(tí)取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出手临(lín)界点，重点是保交楼和(hé)房(fáng)企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局(jú)部(bù)停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予强有力的金(jīn)融(róng)工具支持(chí)。另一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还(hái)在(zài)正常运转的房企(qǐ)包括民营(yíng)企业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重(zhòng)组整个行业，为每(měi)个房(fáng)企配套AMC和(hé)财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制(zhì)。长效机(jī)制四大(dà)关键是推动城(chéng)市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节(jié)，建立(lì)开发商违约(yuē)后定(dìng)金(jīn)保护机制，如将已(yǐ)支付定(dìng)金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签(qiān)订合同(tóng)环(huán)节(jié)，鼓励保险公司介(jiè)入，为(wèi)房(fáng)屋重(zhòng)大延期以及(jí)重大缺陷等情况提供(gōng)充分(fēn)的保障(zhàng)。余(yú)款支付(fù)环节，建(jiàn)立按工程进(jìn)度付(fù)款机制或交房后按(àn)揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监(jiān)管环(huán)节，引入独(dú)立(lì)于开发商、银行的第三(sān)方资(zī)金监管机构(gòu)，或(huò)由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期(qī)制度(dù)。保修期内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质量问题全(quán)权负(fù)责(zé)、免费维修(xiū)，购房者在保修期结(jié)束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国(guó)套(tào)户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入(rù)存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。

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