近(jìn)两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士(shì)对(duì)此表示(shì)，强制分红(hóng)机(jī)制(zhì)是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资(zī)价值，通过观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金等(děng)指标(biāo)，也是观察REITs项目(mù)底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，特(tè)许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现金收益(yì)，特许经营权分红目前已包(bāo)含了利润分配和本金的归还(hái)，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类(lèi)型和分红(hóng)的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REI偶数有负数吗数，偶数有负数吗偶数组成的集合描述法Ts产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日(rì)，此外尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红(hóng)收益，以及基(jī)金份额交易价格的变化。基金份额二(èr)级市(shì)场价(jià)格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市(shì)场因素的综合(hé)影响，较(jiào)易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设(shè)施资产的经营现(xiàn)金流(liú)，投资(zī)人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析基础设施项目的(de)经营业绩，作为进(jìn)行投资(zī)决策(cè)的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额(é)二级市场(chǎng)价格变(biàn)化导(dǎo)致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额(é)持有人(rén)实(shí)际(jì)获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对于长期投资者更(gèng)具(jù)参考价值。”中金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副(fù)总监李华平也(yě)表示，根据《公开募集(jí)基础设施(shī)证券投资(zī)基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要(yào)求，基础设(shè)施(shī)基(jī)金应当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年度(dù)可分配金(jīn)额以现(xiàn)金(jīn)形(xíng)式分配(pèi)给(gěi)投资者(zhě)，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定的分红机制(zhì)体(tǐ)现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航(háng)基金也(yě)认为，从投资角度来看，基(jī)础设(shè)施公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重特(tè)点。二级市场价格反映(yìng)这类(lèi)产品“股性”的一(yī)面，分红(hóng)体现(xiàn)了这类(lèi)产品的(de)“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分(fēn)红要(yào)求，分红(hóng)类似于债(zhài)券派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来(lái)看，一方面是(shì)公募REITs丰富(fù)了机构投资者(zhě)的投资(zī)品类，为资产配置(zhì)多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配(pèi)置(zhì)价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收(shōu)益。机(jī)构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到(dào)投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二级市(shì)场价格走势的关(guān)键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观(guān)经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场的价格波动(dòng)受(shòu)多重因(yīn)素的影(yǐng)响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的主(zhǔ)要(yào)因素之(zhī)一(yī)，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相关(guān)负责人也(yě)表(biǎo)示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另一方面，基础设(shè)施项目的经营(yíng)业(yè)绩(jì)相对经(jīng)济活(huó)力(lì)的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导价(jià)做(zuò)调减处理，调减金额根(gēn)据单位(wèi)基金份额的(de)分红金额进行(xíng)计算(suàn)。除权操(cāo)作(zuò)是对分红前后(hòu)基金份额(é)净值(zhí)变化的修(xiū)正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资者长期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品的(de)特性(xìng)，关(guān)注二级市(shì)场扰动对(duì)整体收益(yì)的(de)影响程度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分(fēn)红包括利润分配和(hé)本金归还(hái)

　　普通投(tóu)资(zī)者(zhě)应(yīng)了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还(hái)提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红(hóng)前(qián)提(tí)是本金之上的增(zēng)值部分不(bù)同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派(pài)”更为准确(què)，分派的是本金与增值两个部分，两个(gè)部分(fēn)之间的比例是变动的，与现有公募基(jī)金分红差异很大(dà)，大多数普(pǔ)通投(tóu)资者可能(néng)把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基(jī)金价值面临极大不确定性，这是(shì)该类(lèi)投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营权类和(hé)产权(quán)类两(liǎng)大资(zī)产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包(bāo)括每年的现金(jīn)分红及资产增值的收益，而持(chí)有特(tè)许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类资产的(de)分红包括了利润分配和(hé)本金的(de)归还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是变动(dòng)的(de)，对(duì)特(tè)许经营权类(lèi)资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)在(zài)选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区(qū)别。特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分红相对较多(duō)，偶数有负数吗数，偶数有负数吗偶数组成的集合描述法债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层资产的价值增(zēng)值，所(suǒ)以相对股性偶数有负数吗数，偶数有负数吗偶数组成的集合描述法偏强。普通(tōng)投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和(hé)分(fēn)红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也认为(wèi)，与产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营项(xiàng)目在(zài)经营权到(dào)期(qī)后不再(zài)能产(chǎn)生现(xiàn)金收(shōu)益，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配金(jīn)额(é)的(de)分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余(yú)经营期限(xiàn)较短(duǎn)的特(tè)许经营项目(mù)，通(tōng)常具备更(gèng)高(gāo)的分派率水平。对于剩余(yú)期(qī)限较长的特许(xǔ)经营权(quán)项(xiàng)目(mù)，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够年限收回(huí)本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责(zé)人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权项目的分派金额包(bāo)含了投资本(běn)金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份(fèn)额(é)单价随(suí)着分派进度逐(zhú)年下(xià)降是正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目(mù)剩(shèng)余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权(quán)类项目的(de)土地(dì)或建筑(zhù)的剩余(yú)使用年限一般(bān)较长(zhǎng)，再(zài)加上到期后通过对建筑的更新(xīn)改造(zào)或补缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等(děng)追加投资，有机会(huì)进一步延长(zhǎng)经(jīng)营期限(xiàn)。这种类(lèi)似永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设反映在基础资(zī)产的(de)估值上(shàng)，使(shǐ)产权(quán)类REITs具(jù)备更(gèng)显著的资(zī)产投资属性(xìng)。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率等指标

　　评(píng)估(gū)项目底层资产运营(yíng)情况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在(zài)产品分红期(qī)，投资(zī)者可以观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)、内部收益(yì)率(lǜ)等(děng)指标，来观察(chá)和评估(gū)项目底(dǐ)层(céng)资(zī)产的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是(shì)年报(bào)中披露的经(jīng)营活动现金流，二(èr)是可供分配现(xiàn)金，二(èr)者存(cún)在本质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是(shì)指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的(de)现金流(liú)，基于企业(yè)本身经营活动产生(shēng)；可供分配的现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行(xíng)调整，加期初(chū)现(xiàn)金，最终(zhōng)得(dé)到的账面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新选择，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立的资产配(pèi)置功能，比较适合(hé)长(zhǎng)期(qī)持有。建议(yì)投(tóu)资者对经(jīng)营权类(lèi)的资产可以更多关(guān)注内部收益(yì)率的高低，对(duì)产(chǎn)权类的资产更多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来(lái)自底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营(yíng)情况直接影响投资(zī)回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人(rén)综(zōng)合实力(lì)、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实力(lì)、公募基金管(guǎn)理人实(shí)力等多重因素(sù)来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交(jiāo)易带(dài)来的短期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市场接(jiē)连(lián)回调(diào)，建(jiàn)议投资者(zhě)关注有(yǒu)基本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红规模较(jiào)为可(kě)观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书(shū)均会载明REITs在发行首年(nián)及(jí)次年的可供分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募(mù)集材(cái)料中(zhōng)披露预测进(jìn)行比较分(fēn)析，结(jié)合经济(jì)及(jí)市场的(de)实际(jì)环境，对基(jī)础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进行(xíng)判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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