导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年(nián)是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品住宅销(xiāo)售面积(jī)超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关中国地(dì)产是否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国(guó)地产存(cún)量(liàng)极度过剩(shèng)，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披(pī)露的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还(hái)包括大(dà)量(liàng)城镇(zhèn)非住宅建筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼(lóu)、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一(yī)间房所(suǒ)能满足(zú)，它与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算发(fā)现(xiàn)中国城(chéng)镇居民(mín)户均1套房，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布(bù)中国家庭户(hù)均(jūn)住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若(ruò)期(qī)房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎意(yì)味着(zhe)户户有房，然而事实(shí)上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均一(yī)套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和(hé)置业需求。全国总人口(kǒu)的(de)近(jìn)三成都是(shì)流动人(rén)口，流动人口会选择(zé)在(zài)大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额(é)外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地(dì)产仍有(yǒu)四大新(xīn)增(zēng)需求动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人(rén)口规(guī)模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续(xù)，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日(rì)益(yì)明(míng)显，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的改造(zào)势(shì)在(zài)必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积均较发达国(guó)家有着不小差距(jù)，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是(shì)中(zhōng)国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不(bù)足，这是(shì)过去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。<1元等于多少伊朗币，1元人民币等于多少伊朗元/p>

　　地产大分化(huà)必将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区域(yù)板块之间，不同(tóng)品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露(lù)全国(guó)已有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城市二手房挂牌量突(tū)然(rán)激增，引(yǐn)发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房(fáng)子(zi)是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到(dào)底是供给(gěi)过剩(shèng)，还是供(gōng)需平衡，或是(shì)仍(réng)然存在不(bù)足？可惜由于住宅(zhái)存量(liàng)数(shù)据并未(wèi)公布(bù)，我们无法直接(jiē)知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测(cè)算(suàn)出中国(guó)城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答(dá)当前的房子(zi)是否真的过剩了？据此判断未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量(liàng)过剩的直(zhí)观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普查工作情况为主(zhǔ)题的(de)新闻(wén)发布会(huì)上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取(qǔ)了(le)全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数(shù)据以及80多万处市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包(bāo)括(kuò)了大量商业(yè)楼、写字楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第七(qī)次(cì)人口普查(chá)数(shù)据公布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大(dà)于(yú)1，看似意味(wèi)着人人(rén)都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量(liàng)有关，更与房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切(qiè)相关。单单从(cóng)人(rén)均(jūn)住宅间数不能完(wán)全反映出(chū)城镇居(jū)民的(de)居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为(wèi)单(dān)位购买成套住宅，一套(tào)设施齐(qí)全的(de)住宅(zhái)才(cái)是城镇居民(mín)宜(yí)居的(de)选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均(jūn)住宅的测算思路、数(shù)据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一类是商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅(zhái)、自建房等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没有直接公布(bù)城镇住宅数(shù)量(liàng)。居民住(zhù)宅相关数据有两处(chù)可以直接公(gōng)布(bù)，一是每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套(tào)数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查(chá)数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要(yào)用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略(lüè)不(bù)计。估算城镇居(jū)民户均住宅(zhái)套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数相加，我们就(jiù)能够得(dé)到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得(dé)到(dào)居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅总数(shù)除(chú)以家(jiā)庭户数，我们(men)就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到(dào)底有多少，目前缺(quē)乏(fá)一(yī)个准(zhǔn)确统计。我们利(lì)用(yòng)既有统计(jì)数据(jù)，大致测算(suàn)得到(dào)中国存量(liàng)房地产(chǎn)套数(shù)，并进一步(bù)推算(suàn)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售中期(qī)房占(zhàn)比近9成。本文去除商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销售(shòu)套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣(jùn)工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套(tào)数(shù)除以家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和(hé)购买二(èr)手房都是商品住(zhù)宅，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)租(zū)赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与购买二手(shǒu)房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住(zhù)宅(zhái)的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为(wèi)过去十(shí)年变化(huà)幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的实际变(biàn)化(huà)比例，从而我们(men)估算(suàn)出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平(píng)均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，1元等于多少伊朗币，1元人民币等于多少伊朗元中国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意(yì)味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中国(guó)地产存量供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民(mín)换(huàn)房(fáng)等因(yīn)素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本(běn)的(de)住(zhù)宅套户比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省(shěng)际(jì)流(liú)动人(rén)口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择在(zài)大城(chéng)市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查数据(jù)显示(shì)，在上(shàng)海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使(shǐ)打工(gōng)人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口实际上(shàng)会占据两套房，在高房(fáng)价(jià)的大城市租(zū)赁一套(tào)房(fáng)，在房价较(jiào)低的县城购买一套房。所以说户均一(yī)套房(fáng)无法满足(zú)庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的(de)城镇住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就(jiù)是(shì)约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来(lái)了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有(yǒu)的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没(méi)有独立卫浴(yù)和(hé)厨房(fáng)。这类上世纪(jì)修建(jiàn)的老旧(jiù)小区很(hěn)难满足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为(wèi)一(yī)居室(shì)和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅(zhái)户(hù)型更小，当然(rán)这与(yǔ)城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积(jī)扩(kuò)张是未来(lái)地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住宅(zhái)存(cún)量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带(dài)房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)不足(zú)19平方米，不及全国(guó)人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅(zhái)存在困难，若按(àn)这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户(hù)人(rén)数(shù)，需(xū)要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中(zhōng)国的(de)人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户(hù)人口，所需(xū)要的(de)住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户(hù)户有房。即(jí)便(biàn)如此(cǐ)，中国(guó)人口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释(shì)放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来(lái)自于四个(gè)方面。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数增多(duō)，新(xīn)户购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户均人(rén)口数不(bù)断下降，六普(pǔ)显示(shì)城(chéng)镇户(hù)均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人(rén)户的占比明(míng)显上升，人(rén)口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均(jūn)人口规(guī)模的(de)缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移导(dǎo)致经济发展带来(lái)的(de)新增住(zhù)宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的分化日益明(míng)显(xiǎn)，资源和(hé)生(shēng)产要素逐步向经济(jì)带、都市(shì)圈中(zhōng)心城(chéng)市流(liú)入，区(qū)域经济(jì)资源分配的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流(liú)入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来(lái)新(xīn)的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住(zhù)宅(zhái)的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅(zhái)建(jiàn)造时(shí)间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万(wàn)户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了(le)商品住(zhù)宅。租(zū)房、购买经济(jì)适用(yòng)房(fáng)和其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住宅(zhái)建筑面(miàn)积还有约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有(yǒu)或少有物业(yè)管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性需(xū)求有待(dài)释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品质(zhì)，以小换大(dà)、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中央经(jīng)济工作会议明确指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅间数较其他国(guó)家(jiā)依旧存在(zài)不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济水平有着密(mì)切正向联系。随(suí)着经济(jì)发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二(èr)十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在(zài)不足，供需出现错(cuò)配，这(zhè)是过(guò)去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么(me)未(wèi)来将是住宅质量的供需(xū)冲突(tū)。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分化不单(dān)局(jú)限于城市能(néng)级之(zhī)间差异，优(yōu)质(zhì)小区(qū)和老旧二手房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人(rén)，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存(cún)在(zài)统计(jì)偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预期(qī)。

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