文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和(hé)城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售(shòu)”，不足一个月(yuè)时间，已(yǐ)有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确表态(tài)，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾(wěi)了(le)，这是对购房者的(de)不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会(huì)，这是房(fáng)地产(chǎn)从大开(kāi)发时代(dài)步(bù)入高质量发展阶段(duàn)的(de)必(bì)然趋势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的(de)最大(dà)保护。98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开(kāi)发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公平(píng)的预售制(zhì)已经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当(dāng)然二次房(fáng)改是(shì)个技术活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房(fáng)地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆(lù)和(hé)长期平(píng)稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道关，解好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制(zhì)、改为现房销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人(rén)层面看，预售制对(duì)购房者(zhě)非(fēi)常不公平，比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房(fáng)企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举多(duō)得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售(shòu)制度(dù)怎么(me)来的？国(guó)外什么情况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下(xià)：商品房预售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期房，是一(yī)种开(kāi)发(fā)商放杠杆的方式(shì)。98年房(fáng)改(gǎi)，由(yóu)于商品房(fáng)短缺(quē)，房企缺(quē)资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港，引入(rù)了商(shāng)品房预售制度。其(qí)实(shí)，当(dāng)前世界(jiè)不(bù)少国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般(bān)有严格的(de)监管(guǎn)保障(zhàng)措施(shī)，开发商在项目获得政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家(jiā)在购买(mǎi)期房后并非(fēi)像中国一样在支付完首付款后从(cóng)银行一次性(xìng)贷款支付剩余全(quán)部(bù)房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开发商(shāng)工程(chéng)进(jìn)度在完全交房前(qián)进(jìn)行(xíng)分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要(yào)严格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制(zhì)度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售(shòu)制(zhì)度有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套(tào)房(fáng)企债务重组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市(shì)场信心和房(fáng)地产长效机(jī)制(zhì)。这(zhè)是个技(jì)术(shù)活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定(dìng)能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体(tǐ)经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的(de)提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的本(běn)质是向(xiàng)善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事(shì)，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实(shí)施现(xiàn)房(fáng)销售是(shì)实现老百姓安(ān)居乐业(yè)、社会长治久安、行业(yè)企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前(qián)的情况下，取消(xiāo)预(yù)售制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国务院发(fā)展研(yán)究中心参与财税改(gǎi)革方案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期(qī)系(xì)统的专项研(yán)究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年(nián)代(dài)在(zài)中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋(wū)或者其他(tā)临时住宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚(hòu)的资金实力(lì)才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让(ràng)难、出(chū)租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列(liè)问题，不(bù)少地产商(shāng)开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的(de)市(shì)民数量有所增加(jiā)，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于(yú)商品(pǐn)流(liú)通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着(zhe)独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快自身资(zī)金周(zhōu)转。当时其在(zài)购(gòu)下九(jiǔ)龙的一(yī)块(kuài)地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字(zì)详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑(zhù)材(cái)料、分层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类(lèi)似(shì)租金的分期付款形式(shì)，等(děng)新(xīn)楼落(luò)成时，收(shōu)齐(qí)买家的钱，买家就(jiù)拥有了(le)自己的房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻(qīng)了(le)民众购房(fáng)的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和(hé)销售，也解决了制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效(xiào)率地解决了(le)核心(xīn)的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发(fā)展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市(shì)几十年(nián)繁荣(róng)，但期(qī)间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监(jiān)管部门不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健全的(de)监管机(jī)制(zhì)，促进市场(chǎng)健(jiàn)康(kāng)发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管理部门提(tí)升了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开(kāi)发商在(zài)预售前，确(què)保地(dì)价(jià)款已经全(quán)部(bù)支(zhī)付，还(hái)要(yào)证明自(zì)身有资金等能力(lì)把项(xiàng)目(mù)完(wán)成，资金(jīn)需(xū)放(fàng)入律师(shī)所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的(de)核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行(xíng)开设的信托(tuō)账(zhàng)户(hù)（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发(fā)商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后续需自身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一导向使前(qián)期(qī)发展工业化的(de)进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的(de)是(shì)“统一管理，统(tǒng)一分(fēn)配(pèi)，以租(zū)养房(fáng)”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利(lì)分房制度也出现了分配(pèi)不公、效(xiào)率低、配套(tào)差(chà)等问题，因此福利分(fēn)房制度不再(zài)适用于当(dāng)时的(de)国情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型(xíng)房地(dì)产开发商，商品(pǐn)房供应(yīng)量(liàng)小的困(kùn)境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国(guó)香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力(lì)支持国内房(fáng)地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设(shè)的通知(zhī)》文(wén)件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿(cháng)实物(wù)分(fēn)配，逐步(bù)实(shí)行住房(fáng)分(fēn)配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的(de)住房新体制，从计(jì)划(huà)经济下的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市(shì)场经济的(de)商(shāng)品房。房地产市场采用预(yù)售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开(kāi)发时间周期长的两大难题(tí)，开发商(shāng)以预(yù)售款撬(qiào)动(dòng)下一个(gè)项目的(de)开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房(fáng)改货币化(huà)，中国人(rén)民银行(xíng)等多方(fāng)迅(xùn)速出台(tái)相关(guān)的信贷政策，支持(chí)购房(fáng)者，极大作用推动了(le)房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地(dì)的商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资(zī)金(jīn)压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业将正在建设中的(de)房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的(de)行为(wèi)。区别(bié)于(yú)中国香港，在(zài)中国内地实践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房(fáng)买卖合(hé)同-进行备案登记和(hé)预告登记(jì)-交付房(fáng)屋。在购房(fáng)过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的(de)形式一次(cì)性付清(qīng)剩余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋(wū)未建(jiàn)成，开发商可能(néng)已拿(ná)到(dào)了全(quán)部购房款，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的(de)按(àn)照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地(dì)的(de)开发商而言，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市(shì)化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售(shòu)的最(zuì)主要方式(shì)，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进(jìn)程。预售制(zhì)在过(guò)去20多年(nián)对中国内地房地产市(shì)场的稳步发(fā)展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需求(qiú)，也提高(gāo)了居民(mín)居住水平(píng)，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗居到(dào)基(jī)本(běn)适居，住房事业(yè)取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达(dá)国家几百(bǎi)年城镇化路(lù)程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程(chéng)进入快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的《中国住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国(guó)内地商(shāng)品房销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售面积占总销售面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了(le)中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产行业(yè)的发(fā)展。中国内地房地产历经(jīng)二十多年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业(yè)的(de)快(kuài)速发(fā)展，房地(dì)产(chǎn)企业从无(wú)到有、从(cóng)国企先(xiān)行到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房(fáng)地产也成为拉(lā)动中国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年(nián)房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房(fáng)地产带动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其(qí)中房(fáng)地产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷(dài)款余额(é)的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等(děng)通道业务，占比超过(guò)三分之一。从房(fáng)地产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面积(jī)违(wéi)约，将导致(zhì)银行不良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠(qú)道(dào)，根据我们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股(gǔ)债房(fáng)市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与(yǔ)股债房市值的比例(lì)较(jiào)高(gāo)，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房市(shì)值(zhí)高(gāo)，以及中(zhōng)国资本(běn)市场发育(yù)尚不(bù)成熟(shú)，直接(jiē)融资比例较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低，居民投(tóu)岳飞满江红多少字不含标点，岳飞《满江红》多少字加标点资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当(dāng)前的负面(miàn)效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交房(fáng)、“一(yī)房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不能交房等(děng)风(fēng)险。另(lìng)外，购(gòu)房者(zhě)和开发商之间的购房(fáng)合同(tóng)、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发(fā)商主张权力，但依旧(jiù)需要根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同按时(shí)向银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购(gòu)房者承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风(fēng)险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经(jīng)营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者(zhě)签订的预售合同和(hé)按揭(jiē)合同，已经从银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧(sàng)失还(hái)款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底(dǐ)两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房预(yù)售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确(què)规定了开发企业预售商品房(fáng)所得(dé)款项应当用于有关的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的具体办法(fǎ)，由房地(dì)产管理部门制(zhì)定。但多(duō)年(nián)以来(lái)全国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定(dìng)，各(gè)地(dì)实行(xíng)“一城一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市(shì)重点监管资金比例为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项(xiàng)目的建安成本乘(chéng)以建筑(zhù)面积或(huò)者项目工程总(zǒng)额(é)报价计算重点(diǎn)资金。而事实(shí)是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账(zhàng)户、或进入(rù)监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设(shè)。收(shōu)楼遥遥岳飞满江红多少字不含标点，岳飞《满江红》多少字加标点无期(qī)，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去(qù)房(fáng)地产大开发时代的(de)高周转背景(jǐng)下，抽调预(yù)售(shòu)款监管(guǎn)账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以(yǐ)工程建设(shè)名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间(jiān)流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆，这样(yàng)做提供了(le)资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资金循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验(yàn)

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护(hù)：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有定(dìng)金或预付款(kuǎn)保护机制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支(zhī)付的(de)预付款比例相对较低(dī)，绝(jué)大(dà)部分(fēn)房(fáng)款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或按(àn)工程(chéng)进度分(fēn)期(qī)支付，或二(èr)者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般(bān)采用(yòng)两种方式(shì)发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预(yù)售商(shāng)品房(fáng)提(tí)供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大(dà)延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交(jiāo)付质量的保(bǎo)障有两(liǎng)种方(fāng)式，一是(shì)期房由政府或(huò)第三方(fāng)验收合(hé)格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得(dé)购(gòu)房者支付的(de)房款。二是(shì)开发商为购(gòu)房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭(jiē)还款，交付前(qián)资金由(yóu)第三方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定(dìng)金比例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金(jīn)或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国(guó)为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的(de)定金及首(shǒu)付款由第三(sān)方公(gōng)证行(xíng)或(huò)产权保险公司(sī)的信托账户(hù)监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与损失(shī)。而开(kāi)发商(shāng)在房(fáng)屋建设(shè)过(guò)程中的资金全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度(dù)向开(kāi)发商(shāng)提供一定比例的贷(dài)款，由(yóu)于(yú)开发(fā)商挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管(guǎn)开发(fā)商施工进度。开发商在(zài)房(fáng)屋交付(fù)时需取(qǔ)得(dé)由政府(fǔ)相关(guān)部门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通(tōng)过(guò)验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付购房(fáng)，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放(fàng)款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或购(gòu)房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德(dé)国开发商(shāng)在(zài)项目获批后即可预售房(fáng)屋(wū)。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预约(yuē)公证，签订合同后(hòu)定金退还(hái)。如由(yóu)于任何原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按(àn)照德国法律全(quán)部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公(gōng)证(zhèng)费和(hé)土地(dì)交(jiāo)易(yì)税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规(guī)定最低首付比例，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采取按(àn)工期(qī)支(zhī)付(fù)房款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地(dì)板完工、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分(fēn)多次发放贷(dài)款，每(měi)笔贷款给(gěi)予购房者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保(bǎo)险的(de)功能(néng)是当房屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司(sī)保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开(kāi)发(fā)商(shāng)破产，由保险公(gōng)司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方(fāng)律师严(yán)格(gé)监管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容(róng)确认无(wú)误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金(jīn)保险保护机制，当开发(fā)商(shāng)出(chū)现财(cái)务、经营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的(de)定(dìng)金(jīn)由(yóu)保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取(qǔ)按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低(dī)，一般(bān)会(huì)在合同(tóng)签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交房前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英国期房(fáng)预售资金监(jiān)管(guǎn)极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在(zài)确认工程进度、支付(fù)相关(guān)款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖(mài)方律(lǜ)师转给开发商，即资金在(zài)进入(rù)开发商账(zhàng)户(hù)前经过两道(dào)关口(kǒu)，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房(fáng)交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售(shòu)房(fáng)定金保全(quán)措(cuò)施(shī)”，交房前付(fù)款比例不超房(fáng)款的(de)20％，开(kāi)发商(shāng)违约(yuē)需(xū)返还定价并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立(lì)法(fǎ)方(fāng)面，日本(běn)二战结束后(hòu)由于(yú)房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次(cì)修订，目(mù)前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措(cuò)施才可预(yù)售。什(shén)么是(shì)定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构(gòu)或指定保证机构(gòu)或保(bǎo)险机构签订定金保证(zhèng)委(wěi)托合同，设(shè)置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的(de)保证(zhèng)金证明(míng)书交(jiāo)付给购(gòu)房者(zhě)。除定(dìng)金外，其他预(yù)先支(zhī)付的购房(fáng)款也受该措施保(bǎo)护。若开发(fā)商倒闭(bì)导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或(huò)保证机构或保险公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付(fù)最多不超20％的(de)定金，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者即可向银(yín)行申请贷(dài)款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在交(jiāo)房(fáng)后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支(zhī)付，所有(yǒu)资金进银行专(zhuān)门项目资金账(zhàng)户(hù)，交房后满1年保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡(pō)开发(fā)商(shāng)有统(tǒng)一的(de)选(xuǎn)购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订(dìng)购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同(tóng)时购(gòu)房者向(xiàng)银行申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加坡期房同(tóng)样采取按工程(chéng)进度付(fù)款的(de)方式，《发展商条例》对期房(fáng)付(fù)款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有开(kāi)发商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程进度放(fàng)款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部(bù)分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门(mén)的(de)项目资(zī)金账户，账(zhàng)户资金提取须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关(guān)。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后(hòu)购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政(zhèng)策出手临界(jiè)点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚需和(hé)改(gǎi)善型(xíng)需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应(yīng)对局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融(róng)工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对(duì)还在(zài)正常(cháng)运转的房企包(bāo)括民营企(qǐ)业(yè)，加大(dà)支(zhī)持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充(chōng)分估计(jì)形(xíng)势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环(huán)节，建(jiàn)立开(kāi)发商违约后(hòu)定金保护机制(zhì)，如(rú)将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付(fù)阶段，保障购房(fáng)者定金安全(quán)。签(qiān)订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等(děng)情(qíng)况提供充分的保(bǎo)障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进度付款机(jī)制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引入独立于开发(fā)商、银行的(de)第三方资金监管机(jī)构，或由(yóu)政府(fǔ)相关(guān)部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付(fù)环(huán)节，建立商品房保(bǎo)修期(qī)制度(dù)。保(bǎo)修期内，开发商应(yīng)对房(fáng)屋质量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者在(zài)保(bǎo)修期结(jié)束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售(shòu)。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质量(liàng)和(hé)诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 岳飞满江红多少字不含标点，岳飞《满江红》多少字加标点