饱受(shòu)争议的二手房交(jiāo)易中介(jiè)费问(wèn)题，正逐渐(jiàn)得到监管部(bù)门的(de)重视。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建部、市场(chǎng)监管总局(jú)联合发布了关(guān)于规范房地产经纪服务的意见。意(yì)见提及，近(jìn)年来(lái)，部分房地(dì)产经纪机构存(cún)在利用房源客源优势收取(qǔ)过高费用、未(wèi)明码标(biāo)价、捆(kǔn)绑收(shōu)费(fèi)、滥用客户个人信息等问题(tí)，加重交易当事人负担(dān)、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于(yú)上(shàng)述背景，两部(bù)门从加强从业主(zhǔ)体(tǐ)管理(lǐ)、明(míng)确(què)经纪服务(wù)内(nèi)容、合理确定经纪服(fú)务收费、严格实行明码标价等十方面，提出了(le)意见(jiàn)。

　　中原(yuán)地产首席分析师张大伟(wěi)称，随(suí)着城市发展，一二线城市二手房交易占(zhàn)比(bǐ)逐(zhú)渐增(zēng)加(jiā)。以(yǐ)北京、上海为例，二手房占市(shì)场(chǎng)成交比(bǐ)例超过80％，大(dà)量二手房成交依赖中介居间成交，房地产调控重心逐(zhú)渐从开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策研究中(zhōng)心首席(xí)研究(jiū)员李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来说(shuō)属于金额不低的(de)大(dà)宗(zōng)交易，由于二手房交易成本较高(gāo)、交易周(zhōu)期较(jiào)长，具有非常(cháng)强的专业性，居民往往通过中介来完成。但(dàn)很多中(zhō楚国辞赋家是谁湖北省宜昌市人，楚国辞赋家是谁湖北省宜昌市秭归县人ng)介利用(yòng)信(xìn)息不对称(chēng)等(děng)问题，将非(fēi)必要的收(shōu)费夹带其(qí)中，如收(shōu)取过桥融(róng)资、按揭(jiē)费、担保费(fèi)等，对(duì)居民造成(chéng)额外的负担，而(ér)且这(zhè)些服(fú)务事(shì)项并(bìng)未明(míng)码标价。

　　对于二(èr)手房市(shì)场交易过(guò)程中(zhōng)存(cún)在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服务在内的(de)相关(guān)市场交易行为及其主体进(jìn)行规范和秩(zhì)序整顿，是房地产市场管理和(hé)调(diào)控的主题。“当(dāng)下，推(tuī)进这项(xiàng)工作的意(yì)义更(gèng)大，也更(gèng)急(jí)迫。”

　　中介(jiè)收费问题成(chéng)监(jiān)管(guǎn)重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对(duì)房地产经纪服(fú)务行业关(guān)注最(zuì)多的一个话题(tí)，便是房地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大(dà)伟认为(wèi)，未来(lái)相关部门主要监(jiān)管的重点，将是对房地产经(jīng)纪服务收费(fèi)及中介交易进行(xíng)规范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易(yì)过程中，部分价值不(bù)菲的房屋，往(wǎng)往要缴(jiǎo)纳一(yī)笔金额(é)不低的中介费。以北京(jīng)某房地产(chǎn)经纪服务机(jī)构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪服务(wù)收费上，两部门在此次意(yì)见中提及，房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构要合理降低住房(fáng)买卖和(hé)租赁经纪(jì)服务费(fèi)用。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的原则实行(xíng)分档定价(jià)。引导由(yóu)交(jiāo)易双方共同承担(dān)经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前(qián)房(fáng)地(dì)产经纪服务收(shōu)费标准的最早依据是1995年国家计(jì)委(wěi)建设部下发(fā)的《关于房地产中介(jiè)服务收费的(de)通知》（971号(hào)文(wén)），其中第(dì)六(liù)条规定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成交(jiāo)价格总额(é)的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京(jīng)为例，目前北(běi)京(jīng)市执行(xíng)的2014年更新后的收费标准，即(jí)根(gēn)据这样的规定：“少数(shù)特(tè)别复杂的住宅买卖经纪服(fú)务，经交易各方协商(shāng)同意(yì)，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最(zuì)高不得超过(guò)10％。”这意味(wèi)着，当(dāng)前(qián)北(běi)京二手房(fáng)中(zhōng)介(jiè)费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取(qǔ)消了(le)房地产中(zhōng)介服务等57个(gè)政府(fǔ)定价，房地产经纪服务收费多(duō)少由各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收取费用过程中，相(xiāng)关监(jiān)管部门当(dāng)前并(bìng)未(wèi)明确(què)具体(tǐ)的中介(jiè)费率，中介机构仅需在服务过(guò)程中对(duì)收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)进(jìn)行明码标价即可。而房(fáng)地产经纪(jì)服务机(jī)构在具(jù)体(tǐ)收取过程中(zhōng)，会结合(hé)房屋(wū)价值及(jí)工资标准(zhǔn)，综合计算(suàn)出合适的中介(jiè)费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门在此次意(yì)见中提及(jí)，房地产经纪机构应当在经营(yíng)门(mén)店(diàn)、网站、客户端等场(chǎng)所(suǒ)或渠道(dào)，公示服务项目、服务(wù)内容和(hé)收费标准，不(bù)得混合标价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机(jī)构提供(gōng)的(de)基本服(fú)务和延(yán)伸服务(wù)，应当(dāng)分(fēn)别明(míng)确(què)服(fú)务(wù)项目和收费标准。房地产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)收楚国辞赋家是谁湖北省宜昌市人，楚国辞赋家是谁湖北省宜昌市秭归县人(shōu)费前应(yīng)当向交易(yì)当事人(rén)出具收费清单，列(liè)明收费标准、收(shōu)费金额，由(yóu)当事(shì)人签(qiān)字确认。

　　另(lìng)外，对收(shōu)费明(míng)显高于市场平(píng)均水平的(de)房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构，住房和城乡(xiāng)建设部门将(jiāng)会(huì)同市场监管等部门采取(qǔ)约谈等综(zōng)合措施进(jìn)行重(zhòng)点监管。市场监管部门会同有关部门依法查处不按规定明码标价、操纵(zòng)经(jīng)纪服务收费等(děng)违反(fǎn)价格和反垄断法律法(fǎ)规(guī)的行为。对房地产经纪机构(gòu)相关违法违规信息，市场监(jiān)管部(bù)门要依法依规纳入国家企业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格(gé)越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分(fēn)档(dàng)定价(jià)，是否意味着，未来豪宅的(de)中介(jiè)费有望(wàng)大幅降(jiàng)低？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼深(shēn)圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服(fú)务费率越(yuè)低(dī)的(de)原则实行分档定价，合理降低(dī)住房买卖(mài)和租赁经纪服务费(fèi)用，主要(yào)还是规范行业，打击(jī)收费过高的(de)经纪机(jī)构，但对(duì)市场(chǎng)影响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳(zhèn)市(shì)场豪宅和普(pǔ)宅本来(lái)收费(fèi)就不同，各家收费(fèi)普遍(biàn)在合理(lǐ)范围内，加上经纪服务(wù)费用(yòng)对(duì)市场的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出(chū)，由于当前(qián)两部门提出的意(yì)见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领性文件而非规定，未来如(rú)何具体认定其中的(de)细则(zé)，还需要看(kàn)各城市落(luò)地执行情况。

　　不(bù)过，张(zhāng)大(dà)伟表示，“从目前(qián)市场看，经纪(jì)服务领(lǐng)域(yù)的调整改善、规(guī)范(fàn)化，有利于行业健康发展。同时，由于二(èr)手房很多房源在产权(quán)方面有瑕(xiá)疵，如产(chǎn)权抵押、不(bù)同税(shuì)费(fèi)等(děng)都可能对交易产生(shēng)影(yǐng)响，这(zhè)对房地产经纪服(fú)务行(xíng)业的专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安(ān)居(jū)客研究院研究(jiū)总监陆骑麟指(zhǐ)出(chū)，在二手房买卖过程中，原本应该由上(shàng)下家各支付一半的(de)中介费，但在一些热点(diǎn)城(chéng)市的二手房(fáng)交易过程(chéng)中，往往会有(yǒu)这样的情(qíng)形，因(yīn)部分(fēn)购房者处于弱势地位，从(cóng)而会出现中介费及税费(fèi)均由购房者(zhě)来承担。即(jí)使一些房东愿意承担中(zhōng)介费，这部分费(fèi)用也可能通过转嫁的方式，在房价中有(yǒu)所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下(xià)家，市场这(zhè)种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介公司将其视为向购房者单边收费的(de)行(xíng)为。部分(fēn)中介公司(sī)可能会利用其支配地位，在原先经(jīng)纪服务(wù)收费的基础上，再(zài)次向房东(dōng)收(shōu)取费用，而(ér)这(zhè)部分(fēn)费(fèi)用，房东往往会(huì)将其转再次转嫁给购房(fáng)者，这实(shí)际上相(xiāng)当于(yú)变相推高了房价(jià)。两部(bù)门提出严禁操(cāo)纵经纪服务收费，不仅有(yǒu)利(lì)于提高交易中操作(zuò)的透明度，也(yě)有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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