万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少爷”的意(yì)外走红(hóng)，让这个位于北京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论(lùn)关注，起(qǐ)因中赫集团(tuán)成了共同债务人被中(zhōng)国信达追债(zhài)，中国信达为了收(shōu)回(huí)钱款不得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那(nà)些真正斥(chì)巨资购(gòu)入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这(zhè)些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶级(jí)豪(háo)宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发(fā)现(xiàn)，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目(mù)的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显示，上述不良债权转让项目的(de)处置主体是(shì)中国信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限公司北京市分(fēn)公(gōng)司（下称中国信达(dá)北分(fēn)），处置(zhì)的是(shì)对北京赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司（下(xià)称赫华(huá)恒瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团(tuán)有限公司是(shì)共(gòng)同债(zhài)务人。目(mù)前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道属实，说(shuō)明这些(xiē)房子实际(jì)上(shàng)都(dōu)是(shì)卖出去了(le)的，是有人(rén)住(zhù)的(de)。

　　那为什么中国信(xìn)达的(de)拍(pāi)卖页面上又(yòu)注明这75套房(fáng)子是“未出售”的(de)状态(tài)呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内容(róng)。有豪(háo)宅(zhái)中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房(fáng)子抵(dǐ)押(yā)出去，现在(zài)还(hái)没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学(xué)区房，万柳书(shū)院的业主基本都是北(běi)京的(de)高端(duān)人(rén)士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据地产自媒(méi)体“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万柳书院的(de)业主中，还有不少中赫(hè)集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已(yǐ)经(jīng)支付价(jià)款并(bìng)实际(jì)占有，那么(me)，中国信达转让这笔不良债(zhài)权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债(zhài)主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中(zhōng)，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但未办理过户手(shǒu)续的(de)，如(rú)果业(yè)主没有过(guò)错，人民法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押(yā)、冻结，已经查(chá)封(fēng)的可以向(xiàng)法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除(chú)查封，同时可以(yǐ)联合起诉(sù)开发商，要求(qiú)退还购房(fáng)款或办理房产证，并(bìng)承担违(wéi)约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人(rén)民法院关于商品房消费者权利保护问(wèn)题的(de)批复》，以司法解释的方式明确(què)了(le)购房(fáng)人的(de)优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住(zhù)为目的购买房屋并已支(zhī)付全部价(jià)款，主张其房屋交付请求权优(yōu)先于建设工程价款优(yōu)先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权以及其(qí)他债权(quán)的，人民法(fǎ)院应当予以支(zhī)持(chí)。只支付(fù)了(le)部分(fēn)价款(kuǎn)的商品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)，在(zài)一审(shěn)法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩(shèng)余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售(shòu)未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔不良债权(quán)，实际(jì)上是(shì)个烫手山芋。可(kě)能不仅不(bù)能卖出去(qù)回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会赔了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次(cì)债权(quán)公司中国信(xìn)达申请不良(liáng)债权转让，可(kě)以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示(shì)，目前(qián)中(zhōng)国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但(dàn)此(cǐ)前，赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了(le)赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责(zé)任公司(sī)成为了唯一(yī)股东，后(hòu)者(zhě)由中国(guó)信达资(zī)产管理(lǐ)股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也(yě)没有很高(gāo)的国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院(yuàn)，作为中赫(hè)集团进入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成(chéng)为当(dāng)时京城最贵的(de)楼(lóu)盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的(de)“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论是一(yī)块(kuài)块从荷兰(lán)运回(huí)来的灰砖垒起来的(de)五(wǔ)米高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵(kē)成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是(shì)每平米20万(wàn)元(yuán)的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看(kàn)出其在北京(jīng)豪宅圈(quān)的地位。2014年(nián)末(mò)上(shàng)市(shì)的它(tā)，对手是当时(shí)有(yǒu)名(míng)的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院一(yī)套300平米的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪(háo)宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等(děng)知名(míng)商业大佬则居住在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京城最(zuì)贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多次成(chéng)为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书确定义务(wù)，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷(yé)”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾(céng)深挖(wā)出背后(hòu)的中赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从(cóng)知(zhī)名(míng)豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的(de)人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企纷(fēn)纷开始了多元化转型(xíng)，但转(zhuǎn)型(xíng)之(zhī)路(lù)并不好(hǎo)走。早在(zài)2008年开始，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝(cháng)试过多(duō)元(yuán)化业务，先(xiān)后进军能(néng)源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉(huī)将转型的(de)目光，放到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接(jiē)着在(zài)2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从(cóng)中信集团手(shǒu)中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国(guó)安(ān)的估值一直没(méi)变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了(le)约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其(qí)手中的中赫(hè)集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有(yǒu)11条股权出质记录。质权(quán)人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入(rù)主北(běi)京(jīng)国安的(de)时间完全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的(de)经(jīng)营状(zhuàng)况没(méi)有得到(dào)改善，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱(jù)乐(lè)部(bù)实现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压力，中(zhōng)赫(hè)集团和周金(jīn)辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国(guó)安和(hé)中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共(gòng)同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京(jīng)国安(ān)，又(yòu)如何能独善其身？

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