万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷(yé)”的意(yì)外走(zǒu)红，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发(fā)商——中赫集团，也被拉向台(tái)前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债(zhài)务人被中国信达(dá)追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问(wèn)题是(shì)，这些房子(zi)早已(yǐ)售(shòu)出，业主(zhǔ)并非中赫(hè)集团(tuán)，那些(xiē)真正斥(chì)巨(jù)资购(gòu)入(rù)房产的有(yǒu)钱人，房子现在(zài)莫名奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算(suàn)是被(bèi)割(gē)了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主(zhǔ)的维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区(qū)位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司(sī)不良债(zhài)权转让项目”，债(zhài)权总额高达(dá)近(jìn)47亿，该项目的抵押物(wù)中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良(liáng)债权转让(ràng)项目(mù)的处(chù)置主(zhǔ)体是中国信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下称(chēng)中国(guó)信(xìn)达(dá)北分），处置的是(shì)对(duì)北京赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称赫(hè)华(huá)恒瑞）的不良债权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是共同(tóng)债务人。目前(qián)，该项目(mù)已(yǐ)有1万次(cì)围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一(yī)起中国信达北分(fēn)讨(tǎo)债(zhài)的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的(de)背后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报(bào)道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户，而(ér)且早(zǎo)已(yǐ)售罄(qìng)。如果该报道属(shǔ)实，说(shuō)明这些(xiē)房子实际上都是卖出去(qù)了的，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页面上又注明(míng)这(zhè)75套房子(zi)是“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这些房子根本没有网(wǎng)签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报(bào)道证实了上述内容(róng)。有豪(háo)宅(zhái)中介透露，中赫集团早就(jiù)把这(zhè)75套房子抵押出(chū)去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能(néng)网签(qiān)、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业(yè)主基本都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是(shì)万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据(jù)地产自媒体“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网(wǎng)友感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业(yè)主(zhǔ)确实已经(jīng)支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大(dà)的，没(méi)准还(hái)是债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价(jià)款并实际占有，但(dàn)未办理过(guò)户手续的，如果业主没有过错(cuò)，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向(xiàng)法院提(tí)出(chū)执行异议(yì)申请，请求法院解除(chú)查封，同时可以(yǐ)联(lián)合起诉(sù)开发商，要求(qiú)退还购(gòu)房(fáng)款或办(bàn)理房产(chǎn)证(zhèng)，并承担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报(bào)公布《最高(gāo)人民法(fǎ)院(yuàn)关于(yú)商品房消费者权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者(zhě)以居住为(wèi)目(mù)的(de)购买(mǎi)房(fáng)屋并已(yǐ)支付全(quán)部(bù)价款，主张其房屋交付请求权(quán)优先于建设工程价款优先受偿权(quán)、抵(dǐ)押权以(yǐ)及其(qí)他债权的(de)，人民法(fǎ)院应当予以支持。只(zhǐ)支(zhī)付了部分价款的商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者，在一审法庭辩(biàn)论(lùn)终结前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适(shì)用(yòng)前款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套(tào)房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这(zhè)笔不良(liáng)债权，实(shí)际上是(shì)个烫(tàng)手山芋(yù)。可能不仅不能(néng)卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权(quán)公(gōng)司中(zhōng)国(guó)信达申请不良(liáng)债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)为中赫(hè)集团旗下子(zi)公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公(gōng)司成为了(le)唯一股东，后(hòu)者(zhě)由(yóu)中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商(shāng)，相(xiāng)较其(qí)他房企，中赫集团既没有很大(dà)规(guī)模，也没(méi)有很高(gāo)的(de)国民(mín)知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留(liú)下一个(gè)个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当时京城(chéng)最贵(guì)的楼盘(pán)，引(yǐn)发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢下(xià)了(le)北京万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京当(dāng)年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院(yuàn)就以神(shén)秘(mì)高(gāo)端的姿态杀入市(shì)场，无(wú)论是一块块从(cóng)荷兰运回(huí)来的灰砖(zhuān)垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成(chéng)年银杏树(shù)，还是(shì)每平米(mǐ)20万元的价格(gé)，都(dōu)令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的(de)湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末(mò)上市的它(tā)，对手是当时(shí)有名(míng)的融创观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平(píng)米的(de)法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士(shì)，如知名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼台七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名(míng)商业(yè)大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪宅的(de)成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界贴(tiē)上了，“卖(mài)北京城最贵(guì)的房，拿(ná)北京城最贵(guì)的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪(háo)宅开发(fā)商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯(sī)”却多次成为(wèi)被执行人，被(bèi)执(zhí)行(xíng)标的高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年初，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义(yì)务(wù)，中赫(hè)集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到(dào)这个地步，其实是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事(shì)实(shí)上(shàng)，早在(zài)今年年(nián)初“万柳书(shū)院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危(wēi莫问前程上一句是啥 莫问前程的意思)机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅的开发(fā)商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉(huī)的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而(ér)追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转折(zhé)点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年(nián)来(lái)，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但(dàn)最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服(fú)与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参(cān)股(gǔ)国安足球俱(jù)乐(lè)部64％股权，成为国安(ān)的新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北(běi)京国安俱(jù)乐(lè)部全部股权。如(rú)果(guǒ)北京国安(ān)的估(gū)值(zhí)一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北(běi)京国安(ān)，总计花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有人(rén)也许会(huì)感叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样(yàng)，中赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其(qí)实(shí)控人周金辉(huī)夫(fū)妇将其手中的中赫集(jí)团股份质押(yā)陆续质押，据企查(chá)查显示，目(mù)前(qián)中赫集(jí)团(tuán)共有(yǒu)11条(tiáo)股(gǔ)权出质记(jì)录。质权人包括(kuò)海金商(shāng)业保理、北京建工(gōng)、山东国际(jì)信托、中融信(xìn)托、中信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的(de)时间完全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国安(ān)后，不仅国(guó)安的经营状况没有(yǒu)得到(dào)改善(shàn)，中赫集(jí)团也被(bèi)拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫(hè)集(jí)团和周金辉夫妇(fù)还(hái)在持续质押(yā)手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫(hè)的(de)经营状(zhuàng)况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集(jí)团被(bèi)5次列(liè)被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及(jí)中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行(xíng)能(néng)力(lì)而(ér)拒(jù)不履行生效法律文书(shū)确定(dìng)义务(wù)，上(shàng)述被执(zhí)行(xíng)人成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京(jīng)国安，目前(qián)幸免于难。不(bù)过在实控(kòng)人都成为老(lǎo)赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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