OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科(kē)技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT开盘继续延续此(cǐ)前(qián)几日的下跌走势(shì)，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最(zuì)近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华(huá)安张江光大园REIT曾发布公(gōng)告(gào)，紧急回应称，哲(zhé)库科技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承(chéng)租方之(zhī)一，目(mù)前未收到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行(xíng)已(yǐ)签租赁(lìn)协(xié)议的通知(zhī)。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继续密(mì)切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目的原始权益人(rén)相关(guān)负责人也表示，近(jìn)期(qī)已同步启动了(le)应急(jí)预案，排摸储备租(zū)户(hù)，积极应对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大(dà)厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司领导高(gāo)度重(zhòng)视，浦东新区(qū)国资(zī)委(wěi)也高度关(guān)注(zhù)。

　　多位业内人士(shì)表示，华(huá)安张江光大园REIT近期市场波动较(jiào)大(dà)，但其实不动产公募REITs项目短期出(chū)租(zū)率(lǜ)下跌并不(bù)会从根(gēn)本(běn)上(shàng)影响(xiǎng)其内外价值，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日(rì)，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的价格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价格开(kāi)始(shǐ)震荡(dàng)走低(dī)，午(wǔ)盘(pán)收跌6.17％。午后，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终报收(shōu)3.512元，全天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不利消(xiāo)息影响，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日(rì)二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市(shì)场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市(shì)场整(zhěng)体表现上看，目前(qián)上市的8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均(jūn)有不同程(chéng)度下跌，8只(zhǐ)产业园(yuán)区基(jī)础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露(lù)张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突(tū)发事件(jiàn)，因此导致二级市场价格(gé)出现(xiàn)波动。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不(bù)过，在(zài)上(shàng)述人士(shì)看来，尽管(guǎn)出于风险规避(bì)的原因，最近几个交易(yì)日场内资金(jīn)有所流出，但是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率下(xià)跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他(tā)也同时表示，目前随着(zhe)二级市场价格(gé)下跌，风险(xiǎn)也得到一定释(shì)放，但是价格(gé)涨跌会受到基本(běn)面(miàn)、情绪面等多重因素影响，不好判断价格是不(bù)是(shì)已经完(wán)全触底。

　　此(cǐ)外，还(hái)有一位(wèi)业内人(rén)士表示，今年整体(tǐ)REITs市场(chǎng)表现(xiàn)低迷，不少产(chǎn)品年(nián)女生拉黑就是极度讨厌吗，拉黑多久不联系就是彻底结束内二级市场跌幅较(jiào)大(dà)，其(qí)实有些隐含收益率高(gāo)的产品具备(bèi)一定的投资价值，很(hěn)适合(hé)稳健类投(tóu)资(zī)者。此外，伴随着(zhe)经济复苏的步(bù)伐，产(chǎn)业园区(qū)、物(wù)流类等REITs产品(pǐn)具备一(yī)定的投(tóu)资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私(sī)募(mù)基金执行董事(shì)高(gāo)如(rú)星对此表示，若(ruò)张江(jiāng)园区(qū)最终能顺(shùn)利解决(jué)招商，平稳过度对经营现金流没有造成(chéng)大(dà)的影响，“事件性(xìng)利空下调至得这(zhè)么急(jí)、这么深，加上前期(qī)本身(shēn)园区类资(zī)产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也(yě)强调，最终还(hái)是落到(dào)租金收入受(shòu)不(bù)受影响，影响(xiǎng)多大(dà)，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科技是其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入(rù)基础设施资产张润大厦的重要承租(zū)方之一(yī)，目前未(wèi)收到(dào)哲库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于(yú)停止执行已签租赁协议的(de)通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露(lù)的(de)张江光大园项目出租率下降(jiàng)事(shì)项，一度二级市场价格出现回落。在(zài)随后(hòu)召开(kāi)的业绩说明(míng)会中管(guǎn)理人就相关事项(xiàng)进行了解释说明，市场信心得到了一定提振，二级市场(chǎng)价格(gé)表(biǎo)现也趋于平稳。据(jù)了解，张(zhāng)江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和线下的扩募(mù)说明(míng)会上，运(yùn)营团(tuán)队表示(shì)了对张江光大园项目的信心，预计签(qiān)署意向书和合(hé)同谈判中的储备(bèi)租户正常转化后，项目出租率将得到回(huí)升。没(méi)想到仅过(guò)了(le)不到三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起了市场各(gè)方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项目的原(yuán)始权益人相关负责(zé)人坦言，事(shì)发突(tū)然确实始料未及，在(zài)获悉(xī)OPPO关(guān)停哲库科技消(xiāo)息的(de)第(dì)一(yī)时(shí)间即奔赴现(xiàn)场(chǎng)进行了沟(gōu)通(tōng)和(hé)核实工作，并(bìng)同(tóng)步启动了应(yīng)急(jí)预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提(tí)前退租(zū)的可能事项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，据悉新(xīn)区(qū)国(guó)资委也高度(dù)关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相关负责人介绍说(shuō)，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖(gài)了(le)芯(xīn)片测试、人工智能、航天产业、信(xìn)息技术(shù)等(děng)产业客户，租(zū)赁意向面积超过了2万方。从意向(xiàng)储备转化为实际租户需(xū)要一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通(tōng)过签(qiān)署(shǔ)租赁意向书来尽快锁定(dìng)一些(xiē)重要租(zū)户。虽然收了三个月履约保证金给了(le)我们一些空间，但本着对首批扩(kuò)募、对市场负(fù)责(zé)的态度，我们肯(kěn)定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些面(miàn)积在短期内完(wán)成去化。”相关负(fù)责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的(de)同区(qū)域的张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目一(yī)季度(dù)末也有将(jiāng)近30％的空置(zhì)率，原(yuán)始权(quán)益人有那么多储备租户，之前的(de)空置率为何未能得(dé)到(dào)解决。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江光(guāng)大园一直(zhí)以来都坚持以市(shì)场化运营为导(dǎo)向，历史运营(yíng)表现稳(wěn)定(dìng)，租户的调(diào)租(zū)和(hé)换租都属(shǔ)于正(zhèng)常(cháng)情况，而(ér)这次(cì)项目的大租户退租正好(hǎo)发生在市场活跃度的(de)短期低点，目前市女生拉黑就是极度讨厌吗，拉黑多久不联系就是彻底结束场(chǎng)情况已有所好(hǎo)转。在(zài)看到出租率下滑(huá)情(qíng)况没有(yǒu)得到及时(shí)修复后，张江(jiāng)这边也作了(le)一定的资源调(diào)配和倾斜(xié)，引入(rù)了一些储备租户(hù)。

　　另外(wài)，张润大厦和张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园(yuán)项目在给租户的分隔空间、交付(fù)标准、租(zū)金水平等方面(miàn)也有一(yī)些差异化，张润(rùn)大厦多是两千多(duō)平(píng)的大平层，楼的成(chéng)新(xīn)度高一些，单价(jià)也贵一些，张江光大园单(dān)层以一千平的面积为主，还有一(yī)些独栋形态(tài)的(de)物业。租户自身也会有诉求，也会(huì)根据自(zì)身需求(qiú)和预(yù)算挑选区域内的不(bù)同物业。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老(lǎo)资产的管理人都变成了一家，后(hòu)续(xù)我们在(zài)资源(yuán)共享(xiǎng)和联合营销(xiāo)方面(miàn)能(néng)更加充分发挥协同效应，相信可以(yǐ)做得(dé)更(gèng)好(hǎo)。”上述负(fù)责人(rén)补充说道。

　　最(zuì)后谈(tán)及对于张江REIT的定位和(hé)展望，相(xiāng)关(guān)负责人(rén)表示，张江集(jí)团和张(zhāng)江高科目前在管(guǎn)资产约五百万方(fāng)，还有一些其(qí)他(tā)在开(kāi)发的储备项目，这些(xiē)都将(jiāng)成为张江REIT实现打造(zào)张江(jiāng)园区产业空间(jiān)资产(chǎn)上市平台(tái)目标的(de)坚实后盾和储备资源。“我们非常重(zhòng)视张(zhāng)江REIT这个资本平台和它(tā)未来(lái)的发展。”相关负(fù)责人表示，“这(zhè)次(cì)扩募(mù)是我们实现基金扩容的第(dì)一步，也是至关(guān)重要(yào)的一步，眼下我们可能面临了一些突发情况需要解决，但是这和我(wǒ)们(men)在(zài)张江科学(xué)城这三十年建设(shè)发(fā)展(zhǎn)过程中所经历(lì)的(de)相比，只能算是一个(gè)非常小(xiǎo)的插曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽(jǐn)一(yī)切可能化解当前突发事件的所有负面影响，维(wéi)持(chí)预期和(hé)市场的信心。”

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