导读(dú)

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下(xià)中(zhōng)国地(dì)产步入(rù)大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试(shì)图厘清中国城镇(zhèn)存(cún)量住(zhù)宅真实情(qíng)况，据此判(pàn)断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七(qī)次(cì)人(rén)口普查调查数(shù)据显示(shì)城镇家庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真(zhēn)的(de)过剩(shèng)？

　　事(shì)实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑占比不(bù)到一(yī)成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商业(yè)办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占(zhàn)比极(jí)低(dī)。

　　七(qī)普显示中国城镇居民(mín)人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒(shū)适不是(shì)人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等(děng)因素密切相关。中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较发达国(guó)家还有很大(dà)差距。人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数大(dà)于1同样(yàng)不(bù)意(yì)味着中(zhōng)国住宅(zhái)市(shì)场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现(xiàn)中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭(tíng)户(hù)数，计算出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户(hù)城镇家庭才拥(yōng)有1套(tào)住(zhù)宅，其中(zhōng)商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有房(fáng)，然而事(shì)实上中(zhōng)国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡，是因为户均一套(tào)房无法满(mǎn)足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流(liú)动(dòng)人(rén)口，流动人口会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地(dì)产仍有四大(dà)新增需(xū)求动力。

　　第一，户(hù)均人(rén)口规(guī)模(mó)缩小，一人户(hù)、两人户占比不断(duàn)增(zēng)加，导致家庭户(hù)数增多(duō)。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带(dài)来(lái)新户购房需(xū)求增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的分化(huà)日益明显，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流(liú)入，人口净迁(qiān)入城(chéng)市的新(xīn)增住(zhù)宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的改造(zào)势在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大(dà)分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，这是过去二(èr)十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多体(tǐ)现(xiàn)在(zài)住宅质(zhì)量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间(jiān)，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担(dān)心，中(zhōng)国的房(fáng)子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在(zài)不(bù)足(zú)？可惜由于住(zhù)宅(zhái)存(cún)量数据并(bìng)未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数，回答(dá)当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来房地产市场会(huì)如(rú)何发展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直(zhí)观判断站不(bù)住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城(chéng)乡(xiāng)建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住(zhù)宅市(shì)场看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括(kuò)了(le)大量(liàng)商业楼(lóu1lb等于多少斤kg，10lb等于多少斤)、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据(jù)公布(bù)了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密切相关。单单从人均住宅间数不能完(wán)全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅(zhái)才是(shì)城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测(cè)算(suàn)思路1lb等于多少斤kg，10lb等于多少斤、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一(yī)类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直(zhí)接公(gōng)布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可(kě)以(yǐ)直(zhí)接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数(shù)（统计(jì)局）；二是居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述(shù)两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算(suàn)城镇居民(mín)户均住宅套数(shù)分(fēn)三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算(suàn)得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能(néng)够(gòu)得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅总套(tào)数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数(shù)/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个(gè)准确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大致(zhì)测算得到中国(guó)存(cún)量房地产套数，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有的(de)住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包(bāo)含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售中(zhōng)期(qī)房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售套数里的期(qī)房销售，得到商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑到交房(fáng)后装修的时间(jiān)，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房套数(shù)除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定(dìng)租赁其他(tā)住宅和购买二手房(fáng)都是(shì)商(shāng)品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁其他(tā)住宅、购买商(shāng)品住(zhù)宅与购买二手(shǒu)房(fáng)加总(zǒng)，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期(qī)房会在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭都会拥有(yǒu)一(yī)套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均一套房的(de)程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国(guó)城(chéng)镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并不(bù)意味着(zhe)住(zhù)宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住(zhù)宅来满(mǎn)足因(yīn)人(rén)口流(liú)动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英(yīng)国和(hé)日本(běn)的(de)住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一套房，就会造成(chéng)人口(kǒu)净流入地的住(zhù)宅(zhái)市场供不应(yīng)求，造(zào)成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动(dòng)人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动人口(kǒu)分(fēn)别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县(xiàn)城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流(liú)动(dòng)调(diào)查(chá)数据(jù)显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的(de)流动(dòng)人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房，在高房价的(de)大(dà)城(chéng)市租赁一(yī)套房，在房价较低的县城(chéng)购买(mǎi)一套房(fáng)。所(suǒ)以说户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足庞大(dà)流动人口的租赁与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的(de)城(chéng)镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有不(bù)少老旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是(shì)约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如(rú)电(diàn)线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了(le)很大的不便和安(ān)全隐(yǐn)患，并(bìng)且居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很难满(mǎn)足现(xiàn)代生活需(xū)求，在未(wèi)来大(dà)都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅为一居室和二(èr)居室，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家(jiā)庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩张是未来地(dì)产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住(zhù)宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及(jí)全国人均水平的一半(bàn)。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可使用的(de)住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人(rén)均(jūn)住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家(jiā)庭界定(dìng)为住宅(zhái)存在困(kùn)难，若按这个标准(zhǔn)算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使用住(zhù)宅(zhái)面积为40平，即(jí)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去(qù)除公摊面积后，中(zhōng)国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户(hù)人口，所需要的(de)住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套(tào)房，未(wèi)来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家(jiā)庭户(hù)均1套(tào)房，看似已经户户(hù)有房。即便如(rú)此，中国人口静态结构和动态趋(qū)势(shì)演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户(hù)均(jūn)1套住(zhù)宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩(suō)小，家庭户(hù)数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口(kǒu)数不断下(xià)降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人(rén)口小家庭化(huà)趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会(huì)因户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模的(de)缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移(yí)导(dǎo)致经济发展带来的新(xīn)增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化(huà)日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向(xiàng)经济带(dài)、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市流入，区(qū)域经济资源分配的(de)再集(jí)中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万(wàn)人，自然(rán)增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长主要受(shòu)益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区(qū)改善(shàn)性需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房。在新(xīn)增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了(le)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村和(hé)旧(jiù)城(chéng)改造，商品住宅的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的城中村(cūn)、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面积小、质量(liàng)低(dī)、基础设施配套差(chà)、没(méi)有或少有物业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美好、宜(yí)居(jū)生活的环境，背后的改善性需求有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的(de)改(gǎi)善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于(yú)资(zī)金(jīn)，倾(qīng)向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希望(wàng)提(tí)高生活品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工(gōng)作会(huì)议(yì)明确指出支(zhī)持住(zhù)宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国(guó)的人(rén)均住宅间数(shù)较其他国(guó)家依旧存在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度(dù)与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经济(jì)发展水平的提高(gāo)，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供(gōng)需(xū)出现(xiàn)错配，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅(zhái)质(zhì)量的供需冲(chōng)突。房地产大分(fēn)化时代(dài)已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市(shì)能级(jí)之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房(fáng)之间的差异也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可(kě)能(néng)存在(zài)统计(jì)偏差(chà)。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其(qí)增(zēng)速可能超预期。

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