导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平(píng)，重庆自白书是什么意思，渣滓洞自白书是什么意思足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持续低景气(qì)，有关中国地(dì)产是(shì)否过(guò)剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试(shì)图厘清(qīng)中国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存量(liàng)极(jí)度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七(qī)次人(rén)口普查(chá)调查(chá)数据显(xiǎn)示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国(guó)房子(zi)是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其(qí)中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业(yè)办公楼(lóu)、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋(wū)中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房(fáng)所能满足，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居(jū)住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密(mì)切相关。中国(guó)的人均住宅间数较(jiào)发达国家还有很(hěn)大(dà)差距。人均住宅间数大于(yú)1同(tóng)样不(bù)意味着中国住宅(zhái)市(shì)场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中国城镇居民(mín)户均1套(tào)房，其(qí)中每户(hù)持有(yǒu)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布(bù)中(zhōng)国家(jiā)庭户(hù)均(jūn)住宅的(de)数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭户(hù)数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎意味着户户(hù)有房(fáng)，然而事实(shí)上中国住宅市场供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是(shì)因为户均一套房无(wú)法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人(rén)口的(de)近三成都是(shì)流动人口，流动人(rén)口(kǒu)会选择在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房(fáng)，中国未来(lái)地产仍(réng)有四(sì)大新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)缩(suō)小，一人户(hù)、两人户(hù)占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋(qū)势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的(de)分化日益明显，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入(rù)，人口净(jìng)迁入城市(shì)的新(xīn)增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差(chà)距(jù)，“住上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当(dāng)下中国(guó)地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时(shí)代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅(zhái)质量供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必将体(tǐ)现在不同能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文(wén)

　　引(yǐn)言(yán)

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露全国已有近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发(fā)热议。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然(rán)激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担(dān)心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供给过(guò)剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的(de)过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未(wèi)来房地(dì)产市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户(hù)均拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量过(guò)剩的(de)直观判断站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻(wén)发布会(huì)上，负责人(rén)对(duì)外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)行(xíng)业获取(qǔ)了(le)全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均每(měi)栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人，住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋(dòng)数计(jì)算的(de)城镇房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括(kuò)了大量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七(qī)次人口普(pǔ)查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭户居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似(shì)意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅间数不(bù)能完(wán)全反映出城镇居(jū)民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐(qí)全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的(de)测算(suàn)思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要(yào)分(fēn)两大类，一类(lèi)是商品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自(zì)建(jiàn)房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据(jù)有两处可(kě)以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二(èr)是(shì)居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计(jì)算中国居民(mín)户均住(zhù)宅数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之(zhī)前商品(pǐn)住宅数量极少，可(kě)忽(hū)略(lüè)不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)商品住宅(zhái)和(hé)非(fēi)商品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套数(shù)。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅总数除以家(jiā)庭户(hù)数(shù)，我们就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均拥(yōng)有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套(tào)户比=住宅总套(tào)数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利(lì)用既有统计数据，大致测算得到(dào)中国存量房地产套数(shù)，并进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均(jūn)拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包含(hán)现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计(jì)销售套数里的(de)期房销售(shòu)，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后(hòu)装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要(yào)进一步推算中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显(xiǎn)示中国城镇居民的(de)住(zhù)宅结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅(zhái)。其中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租(zū)赁其他(tā)住宅和(hé)购(gòu)买二手房都(dōu)是(shì)商品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租(zū)赁(lìn)其他(tā)住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住宅占居民(mín)所(suǒ)有(yǒu)住(zhù)宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住(zhù)宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期(qī)房会在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到(dào)了户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存(cún)量(liàng)供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房(fáng)并(bìng)不(bù)意味着(zhe)住宅市(shì)场供需(xū)平衡

　　需要有多(duō)余(yú)住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生(shēng)的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市(shì)场供不应求(qiú)，造(zào)成(chéng)房价或房租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动(dòng)人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南(n重庆自白书是什么意思，渣滓洞自白书是什么意思án)大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调(diào)查数(shù)据显示(shì)，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的(de)流动人口在(zài)老(lǎo)家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租(zū)赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购买一套(tào)房。所(suǒ)以说(shuō)户(hù)均一套房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭，也就是(shì)约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的(de)不便和(hé)安全(quán)隐(yǐn)患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有独立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老旧小区很难满足现(xiàn)代(dài)生活需求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户(hù)型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积(jī)扩张是未来地(dì)产(chǎn)的需求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间农(nóng)民带房(fáng)进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭(tíng)界定为住宅(zhái)存(cún)在困难，若按这个(gè)标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德(dé)国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人均可使用(yòng)面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看(kàn)似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态(tài)趋势(shì)演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实(shí)之下，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主要来自于(yú)四个(gè)方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均人(rén)口数不(bù)断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占(zhàn)比明显上升，人(rén)口(kǒu)小家庭(tíng)化趋势将继续(xù)延续，导(dǎo)致户数(shù)会因户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带来的新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的(de)分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城(chéng)市(shì)流入，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出(chū)生人口为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建造(zào)时间为2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购(gòu)买(mǎi)经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城中村和(hé)旧(jiù)城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅(zhái)建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的(de)城中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积(jī)小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没(méi)有或(huò)少有物(wù)业(yè)管理，居(jū)民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背(bèi)后的(de)改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于(yú)资金，倾向于(yú)中(zhōng)小户(hù)型(xíng)。已有(yǒu)住宅家庭希望提(tí)高(gāo)生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会(huì)议明确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素(sù)，中国的人均住(zhù)宅间数较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在不足，供需出现错配，这是(shì)过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么未来将是(shì)住宅质(zhì)量(liàng)的供需冲突(tū)。房地(dì)产大(dà)分化时代(dài)已至，这种(zhǒng)分化不(bù)单(dān)局限于城(chéng)市能级之(zhī)间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房(fáng)之(zhī)间的差异也(yě)将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可(kě)能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

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