文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制了。 1月17日(rì)召开的全(quán)国(guó)住房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个(gè)月(yuè)时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制了，用你的钱，建(jiàn)你的(de)房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对购(gòu)房者(zhě)的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地产从大开发时(shí)代步(bù)入高质量发展阶段(duàn)的必(bì)然趋(qū)势，也是对购房老(lǎo)百姓的(de)最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平(píng)的预(yù)售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是个技术(shù)活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制四大关(guān)键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳(wěn)定(dìng)和房地(dì)产税。如果按(àn)照经济规(guī)律办事(shì)，中国一定(dìng)能(néng)实现房地(dì)产(chǎn)软着陆和长期平(píng)稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取(qǔ)消预售制、改为现(xiàn)房销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险。从个人(rén)层面看，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待(dài)期一(yī)般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等(děng)系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助(zhù)于(yú)房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消预售制(zhì)度？预售制度(dù)怎么(me)来的？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早源于(yú)中国香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房，是一种(zhǒng)开发(fā)商放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，引入了商(shāng)品房预售制度(dù)。其实(shí)，当前(qián)世(shì)界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来(lái)了(le)！发(fā)达国家一般有(yǒu)严格的(de)监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发(fā)商在(zài)项目获得政府批(pī)准后才可以开始销售，买家在(zài)购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从银行一(yī)次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完(wán)全交房前进(jìn)行(xíng)分(fēn)期(qī)支付。所以(yǐ)，预(yù)售制度是需要严(yán)格(gé)的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为(wèi)保(bǎo)障的(de)，如果没有这些(xiē)保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施，一定会触(chù)发风险，对购房民众(zhòng)不公平(píng)，所(suǒ)以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一定历史阶段(duàn)性(xìng)，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消预(yù)售制度(dù)有助(zhù)于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机制(zhì)。这(zhè)是个技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化解(jiě)这个(gè)难(nán)题，让房地产回(huí)归实(shí)体(tǐ)经济和居(jū)住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取(qǔ)消预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商(shāng)业的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房(fáng)幸福一家人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施(shī)现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业(yè)、社会(huì)长治久安、行(xíng)业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的(de)情况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前(qián)在(zài)国务(wù)院发展(zhǎn)研究中心参(cān)与财(cái)税改(gǎi)革方(fāng)案研究(jiū)时，对预售制(zhì)、房(fáng)地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等(děng)进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参(cān)考(kǎo)后(hòu)来形成的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预(yù)售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中国香(xiāng)港还未推(tuī)行公共房(fáng)屋制度(dù)，许(xǔ)多(duō)人(rén)栖(qī)身(shēn)于(yú)木屋或(huò)者其他临时(shí)住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时(shí)楼(lóu)宇买(mǎi)卖(mài)多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金(jīn)实力(lì)才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港(gǎng)地(dì)产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)。针(zhēn)对这一系列(liè)问题，不少地产商(shāng)开始探求新的方式(shì)，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的(de)基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍(huò)英东创(chuàng)办立(lì)信置业有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司，凭(píng)借(jiè)商业直觉(jué)和多年经营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于商(shāng)品流(liú)通、资金周(zhōu)转有着(zhe)独(dú)到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求方法(fǎ)加快自身资金周(zhōu)转。当时其在(zài)购下九龙的一(yī)块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一(yī)个(gè)亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类似(shì)租金的分(fēn)期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家(jiā)就拥有了(le)自己的房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资(zī)金(jīn)压力(lì)，加速了房(fáng)屋的建造(zào)和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在(zài)当(dāng)时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时中国(guó)香港(gǎng)房(fáng)地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的(de)改革(gé)，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效率(lǜ)地解(jiě)决了(le)核心的住(zhù)房供(gōng)不应求的问(wèn)题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断(duàn)完善、规范化，建(jiàn)立(lì)健(jiàn)全的监管(guǎn)机(jī)制(zhì)，促(cù)进市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提(tí)升了(le)对于预售(shòu)楼花(huā)制度的监(jiān)管(guǎn)，即要求(qiú)开发商在预(yù)售前，确保地价款已经全部支付，还要证明(míng)自身有资金等能力把项目完(wán)成，资金需放(fàng)入律师所(suǒ)托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户资(zī)金(jīn)，中(zhōng)国香港要求律师行(xíng)在(zài)银(yín)行开设(shè)的信(xìn)托账户（监(jiān)管(guǎn)账户(hù)）、开发商(shāng)操作等采取全(quán)透明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最(zuì)大(dà)风(fēng)险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身(shēn)推(tuī)动(dòng)项目完(wán)工。随着监管体系(xì)逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大(dà)和(hé)供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础(chǔ)建设，这(zhè)一导向使(shǐ)前(qián)期(qī)发展工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等(děng)城市化配套问题(tí)，才(cái)能进(jìn)一(yī)步(bù)推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一(yī)管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住(zhù)房市场(chǎng)发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了分(fēn)配不公、效率低(dī)、配(pèi)套(tào)差等(děng)问题，因此福利(lì)分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场(chǎ拇指到食指一扎是几厘米，一扎几厘米？ng)面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型(xíng)房地产开发商(shāng)，商品(pǐn)房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的(de)“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地(dì)房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制度，先后出台(tái)多(duō)项(xiàng)文件，大力支持国(guó)内房地(dì)产市(shì)场改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房(fáng)建设的(de)通知》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的住房新体制，从计划(huà)经济下的(de)福利分房转向市场经济(jì)的商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用预售制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期房，解(jiě)决了房企缺(quē)少资金和开发时(shí)间周期长的两大难(nán)题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供(gōng)应速度(dù)加(jiā)快。自此中国内(nèi)地开始房(fáng)改(gǎi)货(huò)币化(huà)，中国人(rén)民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推(tuī)动(dòng)了房地产(chǎn)市(shì)场的(de)发(fā)展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中(zhōng)国(guó)内地的商品房(fáng)预售制(zhì)度。预售制的初衷是为(wèi)了(le)缓解房企资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出(chū)售给购房者，由(yóu)购房(fáng)者(zhě)支付(fù)定(dìng)金或房款的行为(wèi)。区别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行(xíng)备案登记(jì)和(hé)预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一(yī)次(cì)性(xìng)付清首付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的(de)形(xíng)式一次性付清剩余房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发商可能已(yǐ)拿到了(le)全部购房款，这(zhè)点与中国香(xiāng)港的(de)按(àn)照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售(shòu)制商(shāng)品房(fáng)也开(kāi)启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，预(yù)售制极(jí)大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼周期，同时(shí)增加市场(chǎng)商品房(fáng)供应，推动了(le)城镇化发展进(jìn)程(chéng)。预售制(zhì)在过去20多年对(duì)中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产市场的稳步发展起到(dào)了重(zhòng)要作用(yòng)，不(bù)仅解决了房地(dì)产市(shì)场快速发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城镇居民(mín)从筒子楼住(zhù)到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得(dé)巨(jù)大(dà)进步，数十(shí)年时间(jiān)走完发达国家几百年(nián)城镇化路程(chéng)。改革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进程进(jìn)入快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)均(jūn)住(zhù)房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成为中国内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅(zhái)期房(fáng)销售(shòu)面积占总(zǒng)销(xiāo)售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)行业的发(fā)展。中国(guó)内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资(zī)完成(chéng)额(é)从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积(jī)和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地产企(qǐ)业从无(wú)到(dào)有、从(cóng)国企先行(xíng)到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉(lā)动中国内(nèi)地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动(dòng)的上下游产业链(liàn)特(tè)别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地(dì)产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动(dòng)产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产对金融、批(pī)发、建材的带(dài)动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会(huì)固定资产投资(zī)的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比超过三分之一(yī)。从(cóng)房地(dì)产融(róng)资存量占(zhàn)社(shè)融(róng)存(cún)量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占(zhàn)股债(zhài)房市值的比例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市(shì)值的比例(lì)较高，主要(yào)是(shì)因为住房市(shì)值(zhí)高，以及中(zhōng)国资本(běn)市场发育(yù)尚不(bù)成熟，直接融资(zī)比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在，当前(qián)的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看(kàn)，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了(le)所(suǒ)有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风(fēng)险。比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交(jiāo)房等风险。另外(wài)，购房者和开发(fā)商之间的购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷(dài)款合(hé)同是两个独立(lì)的合同关(guān)系，如(rú)果开发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购房合同(tóng)向(xiàng)开发商主张权(quán)力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过(guò)度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资金链(liàn)断裂(liè)、项目(mù)搁置等(děng)系列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行作(zuò)为按(àn)揭(jiē)贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市(shì)场波动或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者(zhě)签订的预售合(hé)同(tóng)和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房(fáng)款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还款能(néng)力或短(duǎn)期不(bù)能还款等，则风险完(wán)全由银行承(chéng)担，银行(xíng)将面(miàn)临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱(qián)”，即没(méi)钱付工(gōng)程款。在2004版的(de)《城(chéng)市(shì)商(shāng)品房预售管理办(bàn)法》中明确规(guī)定(dìng)了开发企业(yè)预售商品房所得款(kuǎn)项应当(dāng)用于有关的工(gōng)程建设(shè)，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年以来全国并(bìng)没(méi)有统一的预售资金监管规定，各地(dì)实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监(jiān)管资金(jīn)比例为总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报价(jià)计算重(zhòng)点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不少购(gòu)房款未(wèi)进(jìn)入监管账户(hù)、或(huò)进(jìn)入监管账户(hù)后被(bèi)挪(nuó)用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却(què)被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)如(rú)何被挪(nuó)走(zǒu)的(de)？实际上(shàng)，在(zài)过去(qù)房地(dì)产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包(bāo)方，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度所需。通过(guò)这(zhè)些方式套取的资(zī)金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间(jiān)流(liú)动，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供了资金(jīn)流动(dòng)性，房企抽调资金统筹(chóu)拿(ná)地(dì)、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形(xíng)成一(yī)种资金循环高周(zhōu)转模(mó)式，但一(yī)定(dìng)程度上把风险甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商品房预售制度呈(chéng)现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般(bān)设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房者支付(fù)的预(yù)付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度分(fēn)期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期(qī)房烂(làn)尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三(sān)方验(yàn)收合格(gé)并(bìng)提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购(gòu)房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购房者支付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三(sān)方全程监管，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期(qī)房定金一(yī)定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首(shǒu)付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环(huán)节(jié)，定(dìng)金比(bǐ)例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋(wū)交付(fù)后通过按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方(fāng)面，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付款由第(dì)三方公证行或产权保险公司(sī)的信托(tuō)账户监管。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过(guò)申请仲裁取回(huí)，且不(bù)承担任何责任(rèn)与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在(zài)房屋建设过程中的资金全部来自(zì)银行，银行(xíng)根(gēn)据工程进度向开(kāi)发(fā)商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开(kāi)发(fā)商挪用资(zī)金直(zhí)接损害银行利益(yì)，银(yín)行有充分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府(fǔ)相关部(bù)门经(jīng)审(shěn)查(chá)后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按建造工期(qī)进度(dù)支付，按揭按工(gōng)期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商(shāng)或购房者可购(gòu)买期(qī)房(fáng)烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者(zhě)需支付(fù)约2000欧的(de)定金并进行(xíng)预约公证，签订(dìng)合同后定(dìng)金退还(hái)。如由于任何(hé)原因不(bù)能购(gòu)买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交(jiāo)易(yì)税(shuì)，分(fēn)别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购(gòu)房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没有规定最低首付比(bǐ)例(lì)，可零首付(fù)购房。

　　余(yú)款方面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支(zhī)付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻(bō)璃(lí)完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，银(yín)行按施工(gōng)节奏分多(duō)次(cì)发(fā)放贷(dài)款，每笔贷(dài)款给予购(gòu)房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购(gòu)房者(zhě)开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的(de)功能是当房屋出现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司(sī)保证开(kāi)拇指到食指一扎是几厘米，一扎几厘米？发商赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发商破产，由(yóu)保险公司负责相应(yīng)赔(péi)偿(cháng)。保(bǎo)险由(yóu)开发商或购(gòu)房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预(yù)售制设(shè)有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容(róng)确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，当(dāng)开发商(shāng)出现财(cái)务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由(yóu)保险公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交房前付款比例相对较(jiào)低，一(yī)般(bān)会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋(wū)必(bì)须经(jīng)过(guò)房产公证公司的检验验收后才能(néng)交付，交付后方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售(shòu)资金监管极为严格，资金(jīn)也由(yóu)律师(shī)监(jiān)管(guǎn)，在(zài)确认(rèn)工程进(jìn)度(dù)、支付(fù)相关款项过程中，由(yóu)买房(fáng)律师将资金(jīn)转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商(shāng)，即资金(jīn)在(zài)进入开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于(yú)保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措(cuò)施(shī)

　　日(rì)本期(qī)房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返还定(dìng)价(jià)并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于(yú)房屋供(gōng)给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多(duō)次修(xiū)订，目前(qián)是唯一(yī)一部(bù)规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支(zhī)付定金(jīn)超过(guò)5％或(huò)超1000万日(rì)元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完(wán)成定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施才可预售。什(shén)么(me)是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机构或保险机构签订(dìng)定金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设(shè)置购房者(zhě)定金(jīn)的(de)保证或保险，并(bìng)将相应的(de)保证金证明书交付给(gěi)购房者。除定(dìng)金外(wài)，其他(tā)预先支付(fù)的(de)购(gòu)房款也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保证金证(zhèng)明书向金(jīn)融机(jī)构或(huò)保证机(jī)构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约(yuē)金(jīn)，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前(qián)只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者即(jí)可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在交(jiāo)房(fáng)后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房(fáng)者(zhě)违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金进银行专(zhuān)门项目资(zī)金账户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合(hé)同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后(hòu)需支付(fù)5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面(miàn)，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加坡期(qī)房同样采(cǎi)取按工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期(qī)房付(fù)款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发(fā)商遵(zūn)守，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完(wán)工、管(guǎn)道(dào)门窗等完(wán)工等，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着(zhe)放(fàng)出贷款的增加(jiā)而增(zēng)加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金提取须(xū)与房屋建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政策(cè)出手临界点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和房企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对刚需和改善(shàn)型需(xū)求的(de)支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现(xiàn)象，重点是保交楼(lóu)保(bǎo)复(fù)工(gōng)保民生(shēng)，给(gěi)予(yǔ)强(qiáng)有力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括(kuò)民营(yíng)企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企(qǐ)配(pèi)套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金融工(gōng)具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制。长效机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开(kāi)发商违(wéi)约后(hòu)定(dìng)金保护机制，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全(quán)。拇指到食指一扎是几厘米，一扎几厘米？签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延(yán)期以及重大(dà)缺(quē)陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付(fù)环节，建立按工程进度付(fù)款(kuǎn)机(jī)制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金(jīn)监管环节(jié)，引入独立(lì)于开发(fā)商、银行(xíng)的第三(sān)方(fāng)资金(jīn)监(jiān)管机构，或(huò)由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付(fù)环节(jié)，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题(tí)全权(quán)负责、免费维修(xiū)，购房者在保修(xiū)期结(jié)束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公平(píng)的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过硬(yìng)的产品(pǐn)质量(liàng)和(hé)诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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