近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对此表(biǎo)示，强制分红机制(zhì)是(shì)公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经营活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)等指(zhǐ)标(biāo)，也是观(guān)察REITs项目底层资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况(kuàng)的(de)“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注意(yì)，与产权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营(yíng)权到期后不(bù)再产生现金(jīn)收益(yì)，特许经营(yíng)权分红目(mù)前已包(bāo)含(hán)了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，在选择投资(zī)标(biāo)的时应了解资产(chǎn)类(lèi)型和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全(quán)年分配金额占可供分配金额比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负(fù)责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源(yuán)为持有(yǒu)期分红收益，以及(jí)基金(jīn)份额交(jiāo)易(yì)价格的变化(huà)。基金份(fèn)额二(èr)级市(shì)场价格受到(dào)公(gōng)募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的综(zōng)合影响，较易引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则(zé)更(gèng)有规(guī)律可(kě)循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础(chǔ)设施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基金募(mù)集(jí)材(cái)料和信息披(pī)露文件(jiàn)，结(jié)合行业及市(shì)场情况，可以分析基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额(é)二级市场价格(gé)变化导致的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分(fēn)红(hóng)作为(wèi)基金(jīn)份(fèn)额持有人(rén)实际获得的现金(jīn)收益(yì)，对于长期投资者(zhě)更(gèng)具参考价(jià)值。”中金(jīn)基金相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营(yíng)高(gāo)级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募(mù)集基础设施(shī)证券投资基金(jīn)指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要求，基(jī)础(chǔ)设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上(shàng)合并后基金年度可(kě)分配金额以现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为，从投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映(yìng)这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类(lèi)产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似(shì)于债券(quàn)派息，但不等同于债券的(de)固定利息(xī)回报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来(lái)看，一方面是公募(mù)REITs丰富了(le)机构投(tóu)资者的(de)投资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的(de)配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮(bāng)助(zhù)机构(gòu)投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获(huò)取相对于(yú)投(tóu)资(zī)债券相对高的收益(yì)性，在有效控制风(fēng)险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场价(jià)格走势的关(guān)键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债(zhài)券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完(wán)成(chéng)率不(凶猛的意思是什么 凶猛的近义词bù)达(dá)预期，一定程度(dù)上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称(chēng)，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格波(bō)动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之(zhī)一，而(ér)稳定的分红有(yǒu)利于(yú)吸引投资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也(yě)表示，近期经济预期(qī)恢复(fù)，一(yī)方面市(shì)场热(rè)点呈现向(xiàng)股票和债券回归(guī)的(de)过程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相(xiāng)对(duì)经(jīng)济活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金(jīn)份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处理，调减金额(é)根据单位基金份额的分红金(jīn)额进行计算。除(chú)权操(cāo)作是对分(fēn)红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可以(yǐ)获得公平的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投(tóu)资(zī)者长期(qī)投资的信心，同时(shí)需结合(hé)持有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益的影响程(chéng)度(dù)。”中(zhōng)航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经(jīng)营权分红包(bāo)括(kuò)利(lì)润分(fēn)配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前(qián)提是本金之上的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分(fēn)派的是(shì)本金与增(zēng)值两个部(bù)分，两个部分(fēn)之(zhī)间(jiān)的比例(lì)是变动(dòng)的(de)，与现有公募基(jī)金分红差异很大，大多(duō)数普通(tōng)投资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年限到(dào)期后(hòu)基金价值(zhí凶猛的意思是什么 凶猛的近义词)面临(lín)极(jí)大不确定性，这是(shì)该类(lèi)投资者(zhě)应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特(tè)许经(jīng)营权类和(hé)产权类两大资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权类(lèi)产品的收益(yì)主要包括(kuò)每年(nián)的现金(jīn)分红及资产增值(zhí)的收益，而(ér)持有特(tè)许经(jīng)营类产品的收(shōu)益主要来(lái)自项(xiàng)目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利(lì)润分配和本(běn)金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资(zī)收益(yì)。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资(zī)产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示，从细(xì)分(fēn)来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底层(céng)资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本(běn)金(jīn)+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分红主要(yào)为“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值(zhí)，所以相(xiāng)对股性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选(xuǎn)择产(chǎn)品的(de)二级市场价格和(hé)分红有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营(yíng)项目在经营(yíng)权到期后(hòu)不(bù)再能产(chǎn)生现金收(shōu)益，因此将可(kě)供(gōng)分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的(de)特许经营项目，通常具备(bèi)更高的(de)分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目(mù)，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够(gòu)年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注意(yì)，特许(xǔ)经营权项目的(de)分派金额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度(dù)逐年(nián)下降是正常现(xiàn)象，投资(zī)特许经营权REITs的(de)收益(yì)来自项(xiàng)目剩余(yú)期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项目的(de)土(tǔ)地或建(jiàn)筑(zhù)的(de)剩余使用(yòng)年限一般(bān)较(jiào)长，再(zài)加上到(dào)期后通过(guò)对建(jiàn)筑的(de)更(gèng)新(xīn)改造或补(bǔ)缴土地出(chū)让金等追加投资，有机(jī)会进(jìn)一(yī)步延长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种类似永续经营(yíng)的假设反映在(zài)基础(chǔ)资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显著的资(zī)产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标凶猛的意思是什么 凶猛的近义词>

　　评估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资(zī)者可(kě)以观测经营(yíng)活动现金(jīn)流(liú)、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察和评估(gū)项目底层资产的(de)运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的(de)指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经(jīng)营活动现(xiàn)金流，二(èr)是可供分配现金，二者存(cún)在本(běn)质性(xìng)区(qū)别。经(jīng)营活(huó)动(dòng)产生(shēng)的现金净流(liú)量(liàng)是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本(běn)身经营活(huó)动产生；可供分配的现金(jīn)实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目(mù)进(jìn)行调整，加期(qī)初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配(pèi)置新(xīn)选择，投资价值(zhí)体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市(shì)场独立的资产(chǎn)配置(zhì)功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对(duì)经营权类的资产可(kě)以更多(duō)关注(zhù)内部(bù)收益率的高低，对(duì)产权类(lèi)的资产更(gèng)多关(guān)注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直(zhí)接影响投资(zī)回报，投资者(zhě)可(kě)综合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基(jī)金管(guǎn)理人(rén)实(shí)力等多(duō)重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，由于(yú)分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场(chǎng)接(jiē)连(lián)回调，建议投资(zī)者(zhě)关(guān)注有基本面支撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明(míng)REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次年的可(kě)供(gōng)分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材(cái)料中(zhōng)披(pī)露预(yù)测进行比较分析，结合经济及市场的实(shí)际(jì)环境，对基础(chǔ)设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的(de)管理能力进行(xíng)判断。”中金基金(jīn)上述负(fù)责(zé)人(rén)也称(chēng)。