万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年年(nián)初“万柳(liǔ)少爷”的意外走(zǒu)红，让这(zhè)个位于北京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称(chēng)要(yào)做地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受(shòu)到(dào)舆(yú)论关注(zhù)，起因中赫(hè)集(jí)团(tuán)成了共同债务人被中国信达(dá)追债(zhài)，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不(bù)将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题是，这些房(fáng)子(zi)早已售出，业主并非(fēi)中(zhōng)赫集团(tuán)，那些真(zhēn)正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房(fáng)子(zi)现在莫名(míng)奇妙(miào)地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业(yè)主的(de)维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背后(hòu)，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　近日(rì)，有网友发(fā)现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司不良(liáng)债权转让项(xiàng)目”，债权总额高(gāo)达近(jìn)47亿，该项目的抵(dǐ)押(yā)物中，包括75套万柳书(shū)院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转(zhuǎn)让项目的(de)处(chù)置主(zhǔ)体是中国(guó)信达资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)股(gǔ)份有限公司北京市(shì)分公司（下称中(zhōng)国信(xìn)达(dá)北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司（下(xià)称赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)）的不良债(zhài)权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有(yǒu)限公司是(shì)共同(tóng)债务人。目前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万(wàn)次围观，35名意(yì)向(xiàng)人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看，这就(jiù)是一起中国信达北分讨债(zhài)的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的(de)背(bèi)后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该(gāi)报道属实(shí)，说(shuō)明(míng)这些房(fáng)子实际上都是卖出(chū)去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的(de)拍(pāi)卖页面上又注(zhù)明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上(shàng)述内容。有豪宅(zhái)中介透(tòu)露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就(jiù)把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金解(jiě)抵(dǐ)押，所以不能网签(qiān)、没(méi)办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基(jī)本都是北京(jīng)的(de)高端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业(yè)大佬也(yě)是万柳书院的业主。另据地产(chǎn)自(zì)媒(méi)体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不少中赫集团的(de)高管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人也(yě)被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实(shí)已经(jīng)支(zhī)付价款并实际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信(xìn)达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失(shī)最大的(de)，没(méi)准还(hái)是债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经(jīng)查封(fēng)的可以向(xiàng)法(fǎ)院提出执(zhí)行(xíng)异(yì)议(yì)申请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或(huò)办理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法院关于商品房消(xiāo)费者权利保护(hù)问题的批(pī)复(fù)》，以司法解释的方(fāng)式明(míng)确了(le)购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋并(bìng)已支付全部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交付请求权优(yōu)先于建设工程价款优先受偿权、抵押(yā)权(quán)以及其他债(zhài)权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分(fēn)价(jià)款的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩(biàn)论终结前已实际支(zhī)付剩余(yú)价(jià)款的，可以(yǐ)适用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债权，实际(jì)上(shàng)是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权公(gōng)司中国信(xìn)达(dá)申请不(bù)良债权转让(ràng)，可(kě)以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信(xìn)达已(yǐ)经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子(zi)公司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际信(xìn)托(tuō)有(yǒu)限(xiàn)责任(rèn)公司成为了(le)唯(wéi)一股(gǔ)东(dōng)，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地(dì)产开发商，相加滕鹰是谁 加滕鹰是哪国较其他房企(qǐ)，中赫集团既没(méi)有很(hěn)大规模，也没有很(hěn)高(gāo)的国(guó)民知名度，但却在北京(jīng)豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫集(jí)团(tuán)进入北(běi)京的第一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号(hào)楼(lóu)，高(gāo)达(dá)30万/平米的天价，成(chéng)为当(dāng)时(shí)京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市(shì)场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发(fā)的万(wàn)柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万(wàn)科等大型(xíng)知(zhī)名房企手(shǒu)中，抢下(xià)了北京万柳地块，成(chéng)为北京当(dāng)年的“双料(liào)地王”。很快，万(wàn)柳书(shū)院就以(yǐ)神秘高端的(de)姿态杀入(rù)市场，无论是一块块(kuài)从荷兰(lán)运回来的(de)灰砖垒起来(lái)的五(wǔ)米高墙，还是每(měi)棵成(chéng)本超6万的成(chéng)年银杏树，还(hái)是每(měi)平米20万元(yuán)的价(jià)格，都(dōu)令业内外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺(shùn)口溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市(shì)的它，对(duì)手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其依旧在(zài)北(běi)京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知(zhī)名(míng)人(rén)士(shì)，如知名演员宋丹丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼台七(qī)号院。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知(zhī)名商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的(de)“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，加滕鹰是谁 加滕鹰是哪国“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商(shāng)光(guāng)环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多(duō)次(cì)成为被执(zhí)行人(rén)，被(bèi)执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而(ér)拒不履(lǚ)行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定义务，中(zhōng)赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京(jīng)国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经(jīng)就曾(céng)深挖出(chū)背后的中赫集团，发现(xiàn)其(qí)深(shēn)陷财(cái)务危机。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开发(fā)商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急(jí)转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于(yú)收(shōu)购北京国安(ān)。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企纷(fēn)纷(fēn)开始了多(duō)元(yuán)化转型(xíng)，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过(guò)多元化业务(wù)，先后进军能(néng)源市场、团(tuán)购(gòu)网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将(jiāng)转型(xíng)的目光，放到(dào)了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月，中赫(hè)集团从中信(xìn)集团(tuán)手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如(rú)果北(běi)京国安(ān)的(de)估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会(huì)感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集团及(jí)其(qí)实控人周金辉夫(fū)妇将(jiāng)其(qí)手(shǒu)中(zhōng)的中赫(hè)集团股份质押陆(lù)续质押，据企查(chá)查显示，目(mù)前中赫集团共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京(jīng)建(jiàn)工、山东国际(jì)信托、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国(guó)安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国(guó)安(ān)后，不仅国安(ān)的经营状况没有得(dé)到改善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北(běi)京(jīng)产权(quán)交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足(zú)球(qiú)俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中(zhōng)赫集(jí)团和周金辉夫(fū)妇还在持续(xù)质押手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股(gǔ)份，但国安(ān)和中赫的经(jīng)营(yíng)状(zhuàng)况(kuàng)却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行(xíng)人(rén)，执(zhí)行标(biāo)的高达11亿，北京(jīng)国(guó)安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及(jí)中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共(gòng)同成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律(lǜ)文书确(què)定义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北(běi)京国(guó)安，目(mù)前幸免于难。不过在(zài)实控(kòng)人都成为(wèi)老赖的情(qíng)况下，被执行(xíng)10个(gè)多亿的(de)北京国(guó)安，又(yòu)如何(hé)能独(dú)善其身？

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